（2013）浙金民终字第1332号
裁判日期: 2013-10-20
公开日期: 2014-01-20
案件名称
钱济寅、诸葛利平与兰溪市山田房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钱济寅,诸葛利平,兰溪市山田房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙金民终字第1332号上诉人（原审原告）钱济寅。上诉人（原审原告）诸葛利平。两上诉人共同委托代理人（特别授权）诸葛友。被上诉人（原审被告）兰溪市山田房地产开发有限公司。法定代表人张旭良。委托代理人（特别授权）骆忠红。上诉人钱济寅、诸葛利平为与被上诉人兰溪市山田房地产开发有限公司（以下简称山田公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2013）金兰民初字第603号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，钱济寅、诸葛利平的委托代理人诸葛友、山田公司的委托代理人骆忠红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱济寅、诸葛利平在原审中诉称，两原告系夫妻关系，2010年4月9日原、被告双方签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买捷盛中央公馆B区2007号商品房，总房款为312000元。合同第九条约定被告于2011年5月31日前交付商品房，合同第十条约定了违约责任，如逾期60日后，买受人不退房的出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之五的违约金，合同第十六条约定被告在2012年1月31日前向原告交付房屋权属证书，如逾期180日以上，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三违约金。原告已按合同约定向被告支付了全部房款，但至今被告未按合同约定向原告交付房屋及权属证书，被告的行为已构成违约，为此原告特向法院提起诉讼，请求：1、判决被告向原告支付逾期交付房屋的违约金113880元（该违约金暂算至2013年5月31日，实际每日按总房款的万分之五算至被告实际交付房屋之日止）；2、判决被告向原告支付逾期交付权属证书的违约金45396元（该违约金暂算至2013年5月31日，实际每日按总房款的万分之三算至被告实际交付权属证书之日止）；3、判决被告按合同约定继续履行合同；4、要求被告承担本案诉讼费用。山田公司在原审中辩称，第一，原告计算的逾期交房违约金算至实际交付房屋之日是理解错误，违约金只能算到被告应当履行日止，2013年7月16日房屋可以交付了，违约金应当算到这里。原告说的办证违约的违约日期也不是房屋权属证书实际交付之日，应该是实际可办证之日。原、被告之间签订合同是事实，对办证约定也是事实，原告在事实与理由中陈述的违约金计算的起始日是错误的，因为合同约定被告交付房屋时间是2011年5月31日，但原告在诉状所写的逾期交房的违约金的起始日为2011年5月1日，多算了一个月。另外逾期办证的违约起始日从2012年1月31日计算也是错误的，应该是从2013年2月1日开始计算，多算了1天。第二，被告也是不愿意看到这种违约结果的，被告也是相当努力去补救，原因是承建方不肯在竣工材料上盖章引起的违约，被告也和承建方进行过多次交涉。逾期交房的违约责任被告是愿意承担，但是由于和本案类似的纠纷涉及400多住户，造成被告方难以承受这么多的违约责任承担。此外，双方合同约定的违约金大大高于了对原告造成的损失，所以在此被告请求法院对违约金从低予以调整。关于逾期办证的情况，被告不存在违约，根据相关规定，办证的义务从交房开始，被告只是协助原告办证，退一步说，被告方逾期办证违约的话，也应该与交房违约责任合并起来计算违约金，二个违约行为造成的后果产生竞合，要合并处理。综上，请求法庭依法减少被告方应承担的违约金的数额。原审法院查明，钱济寅、诸葛利平与山田公司于2010年4月9日签订了一份商品房买卖合同，其主要内容有：原告向被告购买捷盛中央广场B区2007室商品房，总房款为312000元，合同签订时原告应支付房屋首付款132000元，余款于2010年4月25日前办理完贷款手续（公积金15万元）。