（2013）磐民一初字第432号
裁判日期: 2013-10-20
公开日期: 2016-04-20
案件名称
吉林市乾龙房地产开发有限责任公司盘龙分公司与吉林储备物资管理局二五三处、磐石市建华建筑工程有限公司、第三人徐国强房地产开发经营合同纠纷一审民事判决书
法院
磐石市人民法院
所属地区
磐石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林市乾龙房地产开发有限责任公司盘龙分公司,吉林储备物资管理局二五三处,磐石市建华建筑工程有限公司,徐国强
案由
房地产开发经营合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2013）磐民一初字第432号（2013）磐民一初字第432号原告吉林市乾龙房地产开发有限责任公司盘龙分公司负责人闫瑞发委托代理人徐立光被告吉林储备物资管理局二五三处法定代表人孙万军委托代理人王明义委托代理人李瑞被告磐石市建华建筑工程有限公司法定代表人张洲宏委托代理人刘家烈委托代理人姜正学第三人徐国强委托代理人李万辉委托代理人杨德才原告吉林市乾龙房地产开发有限责任公司盘龙分公司诉被告吉林储备物资管理局二五三处、磐石市建华建筑工程有限公司、第三人徐国强房地产开发经营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吉林市乾龙房地产开发有限责任公司盘龙分公司的负责人闫瑞发、委托代理人徐立光，被告吉林储备物资管理局二五三处的委托代理人王明义、李瑞，被告磐石市建华建筑工程有限公司的委托代理人刘家烈、姜正学，第三人的委托代理人李万辉、杨德才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盘龙分公司诉称，2003年3月1日，原告与被告二五三处经协商签订《协议书》一份，该协议约定由被告二五三处支付给原告动迁费65万元，接口费12万元，违约金50万元，共计1，27万元，协议签订后，原告履行了合同约定的全部义务，而被告二五三处至今尚欠动迁费65万元，接口费12万元及违约金50万元，原告近几年来多次催要，被告仍未支付尚欠款项。原告认为，原告与被告二五三处签订的协议是具有法律效力的，被告理应支付尚欠款项，可是原告多次催要，被告三番五次推脱，故原告依据事实及法律规定，向原告提起诉讼，请求判令被告二五三处立即给付原告动迁费65万元，接口费12万元，违约金50万元，共计127万元，被告建华公司与第三人徐国强共同承担连带给付责任。被告吉林储备物资管理局二五三处辩称，一、诉争房屋系二五三处系从第三人徐国强处所购得，且二五三处已全面履行了房款支付义务，二五三处与原告之间并不存在实际的房屋买卖关系。2003年3月14日，原告与建华公司签订协议书，该协议约定原告将其开发建设的房屋出售给建华公司，基于上述事实，二五三处与建华公司于2003年3月15日签订了《集资定向购房协议书》，约定由二五三处向建华公司购买新楼。协议签订后，被告已将726万余元的购楼款足额支付给了建华公司，全面履行了合同义务。建华公司也按照约定将建成的新楼交付给二五三处，至今二五三处居住诉争房屋已逾七年之久。事实表明，二五三处是向建华公司购买的诉争房屋，二五三处与原告盘龙公司之间，并不存在实际的房屋买卖关系。原告对于由建华公司将诉争房屋出售给二五三处，是完全知晓并认可的。为履行《集资定向购房协议书》，建华公司与二五三处在2003年3月14日协议书的基础上，又于2003年4月3日、6月17日签署了两份补充协议，在补充协议中建华公司明确要求，原告应按照其转售给二五三处的相关条件对房屋进行开发建设。二五三处与建华公司签署上述补充协议的行为本身足以证明，原告盘龙公司对于建华公司将诉争房屋出售给二五三处，不仅完全知晓，而且也是完全认可的。综上所述，二五三处与原告之间并不存在实际的买卖房屋关系。二、原告提起本案诉讼所依据的协议书事实上并未实际履行，合同未履行系由于原告一房二卖的违约行为所导致。原告诉称原告与二五三处双方于2003年3月14日签订协议书，事实上双方并未得到实际履行。