（2012）象民初字第1206号

裁判日期: 2013-10-20

公开日期: 2014-12-16

案件名称

原告邓一成与被告莫壮志租赁合同纠纷民事判决书

法院

桂林市象山区人民法院

所属地区

桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邓一成,莫壮志

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条，第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条

全文

广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民事判决书（2012）象民初字第1206号原告邓一成，男，汉族，1952年1月4日出生，住桂林市象山区。委托代理人董利勇，桂林市中心法律事务所法律工作者。委托代理人李莉华，桂林市中心法律事务所法律工作者。被告莫壮志，男，1974年6月10日出生，壮族，住广西永福县。委托代理人王崎，广西伏波律师事务所律师。原告邓一成与被告莫壮志租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2012年8月14日公开开庭进行了审理。原告邓一成委托代理人董利勇、李莉华、被告莫壮志及其委托代理人王崎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓一成诉称，2011年1月1日，原告以“桂林投资方平山冷库果品批发市场”的名义与被告签订《承包果品市场门面协议书》，将位于平山冷库果品批发市场（以下简称平山市场）内第8栋6-7号门面承包给被告使用。协议约定租赁期限从2011年1月1日起至2011年12月31日止，被告每月向原告缴纳承包金1800元，被告在使用铺面期间，所使用的水费、电费按照桂林市规定的价格每月底交付给原告，并按规定缴纳物业管理费。2011年12月，协议期限届满后，被告仍愿意继续经营门面，经原、被告双方口头协商约定，承包期限按被告搬出门面交出门面的钥匙，经原告验收为准，承包金等费用按原签订的协议标准缴纳承包费。截止2012年3月28日被告虽然搬出了铺面，但违反了协议第七条规定，没有将门面的钥匙交给原告，使原告无法验收。根据我国《合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。根据上述规定，被告没有按照约定履行义务应当承担违约责任。并且被告所欠2011年12月1日至2012年3月28日4个月的承包金7200元，实际使用的水、电费1122元、物业管理费180元，共计8502元均没有缴纳给原告，经原告多次向被告催讨无果，故诉至贵院，请求：一、判令被告支付欠交门面承包金7200元，欠交水电费1122元、欠交物业管理费180元，合计8502元；二、本案诉讼费由被告承担。原告邓一成对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：一、（2006）桂市执字第79-27号桂林市中级人民法院通知，拟证实本案所涉平山果品市场物权纠纷还有诉讼过程中；二、广西壮族自治区人民代表大会内务司法委员会桂人内司案交字（2010）06号申诉控告交办函，拟证实中川公司对本案所涉平山果品市场尚未取得所有权；三、广西区高院（2010）桂法执监字第2号文，拟证实中川公司对本案所涉平山果品市场尚未取得所有权；四、承包果品市场门面协议书，拟证实原被告租赁合同，约定，合同期满后，乙方须无条件将空铺面和门钥匙及室内电器设备，完好无损的交清给甲方，经甲方验收后，甲方退给乙方全部押金；五、租金收据、水电费收据及物业管理费收据，拟证实被告尚欠原告租金、水电费及物业管理费；六、押金收据，拟证实被告所交押金为3000元；七、唐玉艳书面证言，拟证实被告一直使用铺面至2012年5月；八、（2007）桂市民初字第126号判决书，拟证实邓一成对平山市场享有权益；九、2011年12月8日桂林晚报新闻一则，拟证实原告享有平山市场权益。