（2013）宝渭法民初字第01927号
裁判日期: 2013-10-20
公开日期: 2014-08-15
案件名称
原告新世界公司与被告开元商城房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宝鸡市渭滨区人民法院
所属地区
宝鸡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西宝鸡新世界餐饮有限公司,开元商城宝鸡有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝渭法民初字第01927号原告陕西宝鸡新世界餐饮有限公司（以下简称新世界公司），住所地宝鸡市渭滨区经二路。法定代表人赵勇，总经理。委托代理人史亮，陕西炎城律师事务所律师。被告开元商城宝鸡有限公司（以下简称开元商城），住所地宝鸡市渭滨区经二路。法定代表人王爱萍，董事长。委托代理人彭慧荣，女，汉族，陕西省宝鸡市人，该公司法律顾问，住宝鸡市炭市街。委托代理人杨文杰，陕西炎城律师事务所律师。原告新世界公司与被告开元商城房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新世界公司委托代理人史亮，被告开元商城委托代理人彭慧荣、杨文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新世界公司诉称，2011年5月10日，原、被告签订房屋租赁合同，双方约定原告承租被告开元商城五楼场地经营餐饮，并对合同权利与义务进行了约定。依合同约定，被告应在完成空调、消防系统，强电引入原告区域配电室后向原告交付房屋，但被告在没有完成交付条件的情况下向原告交付了房屋，经多次磋商，被告一直拖延不予解决。2013年3月，被告方总经理承诺在解决强电问题后，再结算支付下一季度租赁费。后被告不守承诺，于2013年7月4日单方提出解除合同，并于同年7月15日停水停电，致使原告损失惨重。原告认为，被告未按约定交付房屋，现单方解除合同已构成违约，故请求人民法院判令被告继续履行房屋租赁合同，并赔偿原告经济损失30万元。被告开元商城辩称，双方所签订的房屋租赁合同约定：由被告按照整体规划将强电引入原告区域内的配电室，被告按照毛墙毛地的标准向原告交付，后被告将原告租赁范围内的地面铺设了地砖，双方于2011年7月24日办理了房屋交接手续，原告并未提出异议，因此，从实际情况看，双方是以行为变更了原合同部分，原告也同意了被告铺设地砖后，强电由其自行解决的方案，所以，被告不存在因强电问题的违约行为；从双方2012年12月13日签订的租赁面积调整协议看，双方变更了租赁面积及交纳租金时间，并也约定双方再无纠纷，由此可以看出，双方对原合同的内容已经通过实际行为予以了变更，原告也再未提到涉及强电方面的问题与争议，所以，被告不存在违约行为。从事实上，双方签订租赁合同后，原告多次违约不履行合同，被告基于合作也多次容忍让步，但原告对于被告的让步并无感恩之心，双方再无继续履行合同的可能，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告开元商城（甲方）与原告新世界公司（乙方）于2011年5月10日签订房屋租赁合同，双方约定，甲方将位于开元商城五层的1975.68平方米的商用房出租给乙方用于经营餐厅；租赁期为8年，合同终止时，乙方应将房屋清理干净归还甲方，在不影响租赁房屋的完整性的前提下，乙方可拆走房屋内所有乙方投入的经营设施及其它可移动的物品，但已固化为建筑物的组成部分，且将其拆除将影响房屋使用功能的装修、设施、设备等归甲方所有，乙方不得拆除，所有未拆走的不动产附着物或不宜拆走的物件归甲方所有；在租赁的第一、二年度租赁费每月每平方米为38元，自第二年度后，租赁费按上期3%递增计算；合同正式签订后10日内，乙方支付甲方定金30万元，定金从乙方支付甲方的第一年租赁费中抵扣，甲方应向乙方开具合法租赁费发票；乙方向甲方交纳7万元履约保证金，乙方承诺在租赁甲方房屋期间未按时交纳租金、水、电、天然气等费用或出现其它违反合同条款的行为时，甲方有权先从履约保证金中扣除相应费用的保证金，双方约定的租赁期满后，甲方全额退还履约保证金；租赁费按季度一次性交付，每季度租赁费应在上季度最后一个月下旬支付；租赁期间，甲方为乙方能源结算单独计量，由甲方代收代缴水、电、天然气等能源费用，甲方向乙方提供发票