原告分别于二五三处及被告建华公司均签订了协议书，并约定将诉争房屋以每平方米760.00元的价格出售给二五三处的同时，又以每平方米830.00元的价格出售给建华公司，因为原告存在“一房二卖”的违约行为，导致二五三处与原告之间的购房协议并未得到实际履行。事实表明，二五三处与被告盘龙公司之间并未形成权利义务关系，二五三处并不负有任何给付义务，原告的请求不能成立。三、原告的告诉请求已超过诉讼时效。诉争的协议书签订于2003年3月，根据协议约定，原告应于2003年10月以前支付房屋价款。但是事实上从2003年10月至今已近八年之久，原告从未向本被告主张过权利，故原告的诉讼请求已超过诉讼时效。四、本案属就同一事实及法律关系的重复起诉。原告先前已向法院提起了诉讼，并由法院作出（2012）磐民一初字第80号民事判决，该判决已依法生效，原告提起本案诉讼，所依据的事实及法律关系与前所述案件完全相同，诉讼请求也未超出原请求的范畴，本案就同一事实及法律关系的重复告诉，应依法予以驳回。被告建华公司辩称，一、建华公司与原告没有签订任何有关二五三处住宅楼工程的合同。二、第三人徐国强是二五三处住宅楼工程施工项目经理。该人仅对工程项目进行施工管理。本公司没有授权徐国强与被告二五三处签订施工合同。第三人徐国强与被告二五三处以外任何单位和个人签订任何事宜均为其个人行为。本公司没有授权委托，故与我公司无关。三、建华公司的资质范围是工程施工，没有动迁资质。公司没有授权第三人徐国强去搞动迁。四、原告从2003年10月至今，在长达九年时间内从未向我公司或第三人主张过权利，根据法律规定，原告的诉讼主张已超过诉讼时效。第三人徐国强述称，一、本案已超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。二、建华公司不应当承担给付责任。第三人虽然在建设及转卖过程中靠挂建华公司，但在前期房地产转让开发过程中是以自己的名义与原告签订的协议，且未体现任何委托或授权，故被告建华公司不应当承担民事责任。三、第三人已全部支付原告诉讼请求要求给付的款项，现第三人多支付原告4.48万元。第三人以及两个被告均没有违反双方之间的约定，所以不应当承担任何违约的责任。原告在整个诉讼请求中没有请求第三人承担责任，所以第三人不应当承担任何民事责任。综上，原告诉讼无事实及证据支持，应依法驳回其诉讼请求。本案的焦点问题是：一、原告的诉请是否超过诉讼时效？二被告及第三人是否应向原告履行给付合同价款及其他费用的义务？庭审中，原告为了证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、吉林市乾龙房地产开发有限责任公司工商登记资料；2、该公司股东大会决议；3、乾隆公司在工商局的分公司设立登记申请书、营业执照、吉林市工商局吊销盘龙分公司的处罚决定，以上证据原告证明原告是依法成立的、具有房地产开发、经营、物业管理等资格的正规企业，是适格的起诉主体；4、磐石市建设局与原告开发盘龙住宅小区的立项协议书；5、房屋拆迁许可证；6、盘龙小区二期占地位置平面图、工程方案图；7、建设用地规划许可证；8、建筑工程施工许可证；9、建设工程规划许可证，以上证据证明原告从筹划项目及拆迁开始，直到取得土地规划及施工许可，原告办理了C栋、D栋全部各项审批手续；10、原告与被告二五三处签订的土地开发建设转让协议书，证明被告二五三处和原告就盘龙小区二期的开发建设达成了一致意见，被告二五三处使用原告的建设用地建D栋，被告二五三处承担D栋的动迁费65万元，接口费12万元（按建筑面积每平方米20元）以及由违约方承担违约金50万元；11、催款通知书1份，证明原告积极主张权利，除口头催要外，在2011年5月12日，原告书面通知被告二五三处，催收动迁费、接口费及违约金等；12、盘龙小区二期建筑物照片三张，证明原告履行了与被告二五三处签订的协议书，为被告二五三处提供了D栋建设用地，被告建华公司在该地上为被告二五三处进行D栋施工，其接收了D栋房屋；13、磐石市房屋产权登记流程审批表三份、产权名册一份，证明原告与被告二五三处签订的协议是双方真实意思表示，协议双方不违反国家禁止性规定。自签约之日起协议对双方均有约束力。原告履行与被告二五三处签订的协议书第九条，为被告二五三处办理了C栋42户和D栋的房屋产权证。