（2013）杭西行初字第67号
裁判日期: 2013-10-20
公开日期: 2014-07-09
案件名称
叶宝虎与杭州市住房保障和房产管理局行政确认一审行政判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
叶宝虎,杭州市住房保障和房产管理局,华誉地产集团有限公司,杭州市金田花园业主委员会
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第五十四条
全文
杭州市西湖区人民法院行 政 判 决 书（2013）杭西行初字第67号原告叶宝虎。委托代理人叶菁。被告杭州市住房保障和房产管理局。法定代表人周先木。委托代理人章艳、凌一军。第三人华誉地产集团有限公司。法定代表人丁远达。委托代理人戴敏、周鼎帆。第三人杭州市金田花园业主委员会。负责人骆国良。委托代理人郑华国、柯荣明。原告叶宝虎（以下称原告）不服被告杭州市住房保障和房产管理局（以下称被告）、第三人华誉地产集团有限公司（以下称华誉公司）、第三人杭州市金田花园业主委员会（以下称金田业委会）房屋行政确认一案，于2013年6月9日向本院起诉。本院于2013年6月14日受理后，于2013年6月17日向被告送达起诉状副本及应诉通知书。因被诉具体行政行为与华誉公司及金田业委会有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2013年7月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶菁，被告的委托代理人章艳、凌一军，第三人华誉公司的委托代理人戴敏、周鼎帆，第三人金田业委会的委托代理人郑华国、柯荣明到庭参加诉讼。经浙江省高级人民法院批准，本案的审理期限延长至2013年12月14日。案经合议庭评议，审判委员会讨论并作出决定。本案现已审理终结。2001年9月27日，被告作出杭州市物业维修基金和用房缴交确认单（杭房物缴（2001）第161号），载明：物业项目名称金田花园；开发建设单位浙ＸＸ立房地产开发有限公司；经营用房为6号楼底层商铺、4幢D座102座，面积为387.55平方米；办公用房为金田花园5号楼1单元一、二层，面积为266.5平方米。被告为证明其作出的案涉具体行政行为的合法性，在法定期限内提供的证据如下：1、杭州市物业维修基金和用房缴交确认单（杭房物缴（2001）第161号）、金田花园6号楼底层商铺测绘成果分户图，拟证明金田花园物业管理用房缴交确认符合规定，面积已达到规定比例。2、杭州市物业管理用房交接清单，拟证明开发建设单位浙ＸＸ立房地产开发有限公司已将物业管理商业用房为金田花园6号楼底层商铺、4幢D座102座及物业管理办公用房交予浙ＸＸ立物业管理有限公司，并办理交接手续。3、金田花园总平面布置图，拟证明金田花园6号楼位于金田花园总平面布置图范围内，属规划批建范围内建筑。（去杭州房管：是否属于规划批建范围内建筑需查询）4、商品房购销合同（合同编号：99销802号），拟证明原告向被告提供的购房合同中未涉及所诉房屋即金田花园6号楼底层2号商铺。被告提供作出案涉具体行政行为的法律依据：《杭州市住宅区物业管理暂行办法》。原告诉称，原告之子叶禾于1996年4月5日与开发建设单位杭州华立集团房地产开发公司就金田花园小区商品住宅房及车库签订浙江省商品房预（销）售合同书（第00204号），1999年1月16日叶禾死亡，叶禾对于上述财产的权利义务由原告继承。2000年，开发建设单位将车库实际确定为金田花园6号楼底层2号房，并实际交付于原告，同时告知原告该车库无法办理房产登记手续。该金田花园6号楼底层2号房实际交付后一直由原告进行管理使用。至2012年4月前后，原告获知被告于2001年9月作出杭州市物业维修基金和用房缴交确认单（杭房物缴（2001）第161号），将该金田花园6号楼底层2号房确认为物业经营用房。