福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2013）思民初字第2529号原告肖秋妹，女，汉族，1965年4月23日出生。委托代理人黄龙水，刘贤松，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。被告郑兰英，女，汉族，1950年1月24日出生。被告李惠红，女，汉族，1978年5月1日出生。共同委托代理人林晟煦，福建天翼律师事务所律师。
原告肖秋妹与被告郑兰英、李惠红确认合同无效纠纷一案，本院于2013年1月29日立案受理后，依法由
审判员陈永华适用简易程序，于2013年4月16日、9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄龙水、被告的共同委托代理人林晟煦到庭参加两次诉讼。原告的委托代理人刘贤松到庭参加第一次庭审。��案现已审理终结。
原告肖秋妹诉称，原告于2007年2月8日购买了厦门市东芳山庄85号房屋，后委托被告李惠红代为出售该房屋。
被告李惠红于2012年9月13日代原告与被告郑兰英签订一份《存量房买卖合同》，并于当日申请产权过户。两被告签订前述买卖合同前并未告知原告转让价款，后原告向房管部门查询时得知价款为720万元，且被告李惠红并未将出售所得款项支付给原告。原告认为两被告存在恶意串通行为，因为前述房屋实际价值达1000多万元。故被告之间的房产买卖行为，损害了原告的利益。现原告请求法院判令：1、确认被告李惠红与被告郑兰英签订的《存量房买卖合同》（买卖合同号00086629）无效；2、被告郑兰英将位于厦门市思明区东芳山庄85号房屋恢复原状，即将讼争房屋产权自被告郑兰英名下变更至原告名下；3、被告李惠红和被告郑兰英连带承担��讼争房屋恢复原状（即办理讼争房屋产权变更登记）所产生的相应税费。
被告郑兰英、李惠红辩称，一、讼争房屋买卖系以被告接受原告夫妻委托代为清偿1600余万元银行贷款为对价的，故原告无权随意撤销。具体而言，2012年2月20日，原告肖秋妹及其丈夫余龙飞实际控制的厦门沈坤集团有限公司（余龙飞占75%股份，且担任法定代表人）与华夏银行厦门分行签订一份《最高额融资合同》，向华夏银行厦门分行申请最高融资额度6300万元。同日，原告肖秋妹及案外人曾小玲与华夏银行厦门分行签订一份《个人最高额抵押合同》，以肖秋妹名下的一套房产即讼争房产（系肖秋妹与余龙飞的夫妻共同财产）以及曾小玲的其它二套房产为沈坤集团提供担保额为1264.21万元的抵押担保，其中讼争房产的评估价值仅为858.43万元。同日，余龙飞又与华夏银行厦门分行签订���份《个人最高额保证合同》，以个人名义为沈坤集团的借款提供连带责任保证担保。福建恒森化工有限公司也为沈坤集团提供连带责任保证担保（恒森化工的实际控制人及法定代表人李培惠持有恒森化工95%股份，系被告李惠红的哥哥，被告郑兰英的儿子）。2012年2月29日，沈坤集团据此与华夏银行厦门分行签订了编号为XM011011120084、XM011011120103的二份《流动资金借款合同》，向华夏银行厦门分行借款1600万元。后因原告方无力还款，原告便请求被告方代为还款，并承诺以前述抵押的全部房产抵偿部分代垫款。为了保证各方利益，原告方与被告方以及银行方经协商，决定原告夫妻应先向被告李惠红出具代为清偿银行贷款及代为处理、出售讼争房产的公证委托书，后由恒森化工向华夏银行厦门分行提供一份1200万元的银行存单作为还款的质押担保，以换取华夏银行解除��讼争房产的抵押担保，讼争房产的抵押手续解除后，即由被告李惠红代原告将讼争房产转让过户给被告郑兰英，房产转让过户手续完成后恒森化工再代原告方偿还银行欠款，而售房款则用以抵偿被告。为此，原告夫妻于2012年9月4日向被告李惠红出具了经公证的《委托书》。《委托书》内容有三项，一为委托被告李惠红代其清偿银行贷款、办理贷款结清、办理抵押登记注销等，二为授权被告李惠红以讼争房产作为抵押物向银行等金融机构申请贷款，三为授权被告李惠红出售讼争房产，代收售房款项及代付相关税费。同日，原告的丈夫余龙飞向李培惠（系被告的亲属）出具了一份《同意书》，明确同意房产解押后过户给被告的亲属以及所有房产归被告方处理或抵偿给被告方。