（2013）朝民初字第28929号
裁判日期: 2013-10-20
公开日期: 2015-08-27
案件名称
林桂香与北京北辰实业股份有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林桂香,北京北辰实业股份有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款，第二十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第28929号原告林桂香，女，1963年10月11日出生。委托代理人王三雄，男，1951年11月5日出生，北京市东城区东内大街***号。委托代理人赵瑞雪，北京市百瑞律师事务所律师。被告北京北辰实业股份有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号。法定代表人贺江川，董事长。委托代理人崔强，男，1981年7月16日出生。委托代理人刘金立，男，1961年11月18日出生。原告林桂香（以下简称姓名）与被告北京北辰实业股份有限公司（以下简称北辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员臧雷独任审判，公开开庭进行了审理，林桂香委托代理人王三雄、赵瑞雪，北辰公司委托代理人崔强、刘金立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。林桂香诉称：我和王三雄系夫妻关系。2000年12月20日，王三雄就购买汇欣大厦公寓201号房屋、我就购买汇欣大厦公寓202号房屋事宜分别与北辰公司签订了《北京市外销商品房预售契约》。2001年8月20日，双方签订了《补充协议》。后我和王三雄因为房屋面积、质量等问题与北辰公司发生纠纷，诉至法院。贵院做出一审判决，判决我和王三雄向北辰公司支付购房款及利息，北京市第二中级人民法院维持原判。我现已履行判决，付清全部房款。现请求法院判令：1、北辰公司继续履行双方于2000年12月20日签订的《北京市外销商品房预售契约》第十四条，协助办理位于北京市朝阳区北辰东路x号汇欣大厦公寓202号房屋的权属登记手续，过户至我名下；2、北辰公司以房款2350268元为基数按照中国人民银行规定的逾期贷款利息向我支付违约金，自2010年12月6日计算至实际办理房屋产权登记手续之日止；3、北辰公司向我交付面额为510267.88元的违约金发票。北辰公司辩称：同意按照合同履行约定，协助林桂香办理相关手续，违约金的请求没有法律依据，请求驳回，就违约金部分提供发票，没有法律依据。经审理查明：王三雄与林桂香系夫妻关系。2001年2月26日，北辰公司分别与王三雄、林桂香签订了《北京市外销商品房预售契约》约定，王三雄、林桂香分别购买北辰公司开发的位于北京市朝阳区北辰东路x号汇欣大厦公寓201、202号房屋（以下依次简称201号房屋、202号房屋）；201号房屋建筑面积为223.76平方米，总价款219万元，定金5万元、首付款39万元、剩余房款175万元以按揭贷款方式支付；202号房屋建筑面积为173.5平方米，总价款181万元，定金5万元、首付款32万元、剩余房款144万元以按揭贷款方式支付；其中第十四条约定：“双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到北京市国土资源和房屋管理局办理房屋买卖过户手续，申领房地权属证件，按规定交纳有关税费。”合同签订当日，王三雄、林桂香共支付北辰公司定金及首付款合计81万元。2001年8月20日，王三雄和林桂香与北辰公司针对此前签订的《北京市外销商品房预售契约》签订了《补充协议》，内容为：将付款方式由按揭贷款变更为分期付款，已付的购房定金和房款作为首期付款，具体为：首期81万元（已付）；二期50万元，2001年8月30日付；三期50万元，2001年9月30日付；四期50万元，2001年10月30日付；五期50万元，2001年11月30日付；六期79万元，2001年12月15日付；七期40万元，2002年3月20日付；如王三雄、林桂香未能按期付款，则按照《契约》中第四条的规定执行。后王三雄和林桂香于2001年9月3日、2001年10月15日分别支付了北辰公司50万元。2001年8月20日，王三雄和林桂香办理了201、202号房屋交割手续后入住房屋。2001年9月3日、10月15日，王三雄、林桂香向北辰公司支付购房款合计100万元。2004年，北辰公司将王三雄、林桂香诉至本院，要求王三雄、林桂香支付剩余购房款219万元，并支付该款自2002年4月1日起至实际给付之日止的、按每日万分之三计算的违约金，王三雄、林桂香提出反诉，要求北辰公司配合对房屋面积重新测量、对房屋缺陷进行维修。