；2011年5月16日前，甲方按照整体规划完成租赁区域空调系统和消防系统，强电引入乙方区域内的配电室，按照毛墙毛地标准向乙方交付合同约定条件的房屋；甲方向乙方提供满足经营所必需的水、电、制冷供暖等能源，甲方应采取措施保证租赁期内上述能源的供应正常；乙方保证按约定用途使用租赁房屋，接受甲方日常安全、消防、卫生等方面的检查；乙方保证按时交纳租赁费、水费、电费、物业费等费用；如乙方未能按合同约定期限交纳租赁费，每逾期一日，按当期季租费的万分之五交纳滞纳金，乙方逾期90天未交纳租赁费的，视为乙方违约，甲方有权选择继续顺延或单方面终止合同，如果甲方选择选择终止合同，乙方应支付违约金30万元，并将租赁房屋交还给甲方；……。2011年5月10日，被告开元商城（甲方）、原告新世界公司（乙方）签订物业管理协议，双方约定：甲方对商城公共区域进行管理，收取乙方应缴物业费、取暖费、中央空调使用费及各项其它费用，并有权向逾期未付者追索欠款及滞纳金；物业费、空调使用费按计租面积计算，每月每平方米12元，与租金同日起计，按季度支付，须于每季度第一个月的5日前支付；乙方租赁区域内经营使用的水、电独立挂表计量，电费按表每度1.13元收取，水费按每方4.80元收取；每月25日前甲方向乙方提供当月各种费用的结算清单，乙方在每月5号前应交纳上月甲方提供的有偿服务费、水电费；如乙方未按协议约定交纳相关费用，逾期每日按应缴费用3‰计算滞纳金，甲方有权从租赁合同中的履约保证金中扣除，并要求乙方在10日内补足扣除的履约保证金，在催收过程中，甲方保留采取停水、停电、终止物业服务的权利，……。2011年5月10日，被告开元商城（甲方）、原告新世界公司（乙方）签订安全管理协议，双方约定，开元商城属乙方使用范围的治安和消防工作由乙方负责，乙方服从甲方的安全监督管理，……。双方签订房屋租赁合同后，原告新世界公司向被告开元商城交纳合同定金30万元，交纳合同履约金7万元；被告开元商城于2011年5月15日向原告新世界公司交付了地面为玻化砖、毛地，具有2个空调配电箱、主配电柜为五层二号配电室C柜2回路250A空开的房屋。2011年7月24日，原、被告以书面形式予以确认，之后，原告新世界公司开始装修经营。2012年12月13日，被告开元商城（甲方）、原告新世界公司（乙方）签订租赁面积调整协议，双方约定，自2012年11月1日起，将乙方所租赁的面积由原来的1975.68平方米缩减为1350.84平方米；房屋租赁费按月预缴纳，每月租赁费应于上个月下旬工作日内支付；如乙方未能按合同约定期限交纳相关费用，每逾期一日按相关约定缴纳滞纳金，乙方逾期30天未履约，甲方有权选择继续履行或单方面终止房屋租赁合同，如甲方选择单方终止合同，乙方应按合同条款约定支付违约金，并将租赁房屋交还甲方，否则，甲方有权停水、停电、停止物业服务，直至单方采取措施收回租赁财产；原房屋租赁合同的其它条款不予变更，双方之间再无其它任何纠纷……。2013年3月7日，被告开元商城（甲方）、原告新世界公司（乙方）签订美食城电源电缆施工协议，双方约定：甲方委托乙方自行组织施工队，从甲方5层2号配电室铺设电源电缆至乙方租赁区域总配电箱，施工期为5天，自2010年8月10日至8月15日，预算报价不超过6万元，施工完成后，乙方将施工决算书及竣工图报甲方，甲方委托第三方有资质的审计公司进行审计，审计结果作为甲方支付乙方施工费用的依据，审计费用由双方各承担50%，改造费用未超出预算总额时，据实结算、改造费用超出预算总额时按预算报价确认改造费用，审计结果双方认可后10天内，乙方向甲方提供电缆施工费用正规发票，5个工作日内双方结清费用手续，乙方对施工的电源电缆、计量装置安全负责，施工的电缆及计量装置、乙方区域的总配电箱产权属甲方，在双方租赁合同存续期间乙方有使用权和维修维护义务，……。另查，原告新世界公司在2011年7月27日已委托宝鸡海特机电有限公司对原告开元商城5层2号配电室铺设电源电缆至原告新世界公司租赁区域总配电箱（美食城电源电缆）实际施工完毕，原告新世界公司自2011年8月15日开业以来一直在正常使用。原、被告签订美食城电源电缆施工协议后，被告开元商城委托了一会计事务所对施工进行了审计，同年4月26日，被告开元商城将审计报告单递交原告新世界公司，后原告新世界公司对审计报告单未予答复，被告开元商城也未实际向原告新世界公司支付电源电缆施工相应费用。