2012年9月12日恒森化工与华夏银行厦门分行签订了一份《质押合同》，将一份1200万元的银行存单���押给华夏银行厦门分行作为还款担保，《质押合同》第15.2条特别提到，本质押合同生效后，银行同意让讼争房产“办理产权转让手续，将产权转让给郑兰英。”2012年9月13日被告李惠红依据原告夫妻出具的公证委托书与被告郑兰英签订了一份有关讼争房屋买卖的《存量房买卖合同》，并办理了产权过户登记申请手续。2012年10月10日被告李惠红又指示恒森化工将16065550元支付至沈坤集团在华夏银行厦门分行开立的账户用以代为偿还沈坤集团公司所欠的银行贷款本息，履行了《委托书》要求的被告李惠红代为清偿银行贷款的义务。而被告郑兰英支付给代理人被告李惠红的购房款已由被告李惠红支付给了恒森化工以抵偿其代垫款，同时也抵销了被告李惠红与委托人（即原告及其丈夫余龙飞）之间的部分债权债务。
二、被告不存在贱卖房屋及恶意的问题。案涉《存量房买卖��同》将房屋买卖价格定为720万元有几个原因，一是原告方包括余龙飞自己也说不出一个价格，只是要求赶紧先把房屋过户了再说，因为其急于要求被告为其代偿银行贷款，二是被告也不知道讼争房屋值多少钱，便询问了房管局的工作人员，了解到市场指导价格大概就是在此价位，三是参考了现成的评估报告，即银行贷款时的评估价值858.43万元。由于房屋买卖要交税费，被告总共垫付了606176元的税费，加上合同约定的价格720万元，总共为7806176元，约为房屋评估价值的91%。因为该房产本来就是原告方为了偿还银行贷款而急于处理的，卖价本来就不可能高；如果考虑到银行如果通过诉讼处理该房产时还要另行承担的折价损失，以及诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等费用，该价格就是明显偏高；即使不考虑所有这些因素，实际交易价格在评估价格的上下一定幅度内浮动也是合理的，约91%的价格并不过分低。该价格也没有低于房管局及税务部门的市场主导价，因为如果太低的话纳税时会被调高。所以，原告主张的贱卖没有事实依据。从上述过户时间的急迫以及从定价的依据以及定价的结果看，被告完全是以一种对双方公平的态度来定价的，根本不存在恶意。倒是原告在骗得被告为其代偿1600余万元的银行贷款后又要求被告把房子还给其是真正的恶意。
三、原告主张没有收到售房款更是无理。因为该房产转让给被告郑兰英的目的是原告方为了要被告代其偿还银行贷款1600余万元而用来抵偿的，被告李惠红有权直接将售房款用来抵偿代垫款。只有在房屋售价超过被告的代垫款16065550元的情况下被告才应当将超过部分支付给原告，否则原告根本无权要求被告将售房款支付给原告。原告委托被告李惠红代为清偿银行贷款并承诺用讼争房屋价款抵偿被告的代垫款的意思表示在余龙飞出具的《同意书》中表达得很清楚，原告夫妻俩出具给被告李惠红的《委托书》也写得很清楚，三方协商后由恒森化工与银行签订的《质押合同》也反映了这样的意思。
四、原告主张案涉房屋买卖合同无效的主张也不能成立。因为被告李惠红代原告夫妻偿还银行贷款与原告夫妻将讼争房屋委托给被告李惠红处理、出售、过户给被告郑兰英且房款抵偿给被告是互为对价的。在被告李惠红已经接受原告委托代为清偿1600余万元银行贷款的情况下，原告将讼争房屋过户给被告郑兰英、房款用以抵偿被告李惠红就不仅仅是原告的权利，更是原告必须履行的一项义务。原告没有理由不履行该项义务，没有权利主张讼争房屋买卖合同无效。综上，被告认为，原告主张没有任何事实根据，无论在法律上还是道德上均十分无理，其诉讼请求应予全部驳回。
经审理查明，原告于2007年2月8日购买了厦门市东芳山庄85号房屋（用途为别墅、层数为三层、建筑面积332.97平方米），2007年3月该房屋所有权登记至原告名下。2012年2月20日，前述房产经评估机构评估2011年12月12日的市场价值为8584300元，该结果的有效期至2012年8月20日。2012年9月2日，原告及其丈夫余龙飞向被告李惠红出具了一份经公证的《委托书》，载明委托人委托被告李惠红有权办理以下事宜：
一、代为清偿银行贷款、办理贷款结清、办理抵押登记注销等；