2009年1月12日，本院做出（2004）朝民初字第23070号民事判决，判决王三雄、林桂香于判决生效之日起七日内支付北辰公司购房款219万元及该款自2002年4月1日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的违约金，并驳回王三雄、林桂香的反诉诉讼请求。后，王三雄、林桂香上诉，北京市第二中级人民法院做出（2009）二中民终字第4694号民事判决，维持原判。2010年12月，王三雄向本院交纳案款3299278元。2010年12月6日，北辰公司向本院出具《同意结案的函》，载明该公司申请的对王三雄、林桂香执行一案，该二人已将案款本息3299278元交付给法院，该公司同意结案。为证明林桂香多次要求过北辰公司办理房屋过户手续，北辰公司存在过错，林桂香提供了以下证据：1、地图复印件，显示有手写的北京市房屋测绘所地址、办理手续等内容。北辰公司对真实性认可，表示为北辰公司员工刘金立书写。2、签订日期为2011年2月23日的委托测绘协议书，内容为林桂香委托北京市房地产勘察测绘所对201号房屋、202号房屋进行测绘。北辰公司对真实性认可，对证明目的不予认可。3、201号房屋、202号房屋登记表，载明填表日期为2011年2月28日。北辰公司对真实性认可，对证明目的不予认可。审理中，北辰公司表示2011年1月林桂香代表自己和王三雄到北辰公司处要求办理房产证，北辰公司答复林桂香涉法律纠纷的房产需要公司审批，当时201号房屋、202号房屋能够办理产权手续，北辰公司给汇欣大厦其他购房人办理过产权手续。经本院询问，林桂香表示在2011年1月之后其与王三雄多次找过北辰公司，北辰公司均答复等待领导批复；北辰公司表示有过此情况。经本院询问，林桂香称其所主张违约金的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。上述事实，有当事人提交的《北京市外销商品房预售契约》、《补充协议》、（2004）朝民初字第23070号民事判决书、（2009）二中民终字第4694号民事判决书、《同意结案的函》等相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为：北辰公司与林桂香之间为商品房买卖合同关系，合同双方均应按照约定主张权利、履行义务。现林桂香交纳了全部购房款，要求北辰公司继续履行《北京市外销商品房预售契约》第十四条，北辰公司亦表示同意，本院予以支持。关于林桂香主张的违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该解释第二十八条规定有：“《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。”故本案应适用该解释。本案中，林桂香已交纳了全部购房款，并在2011年1月要求过北辰公司办理权属登记手续，北辰公司在当时具备办理相关手续的条件下，未为林桂香办理手续，具有过错，林桂香主张合理，本院予以支持；但其主张的基数、利息起算时间点有误，本院予以调整，基数以其实际购房款为准，关于利息起算时间点，201号房屋、202号房屋于2011年2月28日测绘完毕，故起算时间点应在该日为北辰公司预留一定的准备时间后予以计算。关于林桂香主张的开具违约金发票，不属于法院主管范围，故对林桂香该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十八条之规定，判决如下：一、林桂香与北京北辰实业股份有限公司继续履行双方之间的《北京市外销商品房预售契约》第十四条之约定，北京北辰实业股份有限公司协助林桂香办理位于北京市朝阳区北辰东路x号汇欣大厦公寓202号房屋的权属登记手续，将该房屋产权过户登记至林桂香名下，由此产生的税费由林桂香承担；二、北京北辰实业股份有限公司于本判决生效后七日内赔偿林桂香违约金（以一百八十一万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自二〇一一年六月二日至北京北辰实业股份有限公司为林桂香办理位于北京市朝阳区北辰东路x号汇欣大厦公寓202号房屋的权属登记之日止）；三、驳回林桂香的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7582元，由林桂香负担1700元（已交纳），由北京北辰实业股份有限公司负担5882元（林桂香已预交，北京北辰实业股份有限公司于本判决生效后七日内支付林桂香）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 臧 雷二〇一三年十月二十日书 记 员 雷小晶