2011年10月31日，经双方认可，原告新世界公司同意从所交纳的定金30万元中抵扣应交被告开元商城2011年10月1日至2011年12月31日期间的租赁费225227.52元，所余定金74772.48元由原告新世界公司抵扣所应交纳被告开元商城2012年1月至3月租赁费后，另行补充交纳租赁费150455.04元，现被告开元商城处尚余原告新世界公司所交纳合同履约金7万元。原告新世界在经营美食城期间，2013年5月9日，宝鸡中燃城市燃气发展有限公司向被告开元商城发出整改通知书，认为原告新世界公司所经营的美食城使用燃气设施过程中存在安全隐患，要求予以整改；被告开元商城分别于2013年4月17日，2013年6月17日，2013年6月27日向原告发出整改通知书，要求原告按照《消防法》的规定规范经营。原告新世界公司经营美食城期间，自2013年4月起至今未向被告开元商城交纳租赁费、物业费、水费、电费等。2013年7月4日，被告开元商城书面告知原告新世界公司因原告未按时交纳相关费用，具有违约行为，单方解除房屋租赁合同，并要求原告新世界公司清偿所欠费用222908.80元，交回租赁场地；2013年7月10日，被告开元商城再次书面通知原告新世界公司自2013年7月16日起停止一切物业服务，并要求清理所欠费用，交回租赁场地。2013年7月15日，被告开元商城对原告新世界公司经营区域停水停电，当日，原告新世界公司人员撤离，对于所经营场地未向被告开元商城交回。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、面积调整协议、发票、通知函及证明材料等在卷为凭，并经庭审举证、质证及认证，足以认定。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中原、被告所签订的房屋租赁合同、租赁面积调整协议以及附属于租赁合同所签订的物业管理协议、安全管理协议等均系双方的真实意思表示，内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约全面履行。双方签订房屋租赁合同后，被告开元商城依约向原告交付了房屋，原告新世界公司也依约接受了房屋并开始经营，后双方于2012年12月13日签订调整租赁面积协议，对原租赁合同部分内容进行了变更，双方均已认可再无争议，由此可以确认，双方此前均正常履行了合同，双方均不存在违约行为。2013年3月7日，原、被告又签订了美食城电源电缆施工协议，依查明的事实，原告新世界公司早在2011年7月27日已委托宝鸡海特机电有限公司对原告开元商城5层2号配电室铺设电源电缆至原告新世界公司租赁区域总配电箱（美食城电源电缆）实际施工完毕，并自2011年8月15日开业以来一直在正常使用，由此可以确认，双方所签订的电源电缆协议是双方对之前原告新世界公司自行组织施工电源电缆所进行的追认和对工程费用的承担等事项所达成的协议，应当视为双方已经协商解决了履行合同中的未尽事宜，之后，被告开元商城曾积极与原告协商审计的费用，以对协议进行履行，但原告新世界公司未予配合致使审计不能如约进行。现原告新世界公司仍以配电问题认为被告开元商城存在违约行为与客观事实不符，其这一理由不能予以认定。双方在履行合同过程中，原告新世界公司违反双方合同及协议约定，未及时交纳相关费用，已构成违约，因此，被告开元商城以此为由，于2013年7月4日书面通知解除双方的租赁合同，符合合同的约定及法律的规定，故原告请求被告继续履行合同的诉讼请求，理由不能成立，依法不予支持。被告开元商城既不存在配电问题未予解决的违约行为，也不存在单方解除合同的违约行为，原告新世界公司要求被告开元商城支付30万元违约金的诉讼请求，没有事实依据，故依法不予支持。为了维护正常的社会秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条（三）项、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告陕西宝鸡新世界餐饮有限公司的诉讼请求。本案诉讼费4750元，由原告陕西宝鸡新世界餐饮有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，提出上诉状及副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 长 常艳波人民陪审员 韦 华人民陪审员 庞荣祥二〇一三年十月二十日书 记 员 王小红 来源：