被告莫壮志辩称，自2011年11月28日起，答辩人所承租的平山冷库果品批发市场（以下简称平山市场）铺面被人民法院依法执行移交给南宁中川经贸有限公司（以下简称中川公司），邓一成对铺面已不享有任何权利，无权再向答辩人要求支付2011年12月之后的租金、水电费、物业管理费等。2006年12月，中川公司在与桂林银杏糖业公司的借款合同纠纷诉讼中，通过法院执行拍卖竞得桂林市环城南三路一号房地产（即平山市场所在地）及机器设备。但在执行过程中，邓一成提出执行异议，相关民事诉讼经审理后判决邓一成移交其使用的平山市场场地。因邓一成拒不执行法院判决，经中川公司申请执行，桂林市中级人民法院于2011年11月25日在平山市场发布公告，要求邓一成在3日内搬离现场，承租户在人民法院执行时应予以配合。2011年12月7日，人民法院采取强制执行措施，将平山市场移交给中川公司。中川公司在人民法院强制执行当日，即更换了商铺的门锁并通知承租户办理交接手续，又于2011年12月15日发出通知，决定关闭平山市场，要求承租户在2012年春节前自行搬迁，并免除搬迁租户2011年12月及2012年1月的租金。此后，中川公司封闭了市场大门及进出道路，并切断了市场内工业用电，承租户已无法正常经营。经与中川公司协商，在答辩人搬离前中川公司未收取租金，仅收取了水电费。答辩人认为，在2011年11月28日人民法院执行公告期满后，答辩人承租铺面所有权人已变更为中川公司，中川公司行使权利更换门锁，答辩人已无权要并且在事实上也不可能向邓一成移交铺面钥匙，双方租赁合同已因人民法院强制执行而终止，答辩人并无任何违约行为，而是邓一成的违约行为造成租赁合同无法履行。自2011年12月起，邓一成对铺面已不享有任何权利，无权要求答辩人支付租金及其他费用。因此，请求驳回原告的诉讼请求。被告莫壮志对其答辩主张在举证期限内提供的证据有：一、《承包果品市场门面协议书》，拟证实被告已按约履行合同义务，邓一成因与他人发生纠纷，造成租赁房屋被人民法院强制执行，且现在双方租赁合同已经期满，故原告应当返还房屋押金6000元；二、租金收据，拟证实被告按约交纳租金；三、内容为桂林市中级人民法院公告的照片，拟证实2011年11月25日，桂林市中级人民法院发布公告，决定将平山果品批发市场土地执行给中川公司，要求邓一成在3日内搬离市场，各承租户在执行时应配合法院工作；四、内容为中川公司保安部通知的照片，拟证实2011年12月7日，中川公司通知各承租户，铺面已由法院移交该公司，并已更换门锁，要求承租户到公司保安部办理手续；五、内容为中川公司关于关闭平山果品市场通知的照片，拟证实2011年12月15日，中川公司通知各承租户，决定关闭市场，要求承租户自行搬迁并免除2011年11月及2012年1月的租金。六、水电费收据，拟证实自2011年12月之后由中川公司收取各项费用。经开庭质证，被告对原告提供的第一份证据真实性无异议，但认为此份证据无法证实2011年9月以后的真实情况，且该证据早已失效；对第二份、第三份证据真实性无异议，但从2011年最高法院作出终审判决后，这些信访材料不再存在任何法律依据，不影响中级人民法院的执行；对第四份证据真实性无异议；对第五份证据不认可，原告无权收取2011年12月以后的租金等相关费用，另该份证据是收据，有了收据为何还要收取该费用；对第六份证据真实性有异议，日期存在涂改，且不是第一联，并与合同中约定的押金数额不一样；对第七份证据真实性不认可，认为被告并不认识证人，且该市场在2011年12月7日已切断工作用电，证言上陈述是2011年停电；对第八份证据真实性无异议，但认为不能证明原告对该平山市场在2011年12月之后还享有权益；对第九份证据真实性无异议，但认为不能证明原告对该平山市场在2011年12月之后还享有权益；原告对被告提供的证据真实性均无异议，但对关联性有异议，对第一份证据认为押金实际交纳的是3000元；对第二份证据认为自2011年12月之后的租金没有交纳；对第三份、第四份、第五份证据，认为该纠纷现在还存在争议，相关诉讼尚未审结，中川公司无权处置市场；对第六份证据，认为中川公司无权收取水电费。