之后原告与开发建设单位、被告进行相关联系沟通，开发建设单位确认其已将该金田花园6号楼底层2号房出售于原告，后因工作上的错误，将该金田花园6号楼底层2号房作为物业管理用房缴交，但坚持认为即使扣除该金田花园6号楼底层2号房，开发建设单位缴交的物管办公活动用房及物管经营用房也是符合当时的法律法规。被告认为其作出杭州市物业维修基金和用房缴交确认单（杭房物缴（2001）第161号）符合法律规定。原告认为被告作出的被诉具体行政行为不符合法律规定，主要理由如下：1、被告作出被诉具体行政行为的依据为建设工程规划许可证（编号［96］01544032号）及根据该建设工程规划许可证制作的《杭州市房地产测绘成果表》，但上述建设工程规划许可证及《杭州市房地产测绘成果表》并未涉及金田花园6号楼；2、根据余杭市城乡建设局的（98）规验字第（024）号规划验收合格证及杭州市规划局的建设工程竣工规划验收合格证（杭规验字（2000）第264号），上述验收合格证均未涉及金田花园6号楼。综上，被告作出杭州市物业维修基金和用房缴交确认单（杭房物缴（2001）第161号），主要依据不足，违反法律法规，严重损害了原告的利益，应予以撤销。诉请判令：1、撤销被告作出的杭州市物业维修基金和用房缴交确认单（杭房物缴（2001）第161号）中将金田花园6号楼底层2号房确认为物业经营用房的行为；2、被告承担案件诉讼费。原告为证明其主张，举证如下：1、居民身份证、户口本、死亡证明，拟证明原告身份情况。2、浙江省商品房预（销）售合同书（第00204号）、补充协议、华誉公司情况说明及其工商变更登记情况，拟证明原告购买金田花园6号楼底层2号房及开发建设单位于2000年实际将金田花园6号楼底层2号房交付于原告的事实。3、杭州市物业维修基金和用房缴交确认单（杭房物缴（2001）第161号）及金田花园6号楼底层商铺分户图、金田花园4幢D座102室分层分户平面图，拟证明被告将金田花园6号楼底层商铺及金田花园4幢D座102室确认为物业用房的行为影响和损害了原告的利益。4-1、2000年9月13日及2003年1月1日关于金田花园6号楼2号的房租房协议书和2003年1月1日及2005年3月22日关于金田花园6号楼1、3、4号的房屋租赁协议；4-2：金凯物业管理有限公司金田花园管理处的情况说明；证据4-1、4-2，拟证明：（1）金田花园6号楼2号房自开发建设单位于2000年交付于原告后一直由原告管理使用的事实；（2）金田花园历任物业管理公司未实际管理使用该金田花园6号楼2号房的事实；（3）开发建设单位或被告未将金田花园6号楼2号房交于历任物业公司管理使用的事实。说明被告未履行对物业管理用房缴交实质监督职责，其作出被诉具体行政行为缺乏法律和事实依据。5-1、杭州市住房保障和房产管理局（2012）年第051号告知书，拟证明在金田花园物业用房缴交确认卷宗内有01544032《建设工程规划许可证》及附件的复印件（无附图），被告在作出被诉具体行政行为时未进行实质审查金田花园6号楼是否属于规划批建范围，其作出被诉具体行政行为缺乏重要依据。5-2、（96）余规证01544032《建设工程规划许可证》及附件，拟证明（96）余规证01544032《建设工程规划许可证》中载明规划营业房项目面积为2000平方米，建筑层数为2层；其中附图及附件须与本证一起使用，说明缺少附图及附件的《建设工程规划许可证》不能作为具体建设项目获得批建的依据及规划验收的依据等。6、金田花园工程项目规划许可证的附图“1：500总平面布置图”，拟证明金田花园6号楼不在金田花园总平面布置图范围内，也不在（96）余规证01544032《建设工程规划许可证》的建设项目中，说明被告对金田花园6号楼底层确认营业房（非住宅）产权并确认为物业管理经营用房缺乏主要法律事实依据。7-1、杭州市住房保障和房产管理局政府信息告知书，拟证明被告已确认在金田花园物业用房缴交确认卷宗内没有余杭市城乡建设局（98）规验字第（024）号《规划验收合格证》及杭州市规划局杭规验字（2000）第（264）号《建设工程竣工规划验收合格证》的任何附图。