（2013）朝民初字第29557号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-04-29
案件名称
北京山水文园物业管理服务有限公司与杨春梅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京山水文园物业管理服务有限公司,杨春梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第29557号原告北京山水文园物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号5号院（平房）。法定代表人李艳敏，董事长。委托代理人甘若甡，男，1978年8月26日出生。被告杨春梅，女，1958年3月23日出生。委托代理人杨萌，北京市浩天信和律师事务所律师。原告北京山水文园物业管理服务有限公司（以下简称山水文园公司）与被告杨春梅（以下简称姓名）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员甄玉斌独任审判，公开开庭进行了审理。山水文园公司的委托代理人甘若甡，杨春梅的委托代理人杨萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。山水文园公司诉称：杨春梅为北京市朝阳区周庄山水文园（以下简称涉案房屋）的业主，该房屋所在小区由山水文园公司提供物业服务。2004年8月17日，山水文园公司和杨春梅签有《房屋使用、管理、维修公约》，约定：物业服务费标准为每月每平方米2.98元，每年12月31日前一次性付清物业费，逾期给付每日加收千分之三滞纳金。协议签订后，山水文园公司履行了物业服务义务，但杨春梅自2006年1月1日至2011年12月31日未给付物业服务费。故山水文园公司诉至法院，要求杨春梅给付物业服务费55383.7元并支付滞纳金。杨春梅辩称：杨春梅于2004年8月入住涉案房屋，并交纳了一年的物业服务费，但山水文园公司并未按合同约定提供物业服务。2004年9月，涉案房屋出现渗漏等质量问题，杨春梅向山水文园公司报修后，山水文园公司仅对渗漏部位进行了维修，渗漏痕迹至今未予修复。2010年春节期间，小区的其他业主燃放烟花爆竹，将涉案房屋的窗户炸坏，杨春梅要求山水文园公司进行维修，山水文园公司以其不是侵权人为由拒绝。山水文园公司未能尽到物业服务义务，杨春梅可以拒付物业服务费。山水文园公司主张的滞纳金没有依据，且金额过高，应予减免。另外，杨春梅认为山水文园公司主张的部分物业服务费已经超过了诉讼时效。经审理查明：杨春梅是涉案房屋的业主，该房屋建筑面积246.27平方米。2004年8月17日，山水文园公司、杨春梅和该房屋的开发商签订﹤《房屋使用、管理、维修公约》承诺书﹥，杨春梅承诺遵守《房屋使用、管理、维修公约》的约定。该公约约定：涉案房屋的物业管理费收费标准为每月每平方米2.98元；杨春梅自房屋交付使用之日起，每年同期时间之前向山水文园公司预先交付一年的物业服务费；杨春梅未按约定交纳物业服务费的，应从逾期之日起每日加收应交费用千分之三的违约金；开发商应按有关规定承担房屋保修期内保修范围的维修责任，在保修期间，委托物业管理企业进行处理，其发生的费用由开发企业负责，公约还对其他相关事项进行了约定。承诺书签订后，山水文园公司为涉案房屋提供了物业服务，但杨春梅未给付自2006年1月1日至2011年12月31日期间的物业服务费。案件审理过程中，山水文园公司提供了多份《缴费通知单》，证明其在2005年至2012年间曾多次通过张贴等方式催促杨春梅给付物业服务费。杨春梅称，其从未收到过上述通知，山水文园公司未能进行有效的送达。案件审理过程中，杨春梅提供了照片、视频资料和往来函件，用于证明涉案房屋在2004年发生过渗漏，墙面被浸泡受损，山水文园公司虽然解决了渗漏问题，但未对渗漏造成的痕迹进行修复。山水文园公司认为，如果渗漏问题属于房屋质量问题，杨春梅应向开发商主张权利，山水文园公司只能负责协调双方解决问题，没有义务无偿代开发商承担保修责任。另外，杨春梅未能就其主张的涉案房屋的窗户被爆竹炸坏一事提供相应证据，山水文园公司对此亦不认可。上述事实，有《房屋使用、管理、维修公约》、﹤《房屋使用、管理、维修公约》承诺书﹥、缴费通知、《房屋所有权证》、照片、视频资料及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：山水文园公司与杨春梅之间存在物业服务合同关系，山水文园公司向杨春梅提供了物业服务，杨春梅应给付山水文园公司物业服务费。山水文园公司、杨春梅及开发商之间并未约定山水文园公司有义务为杨春梅的房屋提供免费维修服务，杨春梅以山水文园公司未对涉案房屋的渗漏痕迹进行修复为由拒付物业服务费于法无据。杨春梅未能提供证据证明涉案房屋的窗户被爆竹炸坏，且山水文园公司对损害的发生存在过错，其以此为由拒付物业服务费，亦缺乏事实依据和法律依据。山水文园公司为杨春梅提供的物业服务处于持续状态，物业服务合同亦一直在连续履行，且现有证据证明山水文园公司多次通过公示方式主张过物业服务费。杨春梅关于山水文园公司的部分诉讼请求超过了诉讼时效的辩解意见缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。山水文园公司要求杨春梅给付物业服务费的诉讼请求合法有据，本院予以支持，但其主张的的物业服务费金额有误，本院将根据公约约定的标准和涉案房屋的实际面积计算物业服务费的金额。杨春梅未能按时给付山水文园公司物业服务费，应向山水文园公司支付违约金，但公约约定的违约金标准过高，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告杨春梅于本判决书生效之日起十日内给付原告北京山水文园物业管理服务有限公司二00六年一月一日至二0一一年十二月三十一日期间的物业服务费五万二千八百三十九元六角九分；二、被告杨春梅于本判决书生效之日起十日内支付原告北京山水文园物业管理服务有限公司违约金一千三百元；三、驳回原告北京山水文园物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元，由被告杨春梅负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 甄玉斌二〇一三年十月十八日书记员 ＸＸ晶 关注微信公众号“”