（2013）成民终字第3767号
裁判日期: 2013-10-02
公开日期: 2014-03-03
案件名称
成都泰至酒店管理有限责任公司与尹某某、孙某某、段某某、中铁西南科学研究院有限公司、成都本色服饰有限公司、成都怡凯酒店管理有限公司泰至店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都泰至酒店管理有限责任公司,中铁西南科学研究院有限公司,段宇芳,成都本色服饰有限公司,陶艳艳,杨立军,向琼,伍清松,成都怡凯酒店管理有限公司泰至店,尹黎,孙凤兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第3767号上诉人（原审被告）成都泰至酒店管理有限责任公司。住所地：成都市金牛区西月城街***号。法定代表人尹黎，董事长。委托代理人龙小波，四川蜀西律师事务所律师。被上诉人（原审原告）中铁西南科学研究院有限公司。住所地：成都市西月城街***号。法定代表人梅志荣，董事长。委托代理人冯卫东，四川精辞律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）段宇芳。被上诉人（原审第三人）成都本色服饰有限公司。住所地：成都市石灰街*号********#。法定代表人钟莉，职务不详。被上诉人（原审第三人）陶艳艳。被上诉人（原审第三人）杨立军。被上诉人（原审第三人）向琼。被上诉人（原审第三人）伍清松。被上诉人（原审第三人）成都怡凯酒店管理有限公司泰至店。住所地：成都市西月城街***号。负责人张泽洪，职务不详。以上被上诉人共同委托代理人彭华均，四川中超律师事务所律师。原审被告尹黎。原审被告孙凤兰。以上二原审被告共同委托代理人彭均华，四川中超律师事务所律师。上诉人成都泰至酒店管理有限责任公司（以下简称泰至酒店）因与被上诉人中铁西南科学研究院有限公司（以下简称中铁西科院）、段宇芳、成都本色服饰有限公司（以下简称本色公司）、陶艳艳、杨立军、向琼、伍清松、成都怡凯酒店管理有限公司泰至店（以下简称怡凯酒店）及原审被告尹黎、孙凤兰房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2012）金牛民初字第7292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年8月21日公开开庭对本案进行了审理。上诉人泰至酒店委托代理人龙小波，被上诉人中铁西科院委托代理人冯卫东，被上诉人段宇芳、本色公司、陶艳艳、杨立军、向琼、伍清松、怡凯酒店及原审被告尹黎、孙凤兰共同委托代理人彭华军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2001年11月30日，中铁西科院作为出租方与成都恒谊实业开发有限公司（以下简称恒谊公司）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：由恒谊公司租赁中铁西科院所有的位于成都市金牛区西月城街118号前楼（房屋建筑面积6973平方米），租赁期限暂定15年，2001年12月1日至2017年1月31日。合同第三条约定了租金和其他费用的缴付：1、前3年租金每年120万元，第四年125万元，第五年130万元。第6年至第10年，第11年至第15年的租金分别在第5年底、第10年底由双方共同谈定，谈判基础分别以第5年、第10年租金为基础，依据其保值增值的原则，根据国民经济增长率和通货膨胀率情况，确定每年递增金额，递增金额不得低于每年5万元。2、出租方（中铁西科院）出租给承租方（恒谊公司）的房屋及其他固定资产的折旧费由出租方承担，出租方和承租方应承担的房屋租赁税均由承租方承担。3、租金的缴付方式为每年元月1日前支付上半年租金，6月1日前支付下半年租金。合同第四条约定了权利义务：承租方拖欠房屋租金及其他费用一个月以上或在第5年、10年双方对租金增长金额达不成共识，出租方有权终止合同，收回租赁房屋及附属设施，并追究承租方的经济赔偿责任。