（2013）民民初字第1149号
裁判日期: 2013-10-20
公开日期: 2015-11-29
案件名称
原告何某某与被告韩某解除房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
民权县人民法院
所属地区
民权县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2013）民民初字第1149号原告何某某，（又名何曾用），女，1975年11月17日生，汉族，住所地民权县。委托代理人孟祥升，河南广民律师事务所律师。被告韩某，男，1980年8月18日出生，汉族，住所地民权县。委托代理人牛素云，河南华豫律师事务所律师。原告何某某为与被告韩某解除房屋买卖合同纠纷一案，于2013年7月25日诉讼来院，本院作出受理决定后，向原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，依法向被告送达了应诉通知书、民事诉状副本、举证通知书和开庭传票，并为双方指定举证期限为开庭审理前。本院依法组成合议庭，于2013年9月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孟祥升、被告韩某的委托代理人牛素云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年5月底，原告与被告经中间人荣俊华、何淑堂的说和口头达成房屋转让合同一份。合同约定将原告所有的位于商贸城东门对面的4间两层半楼房出售给被告，房屋总价款43万元，被告首付25万元，剩余18万元于8月底付清。被告将首付25万元交清后，可被告到约定的8月底交剩余的18万元时，中间人多次给被告打电话联系催缴剩余的18万元房款，原告已向中间人言明，被告如果不按时缴纳剩余房款，原告楼房不再卖了，可被告在中间人的催促下却仍不缴纳剩余房款。无耐原告只有将被告交的25万元退回中间人，由中间人何淑堂将25万元房款存到了荣俊华的卡上，由荣俊华将25万元的卡交给了被告的妻子。由于被告的违约，双方口头约定的房屋转让无法履行。被告不按双方口头合同约定履行义务，并单方违背合同约定的交房款的日期，给原告造成了经济损失。为此，特向贵院提起诉讼，依法要求解除原、被告于2011年5月底达成的房屋转让口头合同，责令被告清除原告房屋内的一切障碍物，退回原告的房屋。本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、本案合同已经大部分履行，不符合解除的条件，不应解除。合同解除分为约定解除和法定解除。有约定依约定，无约定依法定。本案没有约定解除，只有依法定解除。合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告与被告与2011年5月口头达成房屋买卖合同，被告在2011年6月5日既将25万元打入原告账户，原告也把房屋钥匙交给了被告，被告对房屋进行装修后，全家搬进去居住。原、被告双方都部分履行了合同义务。剩余房款约定的2011年8月底付清，后来经协商推迟到10月底，具体那一天没有约定，被告在10月31日前付清房款都不违约。10月23日中间人何淑堂给被告打电话，要求见面，要求支付剩余房款，被告因为那天有事没有去，因为合同约定的履行期限尚未届满。被告在10月23日不支付剩余房款，不构成违约，本案不存在合同解除的情形，原告要求解除合同没有任何理由。二、原告要求解除合同的除斥期间已过，不能再解除合同。根据合同法及相关规定，合同解除权属于形成权，当事人解除合同应在合理期限内，根据法律规定，经过对方催告的合同解除期限为3个月，未经催告的为一年。即使本案存在合同解除情形，结合本案，被告没有催告原告行使解除权，那么原告行使解除权的期限为一年，从出现可解除情形时起至今已超过一年。根据合同法第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。【关于审理商品房买卖合同纠纷解释第十五条】。三、解除合同不利于家庭、社会的稳定。