（2013）平民初字第1028号
裁判日期: 2013-10-20
公开日期: 2014-02-20
案件名称
罗付珍诉被告程玉洪、被告杨文场因买卖房屋合同纠纷一案一审民事判决书
法院
信阳市平桥区人民法院
所属地区
信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗付珍,程玉洪,杨文场
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条，第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2013）平民初字第1028号原告罗付珍，女，1970年7月生，汉族。委托代理人邹万宏，邹婷婷，信阳市浉河区法律援助中心法律工作者。被告程玉洪，女，1957年12月生，汉族。被告杨文场，男，1959年2月生，与程玉洪系夫妻关系。委托代理人彭秀臣，河南冠南律师事务所律师。原告罗付珍诉被告程玉洪、被告杨文场因买卖房屋合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告罗付珍及其委托代理人邹万宏、邹婷婷被告程玉洪、杨文场及其二人的共同委托人彭秀臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗付珍诉称：我在网上看到被告将要出售座落于明港镇的房屋，经过与被告联系，双方谈好价格后于2013年1月11日签订了售房协议，约定该房总价为45万元，在合同签订后支付定金35万元，余款10万元定于2014年春节前给付，另约定被告必须在2013年3月12日交付房屋给原告，但被告于2013年3月初通知原告要求解除合同，原告不同意并要求被告双倍返还定金，但被告既不交房又不双倍返还定金，为维护自己的合法权益要求法院判令被告交付房屋并认定该协议合法有效，由被告承担诉讼费用。被告程玉洪、杨文场辩称：1、原被告双方所签房屋买卖协议为无效协议。理由为该房屋登记的名字为程玉洪，是二被告夫妻婚姻存续期间的共同所建应属共同财产，共同财产的处分应当由双方共同处置，被告程玉洪与罗付珍订立买卖房屋合同时未征得杨文场的书面意见，其擅自处分违反相关法律规定，应认定该协议为无效协议。2、程玉洪对自己的行为有重大误解。因二人的女儿毕业后落户上海生活，年底将要生产，为能照顾女儿，而将该房屋仓促与原告签订协议。3、在原告一再要求下称为了在“国五条”实施前尽快办理完毕买卖房屋事宜。以免承担过多的手续费用。所以该协议内容显失公平。4、该协议的担保人起草该协议后由答辩人程玉洪签字，未有认真阅读。该房屋实际是218.34㎡，协议上仅写163.28㎡，房屋价值应达70余万元，而被告仅支付45万元。故显失公平，而且又有重大误解。5、答辩人杨文场享有物权先于原告的债权。因此该房屋属夫妻共有财产杨文场应当享有物权，而原告诉该合同之债属债权，根据物权优先于债权的原则，答辩人不认可程玉洪的处分房产的行为，请求人民法院判定《售房协议书》为无效合同，双方应当返还财产。经审理查明：被告程玉洪在网上挂出出售其坐落于明港镇丰一路房屋。原告罗付珍看到后即于被告程玉洪联系。双方经协商后于2013年1月11日签订《售房协议书》，协议书主要约定：程玉洪自愿将明港丰一路房屋163.28㎡出售给罗付珍，房屋总价款为45万元。签订合同之日原告罗付珍支付定金35万元（应是房款定金二字系误写），余款10万元在2014年春节前付清。双方付清钱款后由被告将房屋的所有证件交付原告。被告程玉洪积极配合办理齐全过户手续，过户费用由原告罗付珍负担。合同还约定：被告程玉洪在2013年3月12日将房屋交付原告罗付珍。协议签订之日由被告程玉洪给原告出具收条称：收到罗付珍现金320000元。2013年1月23日由被告杨文场出具收条称：“今收到罗付珍交来购房款30000元，领款人：杨文场、程玉洪”。上诉手续履行完毕后被告二人以其它理由于2013年3月初电话告知原告不再履行《售房协议》理由拒交房屋双方引起纠纷。另查明被告程玉洪、杨文场二人系夫妻关系，持有信阳市房产管理局明港分局核发的信房权证平桥区第000039**号产权证书，该证房屋所有权人栏中为被告程玉洪，共有情况栏中注明单独所有。房屋坐落：平桥区明港镇市丰一路1—2层，登记时间为2010年9月7日建筑面积163.28㎡。又查明：被告程玉洪、杨文场在该房屋办理产权证书后又在其顶端加盖一层面积为55.06㎡，即产权证书面积163.28㎡＋55.06㎡=218.34㎡，加盖部分尚未取得证相关证书。本案审理期间合议庭试图通过双方代理人做和解工作，对原告方一方则做其能否变更诉讼请求，以便能和解或采取其它方式解决纠纷。对被告则要求其在合同约定钱款基础上对加盖部分的面积协商解决或另行诉讼，但未能奏效。本院认为：该起纠纷的形成是因为被告二人未能按协议约定交付房屋给原告而形成。原告与被告二人所签订协议为双方真实意思所表达。同时原告按约已交付情钱款并未有过错，该协议合法有效，应当继续履行协议。被告二人在发布相关售房协议时，未能对其加盖部分给予介绍，签订协议时亦没有加以说明，事后双方对此产生矛盾后又未能相互协商从而引起纠纷行为的发生。对被告二人的抗辩该协议无效是因为被告杨文场未知其妻程玉洪出售此房没有举证说明，且其本人收取原告钱后打有收条为证，对其抗辩该房屋面积的数目。其举证中的有效的房屋产权证没有163.28㎡以外的相关证书加盖部分尚未已办理相关证书。故对二被告的抗辩理由不予支持。据此依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法法则》若干问题的意见第八十五条之规定，判决如下：被告程玉洪、杨文场继续履行合同在判决生效后二十日内将房屋交付原告罗付珍。本案诉讼费400元由被告程玉洪、杨文场共同承担。如不服判决可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 关可欣审判员 王 政审判员 何 俊二〇一三年十月二十日书记员 吴慧君 微信公众号“”