二、被告李惠红有权办理抵押借（贷）款手续，有权以前述房产作为抵押物向银行等金融机构申请借（贷）款；
三、被告李惠红有权出售前述房产，权限包括有权选择买受人、与买受人商定房产交易价格等合同的各项条款，并代签房产买卖合同、代收售房款项及代付相关税费。2012年9月12日，福建恒森化工有限公司与华夏银行股份有限公司厦门分行签订了一份《质押合同》，约定为保障该银行与厦门沈坤集团有限公司所签订编号为XM011011120084、XM011011120103的《流动资金借款合同》的本金1600万债权，出质人福建恒森化工有限公司将一份1200万元的银行存单质押给该银行作为担保（于同日出具相应存单），《质押合同》第15.2条载明：本质押合同生效后，该银行同意让前述房产“办理产权转让手续，将产权转让给郑兰英。”2012年9月13日，被告李惠红代理原告与被告郑兰英签订了一份《存量房买卖合同》，约定前述房产作价720万元卖给被告郑兰英。同日，被告李惠红代理原告与被告郑兰英签订了一份《存量房买卖合同补充协议书》，载明被告郑兰英已依约将全部购房款支付给被告李惠红，前述房产买卖所涉及的所有税费应由原告承担。2012年10月，前���房产所有权登记至被告郑兰英名下。2012年10月10日被告李惠红指示福建恒森化工有限公司将16065550元支付至厦门沈坤集团有限公司在华夏银行股份有限公司厦门分行开立的账户用以偿还该集团公司所欠的贷款本息。2013年1月29日，原告诉至本院。诉讼过程中，原告申请对前述房屋在2012年9月13日的价值进行评估，经本院委托，评估机构经勘查现场后，发现前述房屋原为三层，实际已经改建为五层，且没有同意改扩建的合法文件，导致扩建部分的市场价值无法确定，故作退鉴处理。原告对前述退鉴意见无异议，且确认加盖前述房屋未办理合法手续。被告对前述意见无异议。另在2013年5月3日，被告郑兰英与林玉桂签订一份买卖合同，将前述房屋卖给林玉桂；现该买卖已完成过户交易。庭审中，原告经本院释明后，坚持不变更诉求。上述事实，由原告提���的原告对案涉房屋的权属证书、2012年9月13日被告之间签订的《存量房买卖合同》、被告郑兰英对案涉房屋的权属凭证、被告提供的2012年2月20日案涉房产的价值评估报告、2012年9月2日原告及其丈夫余龙飞向被告李惠红出具的公证《委托书》、2012年9月12日福建恒森化工有限公司与华夏银行股份有限公司厦门分行签订的《质押合同》及1200万元的银行存单、福建恒森化工有限公司将16065550元支付至厦门沈坤集团有限公司在华夏银行股份有限公司厦门分行开立的账户的凭证、福建均和房地产土地评估咨询有限公司对案涉评估所作的《说明函》，及当事人在诉讼中的陈述为证。
本院认为，根据原告所举的上述证据及
本院查明的事实，可以认定被告李惠红代原告与被告郑兰英之间进行的案涉房产买卖并不存在导致合同无效的恶意串通行为：其一，原告所主张的案涉房产价值1000多万元并没有合法依据。案涉房产合法建筑面积的价值曾经评估为8584300元，被告签订案涉买卖合同的时间与该评估结果的有效期截止日相差不远，该评估结果仍具一定参考价值。而原告主张案涉房屋的价值还包含扩建部分，但该部分因没有合法批建手续，故不具合法价值。据此，可认定被告签订的案涉合同价款并未明显低于市场价值。其二，原告夫妻出具给被告李惠红的公证《委托书》，包含还清贷款及出售案涉房屋的授权内容，从此后形成的还贷证据，亦可证明两者之间具有关联性甚至是对价性，且各方对此关联应该是知悉的。基于该背景形成的案涉房产买卖，亦没有充分理由认为存在导致合同无效的恶意串通行为。据此，原告主张的无效事由均不成立，原告经本院依法释明后仍坚持原诉求，在此情况下，原告要求确认被告之间就讼争房买卖合同无效��以及在此基础上由被告承担无效返还后果的其它诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：驳回原告肖秋妹的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 陈永华
二〇一三年十月二十二日
书记员 曾祥顺附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来源：百度“”