被告应在2011年5月31日前将符合条件（主要附有建设工程竣工验收合格、建设工程竣工验收备案证明）的商品房交付给买受人使用，在2012年1月31日前将土地、房屋权属证书交付给原告。出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。出卖人逾期交付房屋权属证书的违约责任：约定日期起180日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款0.03%的违约金。原告已按约定将房款全部付清，可被告商品房逾期未能交付给原告（主要原因是作为开发商的被告单位与捷盛.中央广场工程项目的施工单位温洲东瓯建设集团有限公司发生纠纷，虽然工程已于2010年12月30日前主体结顶交付给被告，但由于温洲东瓯建设集团有限公司拒绝在竣工材料上盖章致房屋不能备案，因被告无法取得建设工程竣工验收合格、建设工程竣工验收备案证明，造成被告不能交付原告符合合同要求的房屋）。现原告认为被告违约，为此原告向本院提起了诉讼。另查明，被告所出售的商品房目前已具备交付条件，双方认可2013年7月16日为房屋交付日，逾期交房的违约金双方同意计算至2013年7月15日止。原审法院认为，原、被告双方于2010年4月9日签订的商品房买卖合同合法有效，应当受到国家法律的保护。原告已按合同约定支付了全部购房款，被告也应按合同要求全面履行自已的义务，现被告违约虽然事出有因，但就合同相对性而言，被告的行为还是构成违约，对此被告应承担违约责任。根据合同推算，被告逾期交房的违约金是120900元（共775天，截止到2013年7月15日止）。被告逾期交付房屋权属证书的违约金是45396元（共485天，截止到2013年5月31日止）。现被告认为双方所约定的违约金过高，请求法院予以减少，该院根据本案的具体情况（类似原告这种情况的购房户有几百户之多，被告违约主观没有恶意且企业支付也有一定的困难），同意违约金作出调整。逾期交房违约金减二分之一（即每日按万分之二点五计算）为60450元，逾期交付房屋权属证书或登记证明的违约金减三分之二（即每日按万分之一计算）为15132元。因双方在庭审中已认可房屋2013年7月16日为交付日，故此后不再产生逾期交房的违约金，办证违约金按本判决书确定（调整后）的违约金利率计算到被告实际可交付房屋权属证书或登记证明之日止。对原告的诉讼请求，该院只能酌情支持。对被告在庭审中的抗辩，其合理部分该院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、兰溪市山田房地产开发有限公司于判决书生效之日起五日内支付钱济寅、诸葛利平逾期交房违约金60450元；二、兰溪市山田房地产开发有限公司于判决书生效之日起五日内支付钱济寅、诸葛利平逾期交付土地、房屋权属证书或登记证明违约金15132元，违约金计算到2013年5月31日止，此后仍按判决书调整后的违约金利率计算到被告实际履行义务日止；三、双方于2010年4月9日所签订的《浙江省商品房买卖合同被告未履行部分的义务需继续履行；三、驳回钱济寅、诸葛利平其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1743元（已减半，实际预收原告3486元），由兰溪市山田房地产开发有限公司负担。宣判后，钱济寅、诸葛利平不服，向本院提起上诉称，一、其与山田公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。其已按合同约定支付了全部房款，山田公司也应按合同约定全面履行自己的义务。二、涉案合同是山田公司提供的格式合同，更何况双方对违约金的约定是对等的，且不存在过高的情形，也符合兰溪市和浙江省的统一做法。即使将该违约金换算为利息也不超过法律规定。三、山田公司近些年所开发的房产盈利状况一直很可观，根本不存在支付困难之说，更何况山田公司至今未提供过经营困难方面的证据。四、山田公司认为违约是由施工方原因造成，但这与购房人并无关联。更何况山田公司与施工方存在建设工程施工合同关系，如施工方违约，山田公司可依据合同及法律规定向施工方主张赔偿。综上，请求二审法院依法改判。山田公司二审中答辩称，一、根据我国《合同法》第114条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，故其在一审中有权请求人民法院对合同约定的过高违约金予以适当减少，一审法院根据答辩人的请求对违约金予以适当减少的调整于法有据。二、一审法院对其逾期交付房屋的违约金从日万分之五调整为日万分之二点五，合情合理合法。