（2013）吉中民一终字第774号
裁判日期: 2013-10-19
公开日期: 2016-05-04
案件名称
上诉人李辑群房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李辑群,郑家贵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）吉中民一终字第774号上诉人（原审被告、反诉原告）：李辑群，住蛟河市。委托代理人：陈利民，吉林千禾律师事务所律师。委托代理人：刘庆彬，吉林松城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑家贵，住蛟河市。委托代理人：迟殿武，蛟河市民主法律服务所法律工作者。上诉人李辑群因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2013）蛟民一初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李辑群及其委托代理人陈利民、刘庆彬，被上诉人郑家贵的委托代理人迟殿武到某甲参加诉讼。本案现已审理终结。郑家贵在原审时诉称：2010年11月13日，我与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：我将蛟河市漂河镇榆江线南1-4门营业用房租赁给被告使用。租期为5年，自2010年12月1日至2015年11月30日，租金为每年32，000.00元，分两次给付，第一次为2010年12月1日前付清2.5年的租金80，000.00元，第二次为2012年12月末付清剩余2.5年的租金80，000.00元。被告按约给付前2.5年的租金80，000.00元，并实际租用至今。2012年12月末，我催告被告交纳剩余2.5年的租金时，被告推拖交付，并连夜将租赁房屋内的家电等物品运走，弃租赁房屋不辞而别。原告的行为严重地违反了租赁合同的约定，构成单方违约。故起诉，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告给付违约金10，000.00元，并承担诉讼费用。李辑群在原审时辩称：原告的诉请不能成立。在合同履行过程中，原告违反了合同约定的5、6、7条规定，其一没有水源，其二不能供暖，其三没有电力，其四房屋多处漏水，以上问题被告多次找原告协商，均没有解决，而且租赁的房屋门口堆放大堆垃圾，被告没有办法被迫搬出，因此是原告违约导致合同没法继续履行，被告被迫停业，要求反诉。李辑群在原审时反诉称：一、我与反诉被告签订房屋租赁合同后，按约交纳了2.5年的租金80，000.00元，使用时间至2012年5月31日。我于2012年12月14日停业，并搬出房屋，被告反诉人应当返还我剩余房租款14，633.00元。二、按照合同约定，被反诉人保证租赁房屋内必备的配套设备齐全完善，水、电、供暖等设施由被反诉人负责安装。但投入营业后，房屋存在以下严重问题：一是室内根本没有水源；二是室内无水造成无法供暖，整个冬季用两个小火炉取暖，根本达不到最低温度标准，工作人员不能正常工作；三是室内供电容量不足，液晶电视、电脑等电器产品无法正常展示。四是营业室墙体建筑存在多处裂缝，造成大量灰尘和冬季冷风进入。五是合同履行期间，2011年6月份开始至今，被反诉人在租赁房屋左侧堆积大量砂石，严重影响了生意外貌和效益。因上述问题达不到正常的营业条件，考虑又一个冬季来临，为了避免企业亏损，被迫于2012年12月14日停业，将全部商品搬回库房。我自开业到停业之前，赢利状况尚好，不存在“弃租赁房屋不辞而别”的事实。2012年12月25日，我与曲香贵及被反诉人约谈退还房租余款及房屋交接事宜，经交涉未果。三、反诉人对房屋进行了营业装修，投资21，470.00元。四、被反诉人违反了《房屋租赁合同》第六、七、九条的规定，应当承担违约责任。故提起反诉，要求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、被反诉人承担装修费用121，470.00元；3、被反诉人承担违约金10，000.00元；4、被反诉人返还反诉人剩余房屋租赁费14，633.00元；5、被反诉人承担诉讼费用。郑家贵原审时针对李辑群反诉辩称：反诉原告的诉讼请求依法不能成立。支持反诉被告的本诉请求。一、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条第二款：“转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。”本案虽是租赁合同纠纷，属于本解释的其他有偿合同应当根据合同法第一百七十四条的规定处理，反诉被告与反诉原告签订的《房屋租赁合同》约定租期为5年，至2015年11月30日止。然而反诉原告却于2012年12月14日撤离租赁房屋，以自己的行为表明不履行合同业务。