合同第五条约定了投资认定及投资后的处理：1、承租方根据经营项目的需要，承诺投资300万元以上对租赁房屋室内外进行改建装饰（投资项目：电梯2部，自动扶梯1部，水、电、排污、土建、门窗、外墙和室内配套设施等）。3、承租方同意其投资的物资、设备及配套设施的产权归出租方所有，有效合同期内承租方享有使用权。合同第十条约定了违约责任，违约金为当年租金总额的千分之十。同日，中铁西科院与恒谊公司又签订了一份《房屋租赁补充协议书》，第一条约定了房屋租赁税的缴付方式，承租方在向出租方缴纳房屋租金后，其租赁税由出租方向当地税务部门代缴，承租方凭出租方的税票将税金支付给出租方。第六条变更了合同的履行期限，合同履行期限变更为2002年2月1日至2017年元月1日。以上的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》均由尹黎代表恒谊公司签名，并加盖了恒谊公司公章。2001年12月30日，中铁西科院与成都兴泰至投资有限公司（以下简称兴泰至公司）签订了一份《补充协议书》，约定中铁西科院与恒谊公司签订的《房屋租赁合同》的权利义务全部转由兴泰至公司。该协议由尹黎代表兴泰至公司签名，并加盖兴泰至公司公章。2006年4月3日，中铁西科院、兴泰至公司、联讯证券经纪有限责任公司（以下简称联讯证券）三方签订了《关于泰至酒店房屋转租事宜的备忘录》，约定中铁西科院与兴泰至公司的房屋租赁期限变更为2002年4月1日至2017年3月31日，兴泰至公司于2002年6月3日将租赁房屋委托给泰至酒店实际使用和经营，中铁西科院予以认可，另外中铁西科院同意兴泰至公司将部分租赁房屋转租给联讯证券公司，并约定如果出现《房屋租赁合同》中约定的解除事由时，中铁西科院可以解除《房屋租赁合同》，在解除合同之前，中铁西科院应当根据《房屋转租合同》的主要内容与联讯证券另行协商签订新的房屋租赁合同，在新的房屋租赁合同生效前，中铁西科院有权根据原《房屋转租合同》中约定的租金直接向联讯证券收取房屋租金，联讯证券有权继续使用租赁房屋。联讯证券的租赁期限为2006年4月6日至2012年4月6日。诉讼中，联讯证券在租赁期届满后将其租赁房屋腾退给泰至酒店。中铁西科院与兴泰至公司订立合同后，兴泰至公司对租赁的房屋进行了改建和装修，并于2002年8月底正式对外营业。次月，租赁房屋所在的西月城街因道路改造而被限制通行，兴泰至公司经营受到一定的损失，之后双方因兴泰至公司未按约定交纳租金发生争议，在协商无果的情况下，中铁西科院于2003年5月12日向兴泰至公司致函，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。后中铁西科院和兴泰至公司分别向原审法院提起诉讼，中铁西科院要求确认双方的租赁合同已经解除，由兴泰至公司支付房屋占用费及房屋租赁税。兴泰至公司要求确认中铁西科院解除租赁合同的行为无效。2003年10月30日，原审法院依法作出判决，确认租赁合同继续履行，由中铁西科院凭票收取兴泰至公司所欠的房屋租金1200000元、房屋租赁税211200元（税费算至2003年3月31日）。判决后兴泰至公司向本院提起上诉，本院判决：驳回上诉，维持原判。中铁西科院与兴泰至公司按《房屋租赁合同》之约定，在合同履行满五年时应当由双方共同协商第六至第十年的房屋租金，即在2007年3月31日前应当对2007年至2012年期间的租金进行协商，但是双方协商无果，没有另行签订新的租赁合同。尹黎、孙凤兰系兴泰至公司股东。2006年12月18日，兴泰至公司以公司亏损为由申请公司注销登记，2006年12月26日，成都市金牛区工商行政管理局准予兴泰至公司注销登记。