原告已依约履行了义务，被告二五三处没有依照协议约定向原告交纳动迁费65万元，接口费12万元，被告二五三处的行为，已构成违约应当承担违约金50万元；14、被告二五三处与被告建华公司签订的《集资定向购房协议书》证明被告二五三处与被告建华公司的协议书实质是建筑工程发包、承包合同。被告建华公司是施工单位，没有房屋销售经营权，该公司没有自己的房屋可卖。被告建华公司是用被告二五三处从原告手里拿到的土地，依据“集资定向购房协议书”为被告二五三处建房。被告二五三处向被告建华公司支付的所谓购房款实质是建房工程款；15、法人授权委托书2003年3月5日、3月12日各一份，证明被告建华公司授权给第三人徐国强，由徐国强代表被告建华公司在盘龙小区二期工程施工中，徐国强是该工程的项目经理即施工现场的负责人。第三人的行为是代表被告建华公司的职务行为，被告建华公司应当对第三人的行为承担责任。经庭审质证，被告二五三处对原告提供的证据1至证据9的真实性无异议，对证据12的真实性无异议，但对证据10、证据11.证据13有异议，认为被告二五三处没有履行土地开发建设转让协议，也没有收到催款通知书，认为本案已经超过诉讼时效，对证据14和证据15的真实性、关联性、合法性无异议。被告建华公司对原告提供证据1至证据10以及证据12至证据13认为与其没有关联性，对证据11真实性有异议，认为本案已经超过诉讼时效。对证据14和证据15的真实性、关联性、合法性无异议，但是对原告要证明的问题有异议。第三人对证据1至证据9的真实性有异议，认为是复印件，原告应该提供原件。对证据11真实性有异议，认为本案已经超过诉讼时效。对证据10、证据12、证据13证据的真实性有异议，对证据14和证据15的真实性、关联性、合法性无异议，但是对原告要证明的问题有异议。被告二五三处为了证明抗辩主张，向本院提供了如下证据：1、原告与被告二五三处于2003年3月14日签订的《协议书》、原告与建华建筑工程有限公司于2003年3月14日签订的《协议书》，证明原告于2003年3月14日分别与被告二五三处和被告建华公司签订了《协议书》原告存在“一房二卖”的违约行为。由于原告违约，原、被告之间的《协议书》并未得到实际履行；2、被告二五三处于2003年3月15日与被告建华公司签订的《集资定向购房协议书》，证明被告二五三处从被告建华公司购得诉争房屋。原、被告之间不存在房屋买卖关系；3、原告与被告建华公司于2003年4月3日签订的《协议补充》、原告与被告建华公司于2003年6月7日签订的《补充协议》，证明诉争房屋由原告出售给被告建华公司，建华公司又转售给了被告二五三处。被告建华公司要求原告按照其转售给被告二五三处的相关条件对房屋进行开发建设，原告对于被告建华公司将诉争房屋出售给被告二五三处是知晓并认可的；4、被告与建华建筑工程公司于2003年11月1日签订的《补充协议》，证明原告与被告二五三处不存在实际的房屋买卖关系；5、法人授权委托书，证明第三人徐国强系被告建华公司的项目经理，代表该公司承建二五三处住宅楼；6、二五三处2003年－2004年转入建华银行转帐明细、收据10份，转帐支票存根19份；7、付款证据：1、明细、证据5张、转帐支票存根7份、记帐说明、吉林省行政事业性收费通用票据、付款告知函、借据；8、付款证据：明细、吉林省工业销售统一发票二份、吉林省行政事业性收费通用票据两份、吉林省磐石有限电视收费专用票据、磐石市地方税务局代开发票、收据、借据、吉林省服务业统一发票、吉林省地税定额发票、农作物种子零售发票、吉林省商业零售统一发票4份、吉林省工业加工修理统一发票、吉林省电力杂项费统一发票。经庭审质证，原告对被告二五三处提供的证据1的真实性无异议，认为原告与第三人徐国强签订的协议没有履行，但是与被告二五三处履行了协议。原告向被告二五三处提供土地，可是其却没有给付动迁费和接口费及违约金；对证据2的真实性无异议。对证据3和证据4有异议，认为与本案无关联性；对证据5的真实性无异议；对证据6至证据8的真实性无异议，但是对被告二五三处要证明的问题有异议。被告建华公司和第三人对被告二五三处提供的证据无异议。被告建华公司未向本院提供证据。