7-2、余杭（98）规验字第（024）号《规划验收合格证》，拟证明1998年6月8日金田花园小区营业用房验收共计2500平方米。8、房产基本情况查询记录，拟证明金田花园小区实际的商业房建筑面积除涉案的金田花园6号楼底层303.23平方米外，被告确认的1997年之前建成的营业房面积已达3000多平方米。已超过2500平方米的验收面积，因此被告在没有进一步审查金田花园6号楼包括一层营业用房的规划报建包括申报修改审批和具体的相关竣工验收资料的情况下，是不能对6号楼一层303.23平方米的积建筑物确认营业房（非住宅）产权的，说明被告在缺少上述资料的情况下对涉案房确认营业房（非住宅）产权并确认为物管经营用房缺乏主要法律事实依据。9、杭州市规划局（2013）第101号不存在告知书，拟证明杭规验字（2000）第（264）号规划竣工验收资料中没有金田花园小区6号楼的相关信息，说明被告在缺少金田花园6号楼规划报建及验收的实质性材料的情况下对金田花园6号楼确认营业房（非住宅）产权并确认为物业管理经营用房缺乏主要法律事实依据。被告辩称，金田花园系由浙ＸＸ立房地产开发有限公司建设，其在被告处办理物业管理用房缴交时确认的总建设面积为84558.94平方米，缴交的物业管理办公用房为金田花园5号楼1单元一、二层，面积为266.5平方米；物业管理经营用房为6号楼底层商铺303.23平方米、4幢D座102号84.32平方米，合计面积为387.55平方米。浙ＸＸ立房地产开发有限公司缴交的物业管理办公用房和物业管理商业用房符合规定，金田花园6号楼属规划批建的建筑物。浙江省商品房预（销）售合同书（第00204号）显示原告购买的是车库，且未明确位置，也未办理相关产权交易登记手续，被告根据《杭州市住宅区物业管理暂行办法》及浙ＸＸ立房地产开发有是供的房屋清单，将金田花园6号楼底层（1#-13#）商铺确认为物业管理经营用房并无不当。综上，要求驳回原告的诉讼请求。第三人华誉公司述称，华誉公司确认于2000年将金田花园6号楼2号房交付于原告，之后错误将金田花园6号楼2号房作为物业管理用房缴交至被告，但即使扣除金田花园6号楼2号房，华誉公司缴交的物业管理用房也是符合规定的。第三人金田业委会述称，同意被告的答辩意见，其他意见如下：1、原告提起行政诉讼已经超过起诉期限；2、原告与开发建设单位约定购买的标的物是车库，对车库的买卖系违法无效的，不受法律保护；3、金田花园全体业主取得的物业管理用房系华誉公司的真实意思表示，且超出规定的缴交并不违反法律规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人华誉公司及金田业委会均未向本院提供证据。庭审中，各方以被诉具体行政行为是否合法为争议焦点展开质证和辩论。一、被告提供的证据原告认为：证据1，形式真实性及关联性无异议，对合法性有异议，该证据形成的依据不足。证据2，内容不具有真实性，金田花园6号楼2号房并实际被开发建设单位交付于浙ＸＸ立物业管理有限公司。证据3，对证据三性均有异议，系被告在作出被诉具体行政行为后收集的证据，不能作为证明被诉具体行政行为合法性的根据。证据4，真实性及合法性无异议，但与本案不具有关联性，且在备案中未能涉及车库，系被告的规定，过错不在原告。第三人华誉公司同意原告的质证意见。第三人金田业委会对被告提供的证据无异议。二、原告提供的证据被告认为：证据1，无异议。证据2，对证据三性无异议，但对证明对象有异议，该购房合同及补充协议中并未明确购买的车库为金田花园6号楼2号房，华誉公司情况说明不具有法律效力，华誉公司工商变更登记情况无异议。证据3，对证据三性无异议，但对证明对象有异议，不能确定损害原告的利益。证据4-1，对证据三性无异议，但对证明对象有异议。证据4-2，对证据三性无异议，但对证明力有异议，仅能证明2008年之后金田花园6号楼2号房未交接，与本案不具有关联性。证据5-1、5-2，对证据三性无异议，但不能说明附图即为总平图。证据6，真实性有异议，与被告出示的总平面布置图不一致，且无盖章。