（2013）宝渭法民初字第02002号
裁判日期: 2013-10-20
公开日期: 2014-08-15
案件名称
原告开元商城与被告新世界公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宝鸡市渭滨区人民法院
所属地区
宝鸡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
开元商城宝鸡有限公司,陕西宝鸡新世界餐饮有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝渭法民初字第02002号原告开元商城宝鸡有限公司（以下简称开元商城），住所地宝鸡市渭滨区经二路。法定代表人王爱萍，董事长。委托代理人彭慧荣，女，汉族，陕西省宝鸡市人，该公司法律顾问，住宝鸡市炭市街。委托代理人杨文杰，陕西炎城律师事务所律师。被告陕西宝鸡新世界餐饮有限公司（以下简称新世界公司），住所地宝鸡市渭滨区经二路。法定代表人赵勇，总经理。委托代理人史亮，陕西炎城律师事务所律师。原告开元商城与被告新世界公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告开元商城委托代理人彭慧荣、杨文杰，被告新世界公司委托代理人史亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告开元商城诉称，2011年5月10日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告将开元商城五楼面积1975.68平方米的场地出租给被告用于经营餐饮，合同期为8年，前二年每月租赁费每平方米38元，租赁费按季度提前支付，如逾期则应承担日万分之五的滞纳金，逾期90日视为违约，原告有权终止合同；原告不参与被告的经营，仅对物业服务、安全管理、公共环境卫生等进行管理。双方签订合同后，原告按约向被告交付了房屋，但被告仅按约履行了几个月，自2012年6月起，被告均以各种借口延付租金。直至2012年12月13日，为了解决拖欠租金，双方又签订协议，将租赁面积减少至1350.84平方米，租金也变更为一个月一交，原告有权终止合同的期限变更为30日。该协议签订后，被告仅将租赁费与物业费交至2013年3月，自2013年4月起，又开始拖欠租赁费与物业费。经原告多次催收，被告均未支付。无奈之下，原告按照双方约定，于2013年7月4日，通知被告解除合同。同年7月15日，被告单方撤走管理人员，但至今未将租赁场地交回原告。综上，被告反复的违约行为，致使原告产生巨大经济损失，故请求人民法院判令被告支付拖欠的截止2013年7月4日的租赁费160840.02元、物业管理费50791.58元、水费2802.24元、电费31623.35元，合计246057.19元；被告交回租赁场地并按照每日1711.10元支付场地占用费至交回场地为止；支付迟延履行违约金22115.60元；支付违约金30万元，承担案件诉讼费。被告新世界公司辩称，原告所讲与事实不符，因原告交付给被告使用的房屋不符合约定的交付条件，原告一直没有按照约定给被告解决电源电缆配置问题，被告不交纳租赁相关费用是履行抗辩权，不存在违约行为，双方应当继续履行合同，欠付的租赁费等费用，被告愿意交纳，请求人民法院驳回原告的诉讼请求经审理查明，原告开元商城（甲方）与被告新世界公司（乙方）于2011年5月10日签订房屋租赁合同。双方约定，甲方将位于开元商城五层的1975.68平方米的商用房出租给乙方用于经营餐厅；租赁期为8年；合同终止时，乙方应将房屋清理干净归还甲方，在不影响租赁房屋的完整性的前提下，乙方可拆走房屋内所有乙方投入的经营设施及其它可移动的物品，但已固化为建筑物的组成部分，且将其拆除将影响房屋使用功能的装修、设施、设备等归甲方所有，乙方不得拆除，所有未拆走的不动产附着物或不宜拆走的物件归甲方所有；在租赁的第一、二年度租赁费每月每平方米为38元，自第二年度后，租赁费按上期3%递增计算；合同正式签订后10日内，乙方支付甲方定金30万元，定金从乙方支付甲方的第一年租赁费中抵扣，甲方应向乙方开具合法租赁费发票；乙方向甲方交纳7万元履约保证金，乙方承诺在租赁甲方房屋期间未按时交纳租金、水、电、天然气等费用或出现其它违反合同条款的行为时，甲方有权先从履约保证金中扣除相应费用的保证金，双方约定的租赁期满后，甲方全额退还履约保证金；租赁费按季度一次性交付，每季度租赁费应在上季度最后一个月下旬支付；租赁期间，甲方为乙方能源结算单独计量，由甲方代收代缴水、电、天然气等能源费用，甲方向乙方提供发票；2011年5月16日前，甲方按照整体规划完成租赁区域空调系统和消防系统，强电引入乙方区域内的配电室，按照毛墙毛地标准向乙方交付合同约定条件的房屋；甲方向乙方提供满足经营所必需的水、电、制冷供暖等能源，甲方应采取措施保证租赁期内上述能源的供应正常；乙方保证按约定用途使用租赁房屋，接受甲方日常安全、消防、卫生等方面的检查；乙方保证按时交纳租赁费、水费、电费、物业费等费用；如乙方未能按合同约定期限交纳租赁费，每逾期一日，按当期季租费的万分之五交纳滞纳金，乙方逾期90天未交纳租赁费的，视为乙方违约，甲方有权选择继续顺延或单方面终止合同，如果甲方选择选择终止合同，乙方应支付违约金30万元，并将租赁房屋交还给甲方；……。