（2013）顺庆民初字第2075号
裁判日期: 2013-10-02
公开日期: 2014-06-20
案件名称
南充市顺庆区计划生育药品器械管理站与张学文房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南充市顺庆区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南充市计划生育药品器械管理站,张学文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百三十二条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条
全文
南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2013）顺庆民初字第2075号原告南充市计划生育药品器械管理站。法定代表人赵敦光，站长。委托代理人（特别授权）李晓帆，四川果城律师事务所律师。被告张学文。委托代理人刘建新，四川由真律师事务所律师。原告南充市顺庆区计划生育药品器械管理站诉被告张学文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵霁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李晓帆，被告张学文及委托代理人刘建新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年12月25日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》。原告将位于南充市顺庆区西河北路187、189、191号房屋出租给被告使用，该三间房屋建筑面积为116平方米，租金按建筑面积每月每平方米18元计算，租期从2010年1月1日起至2012年12月31日止。合同到期终止后，被告拒不腾退交还租赁的房屋，继续占用该房屋经营使用。现诉至法院要求依法判令被告立即腾退并交还其占用原告的南充市顺庆区西河北路187、189、191号房屋，结清水、电、物管等费用，并向原告支付其占用房屋期间的房屋使用费20880元（暂计算至2013年5月），并继续计算至房屋实际交还之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。为支持自己的诉讼请求，原告提交了如下证据：1、原、被告身份证明复印件，拟证明双方主体适格；2、《房屋租赁合同》，拟证明租房行为已按约到期，被告应返还房屋。被告辩称：1、被告应依据双方所签订的《房屋租赁合同》取得优先承租权；2、优先承租权的产生条件是原合同届满、出租方继续对外出租、条件不变的情况下由原承租方优先租赁，本案情况符合这些条件，原告应继续与被告续租，请依法驳回原告之诉讼请求。为支持自己的抗辩主张，被告提交了如下证据：1、杨洪友、赵美端出具的“证明”一份，拟证明被告曾于2012年11月找到原告提出过续租事宜；2、与代翔、计生办唐主任的通话录音记录，拟证明被告向原告方提出续租事宜；3、与成都丽天酒店陈先生的通话记录，拟证明案涉房屋仍用于对外出租而非原告自用；4、招租公告，拟证明原告于今年1月份对外招租而不是将房屋收回自用，侵犯了被告的优先承租权。经审理查明，2008年12月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将南充市顺庆区西河北路187、189、191号营业房（建筑面积116平方米）出租给乙方经营使用，租期三年，即从2010年1月1日至2012年12月31日止，租金以建筑面积每平方米18元计算，每年租金25056元。合同第四条约定“房屋租赁期满后，乙方要求续租必须在一个月前提出，在与他人在同等条件下，由乙方优先承租按当时房价交纳次年租金”；第五条“乙方在租用的房屋内进行装修，应征得甲方同意，其一切费用自理；装修必须符合国家安全和消防及其他规定，不得擅自改变房屋结构。合同期满时不得以装修为由要求甲方赔偿或延长租房期；除可以拆除贵重设施外，其他装修不得随意拆除或破坏”。在租赁期内原、被告各自履行了各自的义务。2012年12月31日，房屋租赁期满，双方未再续签新的租赁合同。2013年1月15日原告在内部网站公开对南充市顺庆区驻春路4号（包括本案讼争房屋）的1、2、3、6、7、8楼进行整体招租，被告知晓该情况，也参与了投标，后撤标。嗣后成都丽天酒店中标。由于被告未腾退房屋，支付房租，原告要求房租从2013年1月1日开始计算，租金标准以每月每平方单价36元计算房屋租金。本院认为，原、被告所签订的《房屋租赁合同》系双方在自愿、平等的基础上协商一致签订的，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2013年1月1日之后，被告继续使用原告的房屋，原告未提出异议，视为租赁期限延展。租赁期限不定，原告随时有权解除合同。随后案涉房屋进行了公开招租，而后他人竞租成功，被告在这种情况下主张案涉房屋的合同优先租赁权，引起双方争议。本案的争议焦点为被告是否具有优先承租权的问题。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。虽然本案《房屋租赁合同》明确约定了被告享有优先承租权，但是在租赁期限延展的过程中，在案涉租赁房屋对外进行公开招租时，被告知晓后参与了投标，但最终未参与竞标，被告通过自己的行为一方面表明：放弃了同等条件下的优先承租权并认可原告将案涉房屋另行租赁，另一方面表明：双方对于解除房屋租赁合同意见一致。故被告在本案中再行主张优先承租权明显不当。据上，原告要求被告腾退并交还房屋返还的诉讼请求，本院予以支持。由于租赁期限延展，对于租期延展期间以及继续使用房屋的费用，被告应当交纳；在未腾退房屋前的租金和房屋使用费的标准仍按原租赁合同执行。另外，被告投入未形成附合的装饰装修在保证不毁坏原物的情况下可以拆除搬走，被告如有其它损失可另寻途径解决。综合上述，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，判决如下：一、被告张学文在本判决生效之日起十日内向原告南充市计划生育药品器械管理站腾退位于南充市顺庆区西河北路187、189、191号营业房。二、被告张学文从2013年1月1日至腾退之日止起按年租金25056元向原告南充市计划生育药品器械管理站支付房屋租金、房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元，由被告张学文承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 赵霁二〇一三年十月二日书记员 任跃 来自：