（2012）穗天法民四初字第965号
裁判日期: 2013-10-20
公开日期: 2014-11-22
案件名称
陈海龙与广东粤华房地产开发公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈海龙,广东粤华房地产开发公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释：第七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百四十五条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2012）穗天法民四初字第965号原告陈海龙，男，1968年2月8日出生，汉族，住广州市天河区。被告广东粤华房地产开发公司，住所地广州市德政中路312号三楼。法定代表人徐柏铭。原告陈海龙诉被告广东粤华房地产开发公司（以下简称粤华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年4月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈海龙到庭参加了诉讼，被告粤华公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海龙诉称：原告于1996年4月2日与被告签署了《白水塘商住小区房屋认购合同》，向被告购买广州市天河区员村白水塘“粤华苑”小区第四幢七楼709单元的房屋，该房屋建筑面积为38.55平方米、房屋总价款为161158元。原告于签订认购合同当日交付了40000元定金，此后于1996年4月30日按合同约定的一次性付款方式交齐房款的95%即113100元，并约定验收办证再缴余款。原告自付款至今，一直未接到被告关于办理房产证的通知。原告曾多次联系被告，但并未获得答复。广州市国土资源和房屋管理局已于2012年2月24日发出《关于第十八批符合历史遗留问题办证条件商品房建设项目的公告》，将粤华苑小区列入符合办理房产证条件的小区。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：被告立即协助原告办理位于广州市天河区员村白水塘粤华苑小区第四幢七楼709单元的房地产权证。被告粤华公司未答辩。经审理查明：1996年4月2日，原告与被告粤华公司签订《白水塘商住小区房屋认购合同》（甲方／预售方为被告粤华公司，乙方／认购方为原告），约定：乙方现向甲方认购位于广州市天河区员村白水塘小区第四幢七楼709单元（以下简称案涉房屋）；该单位建筑面积38.55平方米；甲乙双方设定的上述房产成交价为161158元；双方同意以列在本合同附录二的该单位售价及付款方式付款，付款日期及付款方式乙方必须严格遵守；双方同意甲方将上述房屋约于1996年6月（准确时间于签订房屋买卖契约时确定）交付给乙方；房屋移交给乙方时，甲方应将该单位产权及其建筑物范围内的公用建筑及设施使用权一并转移给乙方；如因办理手续延误，契证不能同时移交乙方时，甲方有责任向有关部门催办，直至各种契证移交到乙方为止；该单位须按照合法设计单位的建筑图纸（包括甲方有权更改部份）完成该单位的全部建筑工程，并须经广州市建筑工程质量检验部门检验合格后方可交付使用；乙方付清楼价款后双方约定时间（或由乙方委托甲方代表）到广州市房屋交易所办理房产登记及向国土部门办理领取房屋所有权证和国家土地使用证等有关手续；除要付清该单位的到期楼价款外，乙方签署本合同后至接该单位正式交付使用通知书前，还应付清附录四所列明的各项费用；如发生纠纷时，双方应本着友好精神协商解决，协商无效时，应提交广州市内仲裁机构或人民法院裁决；本合同的全部附录均为本合同的组成部分；等条款。上述合同的附录二约定：该单位售价为161158元，签订认购合同时先交定金40000元，余下部分于本月30日前交齐（除房总价的5%交楼时再交）。被告粤华公司于1996年4月2日向原告开具了收取案涉房屋定金40000元的《预收款凭证》，于1996年4月30日向原告开具了收取案涉房屋购房款113100元的《预收款凭证》。2012年2月24日，市解决历史遗留的办理房产证问题办公室发布了《关于第十八批符合历史遗留问题办证条件商品房建设项目的公告》，提醒相关项目的小业主，如果符合《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》解决范围，请尽快明晰权责，提供身份证、经备案的购房合同、拆迁补偿协议、缴清房款证明等办证资料到市房地产交易登记中心申请房屋产权登记，以便早日拿到房地产证；该公告同时附《第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目一览表》，其中包括粤华苑（第二、三期：自编1、2、3、4、5号），预售证号为19960025、19970071，建设单位名称为粤华公司，可办证地址为天河区白水塘43、44、45、46、49、50号4-8层。现原告以其至今未取得案涉房屋的权属证书为由，提起本案诉讼。原告自认按照认购合同的约定于1996年6月实际收楼。另外，原告还提供了白水塘小区管理处的水费、综合费、垃圾费的收据，广州市有线电视网络工程有限公司的收视维护费的发票以证明其实际使用案涉房屋。为此，本院就案涉房屋的实际使用情况进行核实。经现场核查，原告持有案涉房屋的钥匙，是案涉房屋的实际控制人。在本案审理中，本院向广州市国土资源和房屋管理局查询案涉房屋的产权、预（销）售、查封（包括轮候查封）和抵押情况。该局于2012年7月16日以穗国房协查复字（2012）286号复函答复本院如下：经查，粤华苑（第二期：自编1、2、3号；第三期：自编4、5号）由粤华公司开发建设，领取了960025、970071号预售许可证，该项目尚未办理初始登记（确权）；包括案涉房屋在内的房屋暂无办理预售合同备案，无查封记录；粤华苑自编1、2、3号第二期4-8层已以穗押备字6930号办理了在建工程抵押备案登记，抵押权人是广州市五羊城市信用社，抵押登记日期：1996年11月1日。本院还向广州市国土资源和房屋管理局查询了以下问题：1、粤华苑小区属于你局公布的符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目的范畴，如购房人自行向你局申请办理房地产权属证书，你局是否审查限购问题（是否因相应买卖合同有无办理监证登记手续而作区别对待）？