结合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年1月1日，原告邓一成作为甲方以“桂林市投资方平山冷库果品批发市场”的名义（“桂林市投资方平山冷库果品批发市场”未进行注册登记）与被告莫壮志作为乙方签订《承包果品市场门面协议书》一份，双方约定，乙方承包使用甲方位于桂林市环城南三路一号桂林市平山冷库果品批发市场第八栋6-7号铺面，承包期限为1年，从2011年1月1日至2011年12月31日，每月承包金为1800元，全年承包金为21600元，承包金缴纳方式为：签订合同时缴纳2011年1月1日至2011年1月30日的承包金1800元，2011年2月起每一个月提前缴纳承包金。另双方还就承包押金进行了约定，即乙方在签订合同时一次性交给甲方承包铺面押金6000元，乙方须按约缴纳每月承包金，逾期未交，甲方有权终止合同，收回铺面，不退押金，合同期满后，乙方须无条件将空铺面和门钥匙及室内电器设备，完好无损的交清给甲方，经甲方验收后，甲方退给乙方全部押金。否则，甲方有权强行收回铺面，不退押金。合同签订后，被告按约使用原告该铺面，并向原告交纳了押金，原告同时开具了押金收据交原告收执。之后该押金收据被告丢失，原被告在签订的《承包果品市场门面协议书》中备注说明：乙方押金条自己丢失，如不经营时，退还押金。合同签订后，原被告双方一直按约履行合同，直至2011年11月25日，桂林市中级人民法院发出公告，内容为：2006年12月7日，桂林市信德拍卖有限公司受本院依法委托对桂林市环城南二路一号房地产（即包括原告租赁铺面在内的桂林市平山冷库果品批发市场）及机器设备进行公开拍卖，南宁中川经贸有限公司以最高竞价1104万元竞买购得；本院决定：近期将拍卖物进行交付，邓一成、桂林市银杏糖业有限责任公司、桂林金丰行集团有限公司必须在公示之日起3日内搬离拍卖标的的现场，否则将依法强制执行。2011年12月7日，桂林市中级人民法院对该平山冷库进行了强制执行，将该平山冷库移交给了南宁中川经贸有限公司。因此，被告以所承租铺面无法继续经营为由，2011年12月1日之后未向被告缴纳承包金、水电费及物业管理费。原告亦未退还被告房屋押金。另查明，2001年1月10日桂林金丰行集团有限公司与邓一成签订了一份《合作兴建平山冷库果品批发市场协议书》，协议约定：桂林金丰行集团有限公司提供桂林市环城南三路一号平山冷库内约壹万平方米的土地使用权，邓一成投入叁佰万元的资金（按建行审核的市三级取费标准决算为准）合作兴建桂林平山冷库果品批发市场。市场建成后，其土地使用权及房产权都归甲方所有，但甲方应将市场内乙方投资所建门面和改建门面总面积的40%交给乙方使用经营15年，经营使用时间从市场建成，正式开业之日算起，作为乙方投入资金的回收，如乙方投入资金超过300万元的部份，每超过10万元，乙方使用经营的门面增加半年，依此类推。合同签订后，邓一成从2001年至2007年按协议的约定为该市场建设支付了相应工程款和与工程相关的其他费用并聘请相关人员对合作项目进行了日常的管理。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，桂林市中级人民法院于2011年12月7日对桂林市平山冷库果品批发市场（包括被告所承租的铺面在内）进行了强制执行，将该平山冷库移交给了南宁中川经贸有限公司之后，原告邓一成与被告莫壮志签订的《承包果品市场门面协议书》所约定的原告邓一成应享有的权利义务亦由此转移给了南宁中川经贸有限公司，因此原告邓一成无权收取2011年12月之后的承包金、水电费及物业管理费，故对于原告要求被告支付欠交门面承包金7200元，水电费1122元、物业管理费180元，合计8502元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：驳回原告邓一成的诉讼请求。本案案件受理费50元（原告已预交），由原告邓一成自行承担。上述应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起五日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审　判　长　周　浩助理审判员　石小娟人民陪审员　王永春二〇一三年十月二十日（兼）书记员　苏　敏更多数据：