理由是：1、其在一审中陈述类似本案的纠纷涉及几百户住户，情况是客观的，不存在主观与片面的问题；2、由于同类纠纷达几百户，如每户都按商品房买卖合同约定的逾期交房违约金标准进行计算，将支付至少几千万元的违约金，对其而言确实存在一定的困难；3、其逾期交房造成购房户的损失，按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第17条的规定，可参照有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案二审开庭前，根据其公司委托，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司作出了兰大成房估字（2013）10180号估价报告，依照该估价报告，钱济寅、诸葛利平从2011年6月到2013年7月16日止的房租损失为43234，而合同约定的逾期交房违约金为120900元，远远高于房租损失，依照最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第16条的规定，一审法院作出调整，并判令支付逾期交房违约金60450元是恰当的。三、至于逾期交付房屋权属证书的违约责任问题。1、首先双方签订的商品房买卖合同第十六条约定的其办证义务为：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年1月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”。至于办理商品房转移登记则由买受人自行或委托出卖人办理。故其没有义务办理并交付买受人转移登记后的产权证书；2、其作为商品房买卖合同中的出卖人，依照《城市房地产开发经营管理条例》第33条和《城市房屋权属登记管理办法》第16条的规定，在办证中的义务是向登记机关提交用地证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料等其他有关证明文件，至于权属证书的登记和核发则由行政机关具体实施。故商品房买卖合同第十六条第三款约定由其于2012年1月31日前将土地、房屋权属证书交付给买受人，其实是对办证机关也设立了时间，该合同条款本身即可能存在履行不能的问题，故该合同条款属无效条款。退一步说，即使其需承担违约责任，那么由于其在2013年10月22日已将办理权属证书所需的相关证明材料已全部备齐并提交办证机关，其应支付的办证违约金也应截止到提交资料日（2013年10月22日）止；3、在合同第十六条第三款有效的情况下，一审法院对其办证违约金从日万分之三调整到日万分之一也是合理的，因为逾期提交办证所需相关证明文件给买受人造成的损失很难计算，加上同类型的纠纷涉及面广，全部按合同约定的标准计算对其履行确实有困难，故请求二审法院予以维持一审判决。二审中，钱济寅、诸葛利平未向本院提供新的证据。山田公司向本院提交了以下补强证据，一、房屋建筑面积测绘成果书及山田.御景城7号土地面积分户情况表复印件各一份，证明由山田公司开发的捷盛.中央广场项目中，住宅商品房有400余套。二、房地产估价报告复印件一份证明，钱济寅、诸葛利平购买的兰溪市捷盛中央公馆B区2007号商品房的房屋租金损失为43234元，而合同约定的逾期交房违约金为120900元，远远高于房租损失。钱济寅、诸葛利平质证认为，一、证据一是山田公司单方制作，是否有这么多套房其不清楚，真实性无法确认。且房屋数量的多少与本案没有直接的关系。据其了解，到目前为止总共起诉的案件不超过10个。二、证据二是山田公司单方委托房地产评估机构所作出的证据，其认为证明力不大，也不合理。其购买房屋的目的并不是用于出租，更何况合同约定的违约金数额是合理的。本院认为，证据一、二均系山田公司单方委托制作，且钱济寅、诸葛利平不予认可，故本院不予确认。本院经审理查明的事实与原审判认定的事实一致。本院认为，2010年4月9日兰溪山田房地产公司与钱济寅、诸葛利平签订了《商品房买卖合同》，现兰溪山田房地产公司未按合同约定履行自己的义务，应承担违约责任，原审法院根据本案的实际情况，对违约金作出调整并无不当。上诉人钱济寅、诸葛利平的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3486元，由上诉人钱济寅、诸葛利平负担。本判决为终审判决。审判长 金 桦审判员 陈旻尔审判员 杜月婷二〇一三年十月二十日书记员 周 莉 更多数据：