2、广州市天河区员村白水塘粤华苑小区第1-8幢分别对应的房地产确权地址？该局于2012年12月17日以穗国房协查复字（2012）731号复函答复本院如下：“经查，天河区员村白水塘粤华苑1-8幢已领取3个预售许可证：分别为960025（1-3幢）、970071（4、5幢）、950270（6-8幢），由于我局系统中没有1-3、5幢的监证过户信息，因此，没法提供上述4幢房屋的确权地址，其余4幢有部分小业主已办证，登记地址分别为白水塘49号（4幢）、白水塘55、56号（6幢）、白水塘54、53号（7幢）、白水塘52号（8幢）。根据穗府办（2010）67号《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》，对于符合意见中第二大点工作对象及范围的六种情形，已解决纳入历史遗留范围的，不再审查限购问题，对于没有纳入历史遗留解决范围的，仍需审查是否符合限购条件”。上述复函所附穗府办（2010）67号《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》第二点“工作对象及范围”的内容如下：“（一）房改购房人合法购买的公有住房，其公有住房购房协议已依法在市住房制度改革办公室办理房改备案手续并已缴清房改购房款的；（二）商品房预购人合法购买的预售商品房，其商品房预售合同已依法办理商品房预售合同登记备案手续并已缴清商品房购房款的；（三）1995年1月1日《城市商品房预售管理办法》实施前购买的房屋，房屋买卖双方签订了房屋买卖合同，但未办理合同登记备案手续，购房人已缴清购房款的；（四）被拆迁人合法取得的拆迁补偿回迁房，其房屋拆迁补偿协议已依法在市城市房屋拆迁管理办公室办理登记备案手续的；（五）国有企业或行政事业单位，因生产、居住需要在单位原自有用地上修建的生产、办公、业务用房和职工宿舍等；（六）其他经领导小组会审研究认为权属来源合法，可以依法办理房地产登记的房屋”。另查明，1998年8月6日，广州市国土局房管局向被告粤华公司核发穗房预字第970071号《广州市商品房预售许可证》，记载：座落地点为天河区石东村路白水塘，楼宇名称（编号）为粤华苑（第三期预售：自编4，5号）、层数为八层，销售总建筑面积4067平方米、共63套，“内销”一栏显示住宅为4067平方米、共63套。原告于2013年11月14日，将剩余购房款8058元支付至本院代管。本院认为：原告和被告粤华公司签订的《房屋认购合同》中关于“如发生纠纷时，双方应本着友好精神协商解决，协商无效时，应提交广州市内仲裁机构或人民法院裁决”的约定，实际上是双方当事人约定在发生争议时既可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国仲裁法﹥若干问题的解释》第七条的规定和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第145条的规定，上述仲裁条款无效，本院依法有权受理原告的起诉。原告和被告粤华公司签订的合同名为《白水塘商住小区房屋认购合同》，现有证据也未显示双方在此后曾签订正式预（销）售合同，但因上述《白水塘商住小区房屋认购合同》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告粤华公司已经向原告收取案涉房屋的购房款，结合本案查明的相关事实，上述《白水塘商住小区房屋认购合同》应当认定为商品房预售合同。被告粤华公司在签订上述《白水塘商住小区房屋认购合同》时虽未取得商品房预售许可证明，但已于此后的1998年8月6日取得商品房预售许可证明，因此，本院认定除了上述关于仲裁的条款无效外，《白水塘商住小区房屋认购合同》中的其他条款是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的，双方当事人均应依约履行各自的义务。被告粤华公司作为案涉房屋的出售人，负有向作为买受人的原告交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。根据已查明的事实可知，粤华苑（第二、三期：自编1、2、3、4、5号），预售证号为19960025、19970071属于“第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目”；而依据广州市国土资源和房屋管理局作出的穗国房协查复字（2012）731号复函中关于“根据穗府办（2010）67号《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》，对于符合意见中第二大点工作对象及范围的六种情形，已解决纳入历史遗留范围的，不再审查限购问题，对于没有纳入历史遗留解决范围的，仍需审查是否符合限购条件”的意见，本案不需审查是否符合限购条件。同时，从广州市国土资源和房屋管理局于2012年7月16日作出的穗国房协查复字（2012）286号复函可知，案涉房屋亦不存在查封、抵押等办理产权过户手续的履行障碍。综上，现原告主张被告粤华公司协助办理案涉房屋的产权过户和房地产登记手续的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。被告粤华公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法可作缺席判决。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国仲裁法﹥若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第145条的规定，判决如下：被告广东粤华房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起10日内，协同原告陈海龙到房地产管理部门办理广州市天河区员村白水塘粤华苑小区第四幢七楼709单元的产权过户和房地产登记手续，将上述房屋过户登记至原告陈海龙名下。本案受理费100元、公告费583.33元，合计683.33元，由被告广东粤华房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 王伟雄人民陪审员 崔 萍人民陪审员 张黛乔二〇一三年十月二十日书 记 员 陈秋滢梁怡筠 微信公众号“”