众所周知，买房置业是一个普通人一生中的重大事项。大部分人穷尽财力甚至负债购买一套房屋。韩某作为一个普通人，也不例外，其全家倾其所有，卖掉了原来唯一的一套住宅，又不惜负债，基于对原告的充分信任，支付了原告全部房款。合同大部分得到了履行。全家上有老人，下有孩子，一家人在该房屋居住近两年。合同一旦解除，被告全家将会流离失所，从而造成社会的不稳定。合同法尽管规定了合同的解除权，但也不允许一方当事人滥用解除权，从而达到谋取更大利益之目的。这样不利于交易的稳定，更不利于被告家庭的稳定，从而不利于社会的稳定。原告作为一个完全行为能力人，对自己的行为应该承担全部的后果，原告出尔反尔，不守诚信的行为，违背了《中华人民共和国民法通则》第四条规定的民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，也违背了《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。综上所述，被告认为，本案合同不宜解除，应该继续履行，原告的请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：原、被告房屋买卖合同是否应当解除双方当事人对该焦点均无异议原告为支持其主张向本院递交的证据有：第一组：1、民土国用（2000）字第00256号国有土地使用证；2、民权房权证2008字第09010021**号房屋所有权证。以上证据证明该房地产的所有权归原告何某某夫妻共有。依据我国《民法通则》第5条《物权法》第39条之规定，公民的合法财产受法律保保护，在未经原告何某某夫妻的同意下，任何组织和个人不得侵害。被告在未取得该房地产所有权的情况下，占有和使用都是侵权行为，依据我国《民法通则》第134条之规定，被告应停止侵害行为，并排除一切妨碍，清除滞留在原告房地产院内的一切障碍物。第二组：1、何曾用（又名何某某）公安调查笔录一份；2、何淑堂公安调查笔录和个人证明各一份；3、荣俊华公安调查笔录两份和个人证明一；4、何淑堂、荣俊华的出庭证明。以上证据证明：一是：虽被告2011年5月底通过中间人荣俊结、何淑堂的介绍购买过原告的房地产，房屋总转让款43万元，被告首付25万元，剩余18万元被告于同年8月底付清全部转让款，但因被告未能按双方约定的缴款日期履行义务，也未到房地产管理部门办理相关登记手续，该房地产所有权未发生转移，该房地产所有权仍属原告何某某夫妻所有；二是：依据我国《物权法》第6条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记……”和第7条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”之规定。而本案原告何某某与被告虽有约定转让房屋的事项，但由于约定事未到房产部门办理登记，所以该房产物权没有发生转移，仍属于原告何某某夫妇所有；三是：依据我国《中华人民共和国合同法》第94条第四项之规定：“当事人一方迟延履行债务或者违约行为致使不能实现合同目的的”当事人有权解除合同。从本案来讲，即便是原告和被告以前经过中间人商谈过转让房地产的事情，双方已约定转让款的交付日期，到期后被告不能按期交付转让款，经中间人说和将18万元剩余转让款顺延同年8月的，被告仍不能交付，被告的行为已违背了双方约定履行义务，也违背了我国《合同法》的相关规定，被告已构成违约，原告有权解除双方口头约定的房屋转让合同。第三组、二位出庭证人证言。证明内容和上次出庭证言相同。经庭审质证，被告对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，本案是解除合同纠纷，证明目的是被告侵权，证明目的与本案无关，不能证明被告侵权，第二组证据等证人证言出庭后在质证。证明目的一有异议，剩余房款18万元虽然书面协议上面写得是8月底付清，后经过双方口头协商，推迟到10月底。尽管该房屋没有办理登记，但是被告对房屋的占有属于合法占有，因为被告搬进争议房屋是经过原告同意，不办理房屋登记，不影响合同效力，恰恰证明了不办理房屋登记，原告存在违约行为，本合同没有履行完毕。