自2010年12月1日至2012年12月14日撤离租赁物，期间已经超过2年。反诉原告再以房屋存在质量问题主张权利，人民法院不予支持。反诉原告作为蛟河市家用电器经营企业领军人物，对使用经营场所、经营环境非常娴熟，具有丰富的市场经验，对于租赁物的位置、结构、环境、安全、性能及使用状况在考察、择址确定无异后，与反诉被告达成合意并实际经营2年有余，从未发现反诉状中提到的严重问题，并且自认开业到停业之前，赢利状况尚好，前后相互矛盾，反诉原告的反诉请求不能成立。二、反诉原告在2012年12月末没有按照约定给付后2.5年的租金，并于2012年12月14日表示不继续承租，属于以自己的行为表明不履行主要义务，应当承担违约责任。综上，请法院驳回反诉原告的反诉请求。原审判决认定：2010年11月13日，原告（反诉被告）郑家贵与被告（反诉原告）李辑群签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方郑家贵将位于蛟河市漂河镇榆江线南1-4门营业用房租赁给乙方李辑群使用。租期为5年，自2010年12月1日至2015年11月30日止，租金为每年32，000.00元，乙方需两次付清5年的租金。即：第一次在2010年12月1日前付清2.5年的租金80，000.00元，第二次在2012年12月末付清剩余2.5年的租金80，000.00元。如到期不支付租金，甲方有权收回另行租赁。乙方按时交纳自行负担的费用，即电费、水费、供暖费，其他一切费用由郑家贵负担。甲方需保证房屋的使用安全及修缮义务，如因此发生问题，不能正常使用，甲方不配合的情况下，乙方有权终止合同，不负责甲方的任何损失，甲方需无条件退还乙方剩余房租款。如一方违约，需包赔另一方违约金10，000.00元人民币。合同同时约定了其他内容。合同签订后，李辑群按约给付郑家贵2.5年的租金80，000.00元，期限至2013年5月30日，并实际经营至2012年12月14日搬离房屋。经郑家贵同意，李辑群对房屋进行装修。自2012年6月份起，该房屋的正房与后接的偏房之间墙体出现裂缝。2012年12月14日，李辑群搬出租赁房屋。2012年12月25日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）协商解除房屋租赁合同事宜，协商未果。2012年12月25日以后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）催要剩余2.5年房屋租金，被告未交纳。原审判决认为：一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原、被告之间于2010年11月13日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关的法律规定，为有效的租赁合同，双方当事人应当依照合同约定行使权利履行义务。合同约定，原、被告签订的房屋租赁期限为5年，租金分两次付清，第一次在2010年12月1日前付清2.5年的租金80，000.00元，第二次在2012年12月末付清剩余2.5年的租金80，000.00元。如到期不支付租金，原告有权收回另行租赁。被告按约于2010年12月1日前付清了前2.5年的租金80，000.00元，期限自2012年5月1日结束。但2012年12月14日，被告自动撤离租赁房屋，不再继续经营，在庭审中双方均自认2012年12月25日，其与原告商议如何处理房租事宜时，被告已经向原告明确表示不再继续租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”之规定，双方约定的租赁期限尚未届满，被告以自己行为明确表示不再继续承租，已经构成根本违约，双方的租赁合同依法解除。二、被告应当支付原告违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”之规定，原告要求承担违约责任的请求合理，应予支持。关于违约金的数额，本院认为，我国合同法规定的违约金兼具补偿性和惩罚性，但侧重补偿性，违约金应相当于因此给原告造成的损失，当事人约定的违约金过高或过低，法院可以依法调整。本案中，2012年12月14日，被告自动撤离租赁房屋，并于2012年12月25日明确表示不再继续租赁房屋，给原告损失的最大限额为剩余2.5年的租金8万元，而双方约定的10万元违约金远高于原告的损失。考虑到被告已经搬离房屋，原告将房屋收回后可继续租赁他人经营的实际情况，以被告支付30，000.00元违约金为宜。三、反诉原告的请求依法不予支持。（一）反诉原告认为反诉被告交付的房屋不能正常使用，无法继续经营，反诉被告根本违约，应当承担违约责任，并提出了五项房屋不能正常使用的理由。