证据7-1、8，对证据三性无异议，但对证明对象有异议。证据7-2，对证据三性无异议。证据9，对证据三性无异议，但对证明对象有异议，仅能说明杭规验字（2000）第（264）号规划竣工验收资料中没有金田花园6号楼的相关信息。第三人华誉公司对原告的证据无异议。第三人金田业委会认为：证据2，应以被告处备案合同为准，补充协议与情况说明上分别是杭州华立集团房地产开发公司城西分公司、华誉地产集团有限公司的盖章，不予认可。证据4-1、4-2，对证据三性有异议。证据5-1、5-2、6、7-1、7-2，对证据三性无异议，但对证明对象有异议。证据8，无异议。证据9，对证据三性无异议，但对证明对象有异议。其余均同意被告的质证意见。经审查，本院对原、被告提供的上述证据作如下认证：一、被告提供的证据。证据1，其合法性系本案审查对象，予以认定。证据2，华誉公司明确其于2000年将金田花园6号楼2号房实际交付于原告，故对于浙ＸＸ立房地产开发有限公司是否将金田花园6号楼2号房实际交付于浙ＸＸ立物业管理有限公司的内容结合全案综合予以认定。证据3，予以认定，但仅凭该金田花园总平面布置图，并不能说明金田花园6号楼是否符合规划批建的建筑物，故对该证明对象不予认定。证据4，予以认定，但对原告是否购买该金田花园6号楼2号，将结合全案综合予以认定。二、原告提供的证据。证据1，予以认定。证据2，予以认定，原告与开发建设单位对购买的车库最终明确为金田花园6号楼2号房，且实际进行了交付。证据3，予以认定。证据4-1，予以认定。证据4-2，予以认定，但仅能说明2008年4月1日金凯物业管理有限公司金田花园管理处接受委托管理该金田花园小区后，金田业委会及之前物业公司未将金田花园6号楼2号房提供给该物业公司管理使用。证据5-1、5-2，与本案不具有关联性，不予认定。证据6（查询两份证据来源），与被告提供的证据3虽然存在细微差异，但该两份证据基本一致，应属于同一总平面布置图，故予以认定。证据7-1、7-2，与本案不具有关联性，不予认定。证据8、9，与本案不具有关联性，不予认定。经审理查明：2001年9月27日，被告作出杭州市物业维修基金和用房缴交确认单（杭房物缴（2001）第161号），载明：物业项目名称金田花园；开发建设单位浙ＸＸ立房地产开发有限公司；经营用房为6号楼底层（1#-13#）商铺、4幢D座102座，面积为387.55平方米；办公用房为金田花园5号楼1单元一、二层，面积为266.5平方米。原告之子叶禾于1996年4月5日与开发建设单位杭州华立集团房地产开发公司就金田花园小区商品住宅房及车库签订浙江省商品房预（销）售合同书（第00204号），1997年8月25日，杭州华立集团房地产开发公司城西分公司（甲方）与叶禾、原告（乙方）达成补充协议，约定：1、由于甲方特殊原因延期交房，经双方协商，乙方同意延期；2、甲方同意车库超面积部分不向乙方补差价；本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。1999年1月16日叶禾死亡，之后浙江省商品房预（销）售合同书（第00204号）的购买方变更为叶宝虎即原告。2012年4月9日，华誉地产集团有限公司出具情况说明，确认：开发建设单位浙ＸＸ立房地产开发有限公司于2000年将原告购买的车库实际确定为金田花园6号楼底层2号房，款项为七万元，并将金田花园6号楼底层2号房实际交付于原告，原告也支付了相应款项。原告分别于2000年9月13日、2003年1月1日与杭州市西湖区群生汽车维修服务部签订关于金田花园6号楼底层2号房的租房协议书。浙ＸＸ立物业管理有限公司金田物管处分别于2003年1月1日、2005年3月22日与杭州市西湖区群生汽车维修服务部签订关于金田花园6号楼底层1、3、4号房的房屋租赁协议。对于上述金田花园6号楼底层1、2、3、4号房租赁事实，原、被告及第三人均予以确认。金凯物业管理有限公司金田花园管理处于2008年4月1日接管金田花园，未接收金田花园6号楼2号房，也未得到金田业委会的委托对该金田花园6号楼2号房进行管理使用。