对证据目的三有异议，本案签订合同的目的是一方得到房屋，另一方得到购房款，原告已交付房屋，被告已支付大部分房款，合同的目的基本实现，至于剩余房款被告没有表示不再支付，只是由双方协商由8月底推迟到10月底，被告已经搬进争议房屋居住，不可能不支付剩余房款，所有原告所说不能实现合同目的是站不住脚的，至于解除权，合同没有约定解除权，被告的行为没有根本违约，只要双方当事人继续履行合同，合同目的完全可以实现，本案不符合，没有出现法定合同解除的条件，合同不应解除，应该继续履行。这两份出庭证言，证人何淑堂和何曾用是亲属关系，提供的证言不能作为证据使用。证人荣俊华系韩某妻子王凤曾用的婶子，其证言不能作为证据使用。针对被告质证，原告认为被告的质证意见不成立，原告提供的第一组证据证明涉案房屋所有权属于原告，被告居住没有法律依据，本身就是一个侵权行为，因为被告的侵权行为，才导致原告要求解除双方的口头合同，被告对第二组的质证意见也不成立，原被告双方经中间人说和，剩余房款18万元8月底付清全部款项，由于被告未能按约定期限支付房款，作为原告方考虑到都是朋友介绍，同意将剩余18万推迟到10月22号前支付，并不是10月底，10月22号要求被告支付，如不支付，双方合同不再履行，这些证据的事实由中间人上一次出庭作证可以印证，被告虽经原告同意暂住原告的房屋，从中间人说和到10月22日前，交清款之日起，被告并未按上述时间履行义务，10月22日以后被告继续占有该房屋，属于非法占有，没有占有的法律依据，从双方口口约定，原告无义务为其办理过户手续，被告办过户手续的时间也没到期，是因为被告没有按期履行交付款项，被告一直在违约，被告在没有如实履行合同约定的义务前提下，原告的房屋不存在让被告过户的事实，被告辩称的第三点房屋不成立，被告虽交付了第一批款项，但对约定的剩余18万，被告并未按约定支付，被告称他没有表示不再支付，所以合同就该继续履行的说法是错误的，如果被告这个观点能成立的话，剩余的18万元，被告可以推迟到任何一个时间支付，那么双方约定的时间就成一纸空文了，合同法对双方履行的规定，是如实按约定履行，不是任意履行，被告不按约定时间履行，原告要求解除合同是由法律依据的，因为合同法第94条规定，不能实现合同的目的，是指双方不能按照约定的时间（及本案10月22日前）实现合同的全部款项，而不是无限期的实现。所以被告的上述质证意见不能成立，因被告未能在10月22日支付剩余18万元，原告已将收到的25万元于10月24日由中间人将该款退回了被告，从10月25日到现在，原告没有见到被告任何分文。被告为支持其主张向本院递交的证据有：第一组证据：何淑堂代何某某书写的收到条一份共一页；2、公安局对何曾用的询问笔录一份共三页；3、‘证明”一份共一页。证明：1、原、被告存在房屋买卖合同关系，被告已经支付原告250000元房款。2、原告在收到剩余房款后，有义务提供房产证、土地使用证并协助被告办理过户手续。第二组证据：1、荣俊华询问笔录一份共四页；2、何淑堂询问笔录共三页；3、荣俊华书面证言共二页；4、何淑堂书面证言共三页。证明：1、韩某住进争议房屋是原告同意的；2、余款180000元的付款期限经双方同意顺延到2011年10月底；3、原告违约的事实。第三组证据：1、荣俊华在农村信用社的取款凭条、存款凭条共二页；2、荣俊华农村信用社的交易对账单一份共一页；3、韩某（韩超）农信社的银行对账单一份共二页。证明韩某于2011年10月28日把剩余房款18万元打到中间人荣俊华的账户上。经庭审质证，原告对第一组本身无异议，对证明目的有异议，虽然双方形成了房屋买卖合同关系，被告未能按约定如实履行合同迟延交付转让款项，经中间人多次催促，仍未能按期交付款项，原告在未收到整个转让款项的前提下，无义务协助办理过户手续。对第二组本身没有异议，但被告未能按期交款，超期后违法居住，余款18万不是顺延到10月底，而是约定的10月23日10点前。第三组有异议，该款是发生在10月23日之后，属于双方经中间人通知解除合同后被告单方的行为，况且该款原告没有见到，且中间人也退给了被告方，仍能证明被告在违约。