本院经现场调查后认为：第一、关于反诉原告诉称的室内根本没有水源一节，经查，在租赁房屋的屋后有水井，通电后可以正常使用；第二、关于反诉原告诉称的室内无水造成无法供暖一节，经查，反诉被告在室内安装了锅炉、水箱、暖气片，能够保证正常供暖需求，反诉原告自愿选择生火炉取暖。第三、关于室内供电容量不足的问题，本院认为，供电问题系电力部门的问题，不应当归责于反诉被告；第四、关于营业室墙体建筑存在多处裂缝的问题，经查，房屋出现裂缝的部位在房屋的正房与后接的偏房之间，且偏房系反诉原告作为仓库使用，营业室内的墙体并未出现裂缝；第五、关于租赁房屋西侧堆积大量砂石的问题，经查，砂石堆放地点并不影响反诉原告经营。综上，本院认为，反诉被告提供的房屋符合合同约定，反诉原告认为反诉被告构成根本违约，要求反诉被告承担违约责任的主张依法不予支持。（二）关于反诉原告要求反诉被告承担房屋装修费用的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院可以按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余期内装饰装修残值损失的，不予支持。”之规定，反诉原告已经构成违约，其要求出租人即本案反诉被告赔偿装修费用的主张依法不予支持。（三）关于反诉原告要求反诉被告返还剩余房屋租赁费的主张，本院认为，虽然被告按约付清了前2.5年的租金，期限自2013年5月1日结束，但2012年12月14日，反诉原告自动撤离租赁房屋，不再继续经营，系对该租赁房屋使用权的自动放弃，故无权要求反诉被告返还剩余房屋租赁费。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，作出判决。原审判决主文：一、解除原告（反诉被告）郑家贵与被告（反诉原告）李辑群签订的《房屋租赁合同》；二、被告李辑群于本判决生效后三日内支付原告郑家贵违约金30，000.00元；三、驳回反诉原告李辑群的反诉请求。原审判决后，李辑群不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决驳回郑家贵的请求，支持李辑群原审的反诉请求。其主要上诉理由为：一审法院事实认定错误，适用法律错误。2013年3月6日开庭，庭审后3月19日本案法官等人亲自实地勘查了现场，已做了真实记录。被上诉人开始租赁房屋时，此水井是废水井。发生租赁时是废水井，变压器是容量不足并且是陈旧的。现场的水井、容量不足的旧变压器与上诉人向法庭提供的照片完全吻合。4月14日上诉人专程前去现场查看，发现水井被重新改装伪造现场，变压器也更新改装了。之后上诉人将此情况紧急反映到法庭，法官再次于4月17日下午赶到现场，对现场的改装情况已经做了记录，由此可见，被上诉人伪造现场，制造假证据，目的是欺骗法庭。上诉人在一审已向法院申请委托评估，法院未采信没有法律依据。上诉人在一审提供了大量佐证事实及证人到某甲，法院未采信没有法律依据。一审法院判决上诉人承担3万元违约金，完全是枉法裁判。请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的一审诉求。被上诉人李辑群答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。经本院审理查明的事实与原审判决认定事实无异。本院认为，上诉人构成合同违约，其上诉请求不能得到支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。出租人根本违约是指其提供的房屋不符合使用条件或未尽维修义务致使承租人不能按照合同的约定正常使用房屋，造成承租人经营困难或无法经营。本案中，双方当事人于2010年11月13日签订《房屋租赁合同》，合同约定的租期从2010年12月1日开始，之后上诉人使用该房屋两年左右，并取得较好的营业利润。上诉人主张被上诉人交付房屋是不符合使用条件，如：没有水使用、不能供暖、电量不足等。但被上诉人予以否认，虽然上诉人原审时提供了多名证人到某乙证明，但上诉人自认经营期间效益尚好，自认“招不到服务员了，干不了了，就走了”。本院认为，被上诉人提供的房屋可能存在瑕疵，但在交付房屋时上诉人予以接受，而且上诉人并未在搬出之前提出合同违约之诉，也未提供由于房屋不符合使用条件造成其经营困难或无法经营的相关证据，并且经营两年之久，应视为上诉人对被上诉人房屋的认可。故此，认定被上诉人根本违约证据不足。反之，在被上诉人没有根本违约的情况下，上诉人提起违约之诉，其原审反诉请求不能得到支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550.00元，由上诉人李辑群负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵春梅审 判 员 付 广代理审判员 孙 伟二〇一三年十月十九日书 记 员 赵春燕 来源：