2011年5月10日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了物业管理协议，双方约定：甲方对商城公共区域进行管理，收取乙方应缴物业费、取暖费、中央空调使用费及各项其它费用，并有权向逾期未付者追索欠款及滞纳金；物业费、空调使用费按计租面积计算，每月每平方米12元，与租金同日起计，按季度支付，须于每季度第一个月的5日前支付；乙方租赁区域内经营使用的水、电独立挂表计量，电费按表每度1.13元收取，水费按每方4.80元收取；每月25日前甲方向乙方提供当月各种费用的结算清单，乙方在每月5号前应交纳上月甲方提供的有偿服务费、水电费；如乙方未按协议约定交纳相关费用，逾期每日按应缴费用3‰计算滞纳金，甲方有权从租赁合同中的履约保证金中扣除，并要求乙方在10日内补足扣除的履约保证金，在催收过程中，甲方保留采取停水、停电、终止物业服务的权利，……。2011年5月10日，原告（甲方）、被告（乙方）又签订了安全管理协议，双方约定，开元商城属乙方使用范围的治安和消防工作由乙方负责，乙方服从甲方的安全监督管理，……。双方签订房屋租赁合同后，被告新世界公司向原告开元商城交纳合同定金30万元，交纳合同履约金7万元；原告开元商城于2011年5月15日向被告新世界公司交付了地面为玻化砖、毛地，具有2个空调配电箱、主配电柜为五层二号配电室C柜2回路250A空开的房屋。2011年7月24日，原、被告以书面形式予以确认，之后，被告新世界公司开始装修经营。2012年12月13日，原告（甲方）、被告（乙方）签订租赁面积调整协议，双方约定，自2012年11月1日起，将乙方所租赁的面积由原来的1975.68平方米缩减为1350.84平方米；房屋租赁费按月预缴纳，每月租赁费应于上个月下旬工作日内支付；如乙方未能按合同约定期限交纳相关费用，每逾期一日按相关约定缴纳滞纳金，乙方逾期30天未履约，甲方有权选择继续履行或单方面终止房屋租赁合同；如甲方选择单方终止合同，乙方应按合同条款约定支付违约金，并将租赁房屋交还甲方，否则，甲方有权停水、停电、停止物业服务，直至单方采取措施收回租赁财产；原房屋租赁合同的其它条款不予变更，双方之间再无其它任何纠纷……。2013年3月7日，原告开元商城（甲方）、被告新世界公司（乙方）签订“美食城电源电缆施工协议”，双方约定：甲方委托乙方自行组织施工队，从甲方5层2号配电室铺设电源电缆至乙方租赁区域总配电箱，施工期为5天，自2010年8月10日至8月15日，预算报价不超过6万元，施工完成后，乙方将施工决算书及竣工图报甲方，甲方委托第三方有资质的审计公司进行审计，审计结果作为甲方支付乙方施工费用的依据，审计费用由双方各承担50%，改造费用未超出预算总额时，据实结算；改造费用超出预算总额时按预算报价确认改造费用，审计结果双方认可后10天内，乙方向甲方提供电缆施工费用正规发票，5个工作日内双方结清费用手续，乙方对施工的电源电缆、计量装置安全负责，施工的电缆及计量装置、乙方区域的总配电箱产权属甲方，在双方租赁合同存续期间，乙方有使用权和维修维护义务，……。另查，被告新世界公司在2011年7月27日已委托宝鸡海特机电有限公司对原告开元商城5层2号配电室铺设电源电缆至被告新世界公司租赁区域总配电箱（美食城电源电缆）实际施工完毕，被告新世界公司自2011年8月15日开业以来一直在正常使用。原、被告签订美食城电源电缆施工协议后，原告开元商城委托了一会计事务所进行了审计。同年4月26日，原告将审计报告单递交被告，后被告新世界公司对审计报告单未予答复，原告开元商城也未实际向被告新世界公司支付电源电缆施工相应费用。2011年10月31日，经双方认可，被告新世界公司同意从所交纳的定金30万元中抵扣应交原告开元商城2011年10月1日至2011年12月31日期间的租赁费225227.52元，所余定金74772.48元由被告新世界公司抵扣所应交纳原告开元商城2012年1月至3月租赁费后，另行补充交纳租赁费150455.04元。现原告开元商城处尚余被告新世界公司所交纳合同履约金7万元。被告新世界在经营美食城期间，2013年5月9日，宝鸡中燃城市燃气发展有限公司向原告开元商城发出整改通知书，认为被告新世界公司所经营的美食城使用燃气设施过程中存在安全隐患，要求予以整改；原告分别于2013年4月17日、2013年6月17日、013年6月27日向被告发出整改通知书，要求被告按照《消防法》的规定规范经营。被告新世界公司经营美食城期间，自2013年4月起未向原告开元商城交纳租赁费、物业费、水费、电费等。