2002年4月1日至2010年5月31日期间的房屋租金多数为泰至酒店给付，泰至酒店和兴泰至公司共支付中铁西科院房屋租金10660637.50元，其中2002年4月1日至2005年3月31日期间为每年1200000元，2005年4月1日至2006年3月31日为1250000元，2006年4月1日至2007年3月31日为1300000元，2007年4月1日以后的租金因双方未达成协议，泰至酒店每年给付中铁西科院房屋租金1350000元，2010年因中铁西科院向原审法院提起诉讼，泰至酒店于2010年6月停付租金，2010年4月1日至2010年5月31日期间泰至酒店付房屋租金225000元。上述付款方式均为银行转账。整个租赁期间因中铁西科院未提交房屋租赁税的票据，泰至酒店拒付税金。2002年11月14日，中铁西科院给金牛区公安消防大队出具了一份《证明》，证明诉争租赁房屋已于2001年11月租给泰至酒店，有关消防手续遗失。2006年10月23日，中铁西科院又出具一份《证明》，证明同意泰至酒店将诉争租赁房屋部分出租。原审第三人均以成都市金牛区西月城街118号为营业场所在工商部门办理了登记手续。原审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议书》、《关于泰至酒店房屋转租事宜的备忘录》、《房屋转租合同》、原审法院和本院民事判决书、泰至酒店的付款凭证、中铁西科院出具的《证明》、原审第三人在工商部门的设立、变更登记申请书及当事人陈述等证据在案佐证。原审法院认为，兴泰至公司在2002年6月3日将租赁房屋委托给泰至酒店实际使用和经营，中铁西科院予以认可。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。兴泰至公司在2006年12月被依法注销，兴泰至公司因法人终止而与中铁西科院签订的《房屋租赁合同》终止。解除合同以及法人终止均系合同终止的情形之一，故中铁西科院要求解除和兴泰至公司之间已经终止的《房屋租赁合同》的诉请不能成立。《中华人民共和国民法通则》第六十九条规定：“有下列情形之一的，委托代理终止：（五）作为被代理人或者代理人的法人终止。”故兴泰至公司与泰至酒店之间的委托代理关系因兴泰至公司法人终止而终止。2006年12月，兴泰至公司注销登记后，泰至酒店作为租赁房屋的实际使用人并以自己名义向中铁西科院给付房租，中铁西科院与泰至酒店建立了事实上的房屋租赁关系。因双方未签订书面的租赁合同，故双方之间的房屋租赁为不定期租赁。兴泰至公司在2006年12月27日之前的房屋租金已经付清，且该房屋现已由泰至酒店实际承租，故兴泰至公司股东尹黎、孙凤兰不承担责任。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，不定期租赁合同的双方都具有单方解除权。中铁西科院作为合同一方当事人，具有单方解除租赁关系的权利。故中铁西科院主张解除租赁合同的诉讼请求，原审法院予以支持。中铁西科院与泰至酒店未签订书面协议，双方在房屋租金涨幅上未达成一致，泰至酒店在诉讼前一直比照兴泰至公司的合同按每年递增50000元在履行给付义务。中铁西科院、泰至酒店应当根据公平原则确定各方的权利和义务，泰至酒店按照诚实信用原则及交易习惯每年在递增租金，故对于租金给付问题上，泰至酒店未构成违约。关于房屋租赁税的问题，中铁西科院应当凭其向税务机关缴税的税务发票或者税务机关出具的纳税证明向泰至酒店收取，在中铁西科院未出具税务票据或者税务机关出具的纳税证明的情况下，泰至酒店有权拒付税金，故对于房屋税金给付问题上，泰至酒店未构成违约。因此，中铁西科院要求尹黎、孙凤兰、泰至酒店支付违约金20万元的诉请，原审法院不予支持。中铁西科院与泰至酒店之间的租赁合同为不定期租赁，该合同解除后，原审第三人应返还房屋。对于陶艳艳、怡凯酒店是否具有腾退义务，中铁西科院主张实际使用人腾退房屋，原审第三人主张应当由签订合同的次承租人腾退房屋。根据工商资料显示，陶艳艳、怡凯酒店均系实际使用人，因转租关系具有不确定性，应当由实际使用人承担腾退义务。中铁西科院与泰至酒店虽然未订立新的房屋租赁合同，但是租金的计算和税金的支付可以比照原《房屋租赁合同》的约定执行。