针对原告质证，被告认为第一组，被告并没有要求原告在收到剩余房款以前要求过户。第二组，即使向原告所说，剩余房款顺延到10月23日，根据合同法规定，被告没有在10月23日付清房款的情况下，原告应该给被告一个合理的付款期限，才能解除合同，被告没在合理期限内付款，原告才能解除合同。第三组，被告支付剩余18万元属于在合理期限内，原告认为10月23日以后双方合同解除，那么现在又请求法院解除合同，属于自相矛盾。本院认为，原、被告提交证据对方无异议的，本院确认为有效证据，作为本案定案的依据。原告提交的证据符合证据的“三性”原则，本院依法确认为有效证据，作为本案定案的依据。被告提交的第三组证据与本案相关联，本院确认有效证据，作为定案的依据。依据上述有效证据和庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年5月底，原告何某某与被告韩某经中间人荣俊华、何淑堂的说和达成房屋转让口头合同一份。约定将原告所有的位于商贸城东门对面的4间两层半楼房（民权房权证2008字第09010021**号、土地证号码为民土国用2000字第002**号）出售给被告，房屋总价款43万元，被告首付25万元，剩余18万元于2011年8月30日以前付清，何某某将房产证、土地证交付韩某，并提供房产证的过户手续。2011年6月5日被告将首付款25万元交清，剩余的18万元到时被告未支付。由于被告无房居住，之间经中间人协调，原告同意被告先搬进房子。中间人多次给被告打电话联系催缴剩余的18万元房款，被告未支付。后双方约定于2011年10月23日在中间人荣俊华的店面交接即原告交付房产证和土地证，被告交付剩余的18万元房款。同时原告已向中间人言明，被告如果不按时缴纳剩余房款，原告楼房不再卖了，可被告在中间人的催促下却仍不缴纳剩余房款。无耐原告于10月23日将被告交的25万元退回中间人，言明让被告搬出房屋，由中间人何淑堂将25万元房款存到了荣俊华的卡上，由荣俊华将25万元的卡交给了被告的妻子。至2011年10月28日，被告将剩余18万元存到荣俊华账户上。由于原告不接受，荣俊华又把18万元退回给被告。原告于2011年12月向本院提起诉讼，责令被告停止侵权，要求被告搬出房屋，本院判决后被告不服，提起上诉，商丘市中级法院承担发还重审，在审理中，原告于2013年7月撤诉。2013年7月23日，原告提起诉讼，要求解除合同，责令被告搬出房屋。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告达成房屋买卖协议，双方意思表示真实，双方应当按照约定履行各自的义务。被告韩某未有及时付款，又未在双方约定的交接时间履行付款义务，且其已履行的买房款达不到合同总价款的75%以上，原告通知解除协议，并将已付款退还被告，被告已接受，《合同法》第九十六条规定当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告韩某接到解除合同的通知后，没有确认解除合同的效力，表示其对解除合同无异议。由于韩某的迟延履行支付购房款，经催促又不能在合理期限内支付，致使原告不能实现合同目的，因此，原告要求解除房屋转让合同本院予以支持。合同解除后，被告没有占有使用该房屋的依据，原告要求被告清除房屋内的一切障碍物，与法有据，本院予以支持。被告辩称合同已大部分履行、解除合同的期间，由于其在约定的交款期限内所交款达不到总款的75%、原告在通知合同解除后不久即提起诉讼主张被告侵权，要求腾出房屋，故被告辩称理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款之规定，判决如下：一、解除原告何某某与被告韩某于2011年5月达成的房屋转让合同；二、被告韩某于本判决生效后二十日内清除房屋内的一切障碍物。案件受理费7750元，由被告韩某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长 王金领审 判 员 李改云人民陪审员 白玉生二〇一三年十月二十日书 记 员 王永跃 来自