第三人为了证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、原告与第三人徐国强签订《协议书》1份，证明第三人如约进行动迁，依照该约定第三人以现金的方式已经将动迁费给付原告，原告诉讼请求已经超过诉讼时效，应当依法驳回原告的诉讼请求；2、被告建华公司授权二五三处住宅楼其他工程一览表，证明第6项，标注的时间是2006年11月1日，接口费12万元已经支付给原告，第三人及二被告不欠原告此款；3、磐石市人民法院（2012）磐民一初字第80号卷宗第212页、221页、222页及三份收款凭证（188、189）页，证明第三人徐国强已经付清原告购房款258.52万元，多支付原告4.48万元.第三人已经履行与原告签订的协议。经庭审质证，原告对第三人提供的证据1至证据3的真实性无异议，但是对第三人所有证明的问题有异议，认为是C栋42户的费用和D栋的动迁费无关。二被告对第三人提供的证据的真实性无异议。根据原、被告及第三人三方的举证、质证情况，结合相关法律规定，本院对上述证据作如下确认：原告提供的证据1至证据9能够证明原告取得了盘龙小区地段的开发权，本院予以确认。原告举证的证据10及证据12至证据15以及被告二五三处和第三人举证的证据能够证明原告与被告二五三处签订了房地产开发经营合同，原告提供的证据11二被告及第三人有异议，原告没有提供其它证据佐证，因此，被告不能证明原告诉讼请求未过诉讼时效。通过以上分析，本院确认如下案件事实：原告吉林市乾龙房地产开发有限责任公司盘龙分公司取得了盘龙小区地段的开发权，其自行开发建设了盘龙小区C栋楼房，将盘龙小区西侧地段开发经营权转让给第三人徐国强，并于2003年3月14日签订协议约定第三人徐国强给付原告拆迁费65万元，并承担接口费，每平方米20元。同时原告将其自行开发的盘龙小区C栋共42户住宅以每平方米760.00元的价格出售给第三人徐国强，总价款260万元，第三人已先后向原告支付了263万元。同日原告又与被告二五三处签订协议，将该地段土地开发权转让给被告二五三处，由被告二五三处向原告支付拆迁费65万元及接口费每平方米20元，并同样购置住宅楼每平方米760.00元。第三人徐国强挂靠建华公司于2003年3月15日与被告二五三处签订了集资定向购房协议书，第三人将其向原告购买的42套住宅及自身开发建设楼房总计8，500平方米以每平方米830.00元的价格出售给被告二五三处。被告二五三处按照合同约定分期足额向被告建华公司支付了购楼款，该笔购楼款已由第三人徐国强从建华公司取走。本院认为，房地产开发经营合同是房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施建设，房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的合同。原告与被告二五三处、第三人徐国强分别签订的《协议书》中第三条规定；“乙方在动迁前，必须将确定的60万元费用以现金形式一次性付给甲方，否则，甲方不予办理任何承建手续。”按照商业交易习惯和生活经验及一般常识，原告应当在被告二五三处和第三人徐国强履行给付义务后，为其办理承建手续，否则，经原告同意应当由被告二五三处和第三人徐国强出具欠据，并记载在原告公司的财务账中。诉争的房屋已经竣工九年之久，原告已经为被告二五三处和第三人徐国强出具和办理了承建手续，庭审中原告又未提出当年《基本建设项目财务决算报告》及公司当年财务报表佐证，本案事实不清，证据不足。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，原告应承担举证责任，但是原告未能提供充分证据，证明其诉讼主张，只能承担举证不能的法律后果，故原告诉讼请求本院无法予以保护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：驳回原告吉林市乾龙房地产开发有限责任公司盘龙分公司的诉讼请求。案件受理费16，230.00元，由原告吉林市乾龙房地产开发有限责任公司盘龙分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 高清林人民陪审员 刘彩芬人民陪审员 马莹莹二〇一三年十月二十日书 记 员 李 卓 关注公众号“”