2013年7月4日，原告开元商城书面告知被告新世界公司因被告未按时交纳相关费用，具有违约行为，单方解除房屋租赁合同，并要求被告新世界公司清偿所欠费用222908.80元，交回租赁场地；2013年7月10日，原告开元商城再次书面通知被告新世界公司自2013年7月16日起停止一切物业服务，并要求清理所欠费用，交回租赁场地。2013年7月15日，原告开元商城对被告新世界公司经营区域停水停电，当日，被告新世界公司人员撤离，对于所经营场地未向原告开元商城交回。被告新世界公司在经营美食城的2013年4月1日至2013年7月4日期间，欠交原告开元商城三个月零四天房屋租赁费16084.02元（38元＊1350.84平方米／30天＊94天）、欠物业费50791.58元（12元＊1350.84平方米／30天＊94天）、欠水费2802.24元、欠电费31623.35元。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、面积调整协议、电源电缆协议、通知函、发票、证明材料等在卷为凭，并经庭审举证、质证及认证，足以认定。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中原、被告所签订的房屋租赁合同、租赁面积调整协议以及附属于租赁合同所签订的物业管理协议、安全管理协议等，均系双方的真实意思表示，属有效合同，双方均应依约全面履行。双方签订房屋租赁合同后，原告开元商城依约向被告交付了房屋，被告新世界公司也依约接受了房屋并开始经营，后双方于2012年12月13日签订调整租赁面积协议，对原租赁合同部分内容进行了变更，双方均已认可再无争议，由此可以确认，双方此前均正常履行了合同，双方均不存在违约行为。2013年3月7日，原、被告又签订了美食城电源电缆施工协议，依查明的事实，被告新世界公司早在2011年7月27日已委托宝鸡海特机电有限公司对原告开元商城5层2号配电室铺设电源电缆至原告新世界公司租赁区域总配电箱（美食城电源电缆）实际施工完毕，并自2011年8月15日开业以来一直在正常使用，由此可以确认，双方所签订的电源电缆协议是双方对之前被告新世界公司自行组织施工电源电缆所进行的追认和对工程费用的承担等事项所达成的协议，应当视为双方协商解决了履行合同中的未尽事宜，之后，原告开元商城曾积极与被告协商审计的费用，以对协议进行履行，但被告新世界公司未予配合致使审计不能如约进行。因此，原告开元商城不存在违约行为，被告新世界公司以此为由，认为其不交纳相应费用属于行使合同抗辩权的辩称理由不符合客观事实，故对其主张不予支持。被告新世界公司在履行合同过程中，未按合同约定及时交纳租赁费等相关费用，已构成违约。原告开元商城以此为由，于2013年7月4日发出书面通知解除双方的租赁合同，符合合同的约定及法律的规定，依法应予确认。基于双方合同已经解除，被告本应交回租赁场地，但被告至今未予交回，因此，原告要求被告交回场地并比照租金标准计算承担场地占用费的理由成立，应当予以支持。被告尚欠的租赁费、物业费、水费、电费，被告应当予以清偿。对于被告尚余在原告处交纳的履约保证金7万元，可在清偿租赁相关费用中予以抵扣。依双方合同的约定，违约一方应当承担30万元的违约金，也须承担迟延履行合同的迟延履行违约金，双方该约定不违反法律规定，现原告请求被告承担违约金30万元，并要求被告承担所拖欠的95天的房屋租赁费按万分之五计算的迟延履行违约金7640元，以及所欠的95天的物业相关费用按3‰计算的迟延履行违约金14475.60元，均符合双方的约定，依法应予支持。为了维护正常的社会秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告开元商城宝鸡有限公司与被告陕西宝鸡新世界餐饮有限公司签订的房屋租赁合同已于2013年7月4日解除。二、被告陕西宝鸡新世界餐饮有限公司交还原告开元商城宝鸡有限公司位于开元商城五楼的租赁场地，并自2013年7月5日起按照每日租金1711.10元支付场地占用费至交还场地之日止。三、被告陕西宝鸡新世界餐饮有限公司支付尚欠原告开元商城宝鸡有限公司房屋租赁费90840.02元（160840.02元－70000元），并承担迟延履行违约金7640元。四、被告陕西宝鸡新世界餐饮有限公司支付尚欠原告开元商城宝鸡有限公司物业管理费50791.58元、水费2802.24元、电费31623.36元，并承担迟延履行违约金14475.60元。五、被告陕西宝鸡新世界餐饮有限公司支付原告开元商城宝鸡有限公司履行合同违约金30万元。上述二、三、四、五项判决内容于本判决书生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7050元，由被告陕西宝鸡新世界餐饮有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，提出上诉状及副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 长 常艳波人民陪审员 韦 华人民陪审员 庞荣祥二〇一三年十月二十日书 记 员 王小红 微信公众号“”