兴泰至公司在租赁期间（2002年2月1日至2006年12月26日）应当支付中铁西科院房屋租金5932191.78元，泰至酒店从兴泰至公司与中铁西科院终止合同次日2006年12月27日起至2012年3月31日止应支付房屋租金共计7302808.22元，其计算方式为：从2007年4月1日前按照年租金1300000元计算，此后每年按递增不低于50000元计算，即2006年12月27日至2006年12月31日为17808.22元（1300000元／365天＊5天），2007年1月1日至2007年3月31日为325000元（1300000元／12月＊3个月），2007年4月1日至2008年3月31日为1350000元，2008年4月1日至2009年3月31日为1400000元，2009年4月1日至2010年3月31日为1450000元，2010年4月1日至2011年3月31日为1500000元，2011年4月1日至2012年3月31日为1550000元。品迭泰至酒店已经支付的房屋租金10660637.50元，泰至酒店还应当支付中铁西科院房屋租金2574362.5元。房屋租赁税金应由中铁西科院凭房屋租赁税票据或者税务机关的纳税证明向泰至酒店收取。对于租赁房屋的装饰装修投入，权利人可另案主张权利。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决：一、中铁西科院与泰至酒店于判决生效之日解除房屋租赁关系；二、泰至酒店、段宇芳、本色公司、陶艳艳、杨立军、向琼、伍清松、怡凯酒店于判决生效之日起三十日内将成都市金牛区西月城街118号前楼房屋，腾退给中铁西科院；三、泰至酒店于判决生效之日起十日内给付中铁西科院房屋租金2574362.5元（算至2012年3月31日），2012年4月1日至实际腾退之日止的房屋租金，按当年1550000元、逐年递增50000元计算至实际腾退之日止；四、中铁西科院从2003年4月1日起至实际腾退租赁房屋之日至的房屋租赁税由泰至酒店负担，泰至酒店在中铁西科院出具房屋租赁税票据或者税务机关的纳税证明的次日支付给中铁西科院；五、驳回中铁西科院的其他诉讼请求。案件受理费10160元，由中铁西科院承担5080元，泰至酒店承担5080元。宣判后，原审被告泰至酒店不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回中铁西科院的诉讼请求，中铁西科院支付本案一、二审诉讼费。其主要上诉理由为：一、兴泰至公司于2002年6月3日将其与中铁西科院签订的《房屋租赁合同》的全部权利义务概括转让给泰至酒店，中铁西科院予以认可，泰至酒店是《房屋租赁合同》权利义务的概括承受者，而非原审认定的兴泰至公司与泰至酒店之间系委托关系。二、中铁西科院同意兴泰至公司将部分租赁房屋转租给原审第三人。被上诉人中铁西科院答辩称，一、中铁西科院从未与泰至酒店签订过任何租赁合同，泰至酒店也并非中铁西科院与兴泰至公司签订的《房屋租赁合同》权利义务的概括承受者，兴泰至公司仅是委托泰至酒店实际经营和管理。二、中铁西科院仅同意兴泰至公司和泰至酒店将房屋转租给联讯证券而非其余原审第三人，中铁西科院从未同意泰至酒店转租房屋。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人段宇芳、本色公司、陶艳艳、杨立军、向琼、伍清松、怡凯酒店共同答辩称，其与泰至酒店签订的《房屋转租合同》合法有效，其有权在承租期限内占有和使用租赁房屋，原审判决将房屋腾退给中铁西科院错误。中铁西科院曾于2006年10月23日出具《证明》，授权泰至酒店对外转租，故其无权要求腾退房屋。原审被告尹黎、孙凤兰陈述称，原审认定事实清楚，尹黎、孙凤兰作为兴泰至公司的股东，不应承担任何责任。二审中，被上诉人泰至酒店、怡凯酒店均向本院提交2010年2月26日泰至酒店与怡凯酒店签订的《补充协议》及中铁西科院于2006年10月23日出具的《证明》，拟证明：怡凯酒店的租赁期限尚未届满，中铁西科院同意泰至酒店转租。