原告获知被告于2001年9月作出杭州市物业维修基金和用房缴交确认单（杭房物缴（2001）第161号），将该金田花园6号楼底层2号房确认为物业经营用房，原告与开发建设单位、被告进行沟通无果，于2013年6月9日将被告诉至本院。另查明，杭州华立集团房地产开发公司于1999年6月8日注销，其权利义务由浙ＸＸ立房地产开发有限公司承继。2002年12月25日，浙ＸＸ立房地产开发有限公司更名为华立地产集团有限公司。2008年8月22日，华立地产集团有限公司更名为华誉地产集团有限公司。本院认为，《杭州市住宅物业管理暂行办法》第四十五条规定，“开发建设单位在住宅区房屋交付使用时，应当无偿提供占住宅区房屋总建筑面积千分之三的物业管理办公用房和公共活动用房，无偿提供占住宅区房屋总建筑面积千分之四的为本住宅区服务的商业用房。物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房，已列入开发成本的，全部由市物业主管部门接收，并移交给业主委员会，提供给物业管理公司使用和经营。”第五条规定，“杭州市房地产行政主管部门（以下简称市物业主管部门）主管本市住宅区的物业管理工作。”据此，对开发建设单位无偿提供的物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房的接收并移交至业主委员会，提供给物业管理公司使用和经营是被告的法定职权。在本案中，对于开发建设单位无偿提供金田花园6号楼底层2号房作为物业经营用房，被告作为具有接收法定职责的物业主管部门，对该金田花园6号楼底层2号房的合法性、面积、权属等进行核实并实际进行接收是其基本职责，庭审中，被告明确其根据开发建设单位浙ＸＸ立房地产开发有限公司与浙ＸＸ立物业管理有限公司的交接清单进行确认，并未对开发建设单位浙ＸＸ立房地产开发有限公司无偿提供的物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房进行实际接收，且庭审中也查明，该金田花园6号楼底层2号房从2000年始一直由原告使用管理至今，被告未接收该金田花园6号楼底层2号房，未移交至业主委员会，也未提供给物业管理公司使用和经营，故对于原告主张撤销被告作出的杭州市物业维修基金和用房缴交确认单（杭房物缴（2001）第161号）中将金田花园6号楼底层2号房确认为物业经营用房的行为，予以支持。关于金田业委会主张原告起诉已经超过起诉期限。根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款之规定，“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过两年。”第四十二条规定，“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”庭审中金田业委会明确其对金田花园6号楼底层2号房主张权利的时间为2012年4月5日，原告也明确其于2012年4月前后获知被告将其金田花园6号楼底层2号房确认为物业经营用房，故可以确认原告提起诉讼未超过起诉期限。综上，原告要求撤销被告作出的杭州市物业维修基金和用房缴交确认单（杭房物缴（2001）第161号）中将金田花园6号楼底层2号房确认为物业经营用房的行为的主张成立。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，判决如下：撤销被告作出的杭州市物业维修基金和用房缴交确认单（杭房物缴（2001）第161号）中将金田花园6号楼底层2号房确认为物业经营用房的行为。案件受理费50元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈如敢人民陪审员 狄建华人民陪审员 王文仙二〇一三年十月二十日书 记 员 吴 涛 更多数据：搜索“”来源：