经庭审质证，中铁西科院对上述证据的真实性无异议，但认为《证明》系中铁西科院向消防部门出具，并未授权泰至酒店转租。本院认为，本案系泰至酒店提起上诉，泰至酒店认为其与中铁西科院之间并非原审认定的事实租赁关系而系概括承受中铁西科院与兴泰至公司签订的《房屋租赁合同》的权利义务，怡凯酒店虽认为其不应腾退房屋但并未提起上诉，故上述证据对于认定中铁西科院与泰至酒店之间的关系这一待证事实缺乏关联性，本院不予采信。二审经审理查明的事实及采信的证据与原审一致。本院认为，本案二审争议的焦点为泰至酒店是否概括承受原《房屋租赁合同》的权利义务。结合各方当事人的诉辩意见，本院综合评析如下：依照《中华人民共和国合同法》第八十八条关于“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”之规定，合同权利义务的概括转让需经合同相对方同意。本案中，首先，各方均无异议的2006年4月3日中铁西科院、兴泰至公司及联讯证券三方签订的《关于泰至酒店房屋转租事宜的备忘录》明确载明，兴泰至公司于2002年6月3日委托泰至酒店实际使用和经营案涉租赁房屋，中铁西科院同意兴泰至公司委托泰至酒店实际使用和经营租赁房屋并不持异议。从文义上看，并非泰至酒店主张的兴泰至公司于2002年6月3日将《房屋租赁合同》的权利义务概括转移给泰至酒店，原审据此认定兴泰至公司与泰至酒店之间系委托关系并无不当，在无相反证据推翻该备忘录或者无其他证据予以佐证的情况下，不能据此认定中铁西科院、兴泰至公司与泰至酒店之间就《房屋租赁合同》权利义务的概括转让达成合意。其次，中铁西科院于2006年出具的《证明》虽载明同意泰至酒店将租赁房屋部分出租，但不能据此推论其认可泰至酒店系《房屋租赁合同》权利义务的概括承受者，中铁西科院同意作为接受兴泰至公司委托实际使用和管理租赁房屋的泰至酒店对外出租房屋，或同意与其建立事实租赁关系的承租人对外出租房屋，均符合情理。且原审判令解除租赁合同关系的理由并非泰至酒店违约转租，故中铁西科院是否同意泰至酒店转租对双方之间法律关系的认定及本案处理结果并无实质影响。第三，虽然2002年4月1日至2010年5月31日期间的房屋租金多数为泰至酒店给付，但因不能排除现实生活中存在的第三人代为履行的情况，亦不能排除泰至酒店作为受托方及租赁房屋的实际使用和经营者支付租金的情况，故亦不能据此认定泰至酒店即为《房屋租赁合同》的权利义务概括承受者。第四，在兴泰至公司注销前，中铁西科院与兴泰至公司之间曾于2003年因房屋租赁合同纠纷引发诉讼，该案生效判决确认《房屋租赁合同》继续履行，合同相对方及房屋租金、房屋租赁税的给付义务主体均系兴泰至公司，亦能印证《房屋租赁合同》权利义务未转移给泰至酒店的事实，与泰至酒店主张的兴泰至公司已于2002年6月3日将合同权利义务概括转移给泰至酒店的事实不符。因此，泰至酒店并未充分举证证明兴泰至公司在概括承受中铁西科院与恒谊公司签订的《房屋租赁合同》的权利义务后，又将其在该合同项下的权利义务一并转让给泰至酒店，也无充分的证据证明中铁西科院同意由泰至酒店取代兴泰至公司行使原《房屋租赁合同》约定的权利，履行原《房屋租赁合同》约定的义务。依照最高人民法院《民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，泰至酒店应当承担举证不能的不利后果。因泰至酒店实际使用和经营管理案涉租赁房屋并实际履行交纳房屋租金等相关义务，原审认定其与中铁西科院之间存在事实租赁关系，中铁西科院有权随时解除租赁关系于法有据。因原审第三人均未提起上诉，其关于不应腾退案涉房屋的请求不属于二审审理范围。综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费10160元，由上诉人泰至酒店负担。本判决为终审判决。审 判 长 温 淼代理审判员 陶田源代理审判员 郝 亮二〇一三年十月二日书 记 员 莫 雪 更多数据：