（2013）穗黄法民三初字第125号

裁判日期: 2013-10-18

公开日期: 2014-12-30

案件名称

广州市黄埔区姬堂经济发展总公司与广州巧登文化用品有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市黄埔区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广州市黄埔区姬堂经济发展总公司,广州巧登文化用品有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条

全文

广东省广州市黄埔区人民法院民事判决书（2013）穗黄法民三初字第125号原告：广州市黄埔区姬堂经济发展总公司，住所地：广东省广州市黄埔区姬堂村委内。法定代表人：钱浩德，该公司总经理。委托代理人：林铭佳、张杜娟，分别系广东端华律师事务所律师、职员。被告：广州巧登文化用品有限公司，住所地：广东省广州市黄埔区姬堂村。法定代表人：吴忠信，该公司董事长。委托代理人：陈晔、徐泽娇，均系广东汇俊律师事务所律师。原告广州市黄埔区姬堂经济发展总公司诉被告广州巧登文化用品有限公司租赁合同纠纷，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月29日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人钱浩德及其委托代理人林铭佳、张杜娟到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广州市黄埔区姬堂经济发展总公司诉称：1998年9月17日，英属维京群KYARAINTERNATIONGALCORP凯乐国际有限公司（以下简称：凯乐公司）与原广州市黄埔区大沙镇姬堂村民委员会签订了一份新建厂房及预租《协议书》，约定原广州市黄埔区大沙镇姬堂村民委员会按照凯乐公司提出的技术标准和要求在占地面积约29000m2的土地上建造27500m2厂房、宿舍、办公楼等，建成后即租予即将成立的被告使用。厂房建成竣工后，原告又于1999年3月16日与凯乐公司正式签订了一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于广州市黄埔区大沙姬堂文加公路边乙烯厂旁的钢筋混凝土框架厂房出租给凯乐公司，租赁期限为20年，建地租金及高压线、周围空地面积的租金依约递增，每个季度末一次缴清当月租金；原告提供自来水网管150公分水管道到厂边，厂内水管铺设由凯乐公司自行投资安装、水费按月缴交，原告提供市网电50KW并接线厂区边，租赁期限内厂区使用的水费、电费全部由凯乐公司支付，期内发生的消防费、环保费及其它与生产有关的规费由凯乐公司承担；租赁期内凯乐公司每年支付20000元予原告作为治安、劳动、安全、用水、用电及公关等协助和服务的一切支付，凯乐公司每年支付10000元予原告作为缴交合资合作土地使用征费及建筑物使用的一切有关费用；如凯乐公司延缓缴交租金，除缴付应付租金外，每天还要按滞交金额千分之一向原告缴交滞纳金，累计欠交超出二个月，视为凯乐公司违约，原告有权没收订金及收取当年五个月的租金作为赔偿，同时追收所欠租金及滞纳金。上述合同签订后，原告依约将车间、办公楼、宿舍、空地等全部租赁物交付给凯乐公司开设的被告使用。2006年10月10日，原、被告签订了一份《关于1999年3月签订厂房租赁合同的补充协议》，约定由被告承担原告与凯乐公司于1999年3月签订的《厂房租赁合同》中承租方的权利义务。但自2011年第二季度开始，被告时有拖欠租金，2011年10月21日、2012年6月11日、2012年7月30日被告先后向原告出具了三份《巧登公司缴租计划书》，但至2013年3月被告仍欠交2012年第四季度租金、2012年治安服务费、土地使用征费，为此原告于2013年3月13日向被告送达了《催缴租金通知》，要求被告在收取通知后十日内缴清上述费用。至今，被告仍未缴纳上述费用及后续产生的相关费用。故原告诉请法院判令：1、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2、被告向原告返还其租赁的占地面积为29000m2、建筑面积27160.1m2的厂房及面积为8308m2空地等全部租赁标的物；3、被告向原告支付2012年度第四季度未交租金及至被告实际返还租赁物之日止的租金，暂计至2013年6月30日，共2091707.37元；4、被告返还原告代垫的2013年5月产生的水电费为58606.53元，2013年6月产生的水电费为28702.35元；5、被告向原告支付自逾期之日始至其付清之日止产生的滞纳金，按照每逾期一日支付租金数额的千分之一的标准支付；6、被告按照2013年度当年五个月租金标准向原告支付赔偿金1612368.55元；7、被告向原告支付2012年度、2013年度治安、劳动、安全、用水、用电及公关等协助和服务费用40000元；8、被告向原告支付2012年度、2013年度土地使用征费20000元。被告广州巧登文化用品有限公司无答辩。经审理查明：1998年7月21日，原告就在黄埔文加路东、广州乙烯厂西边兴建临时工业厂房及配套用房取得广州市城市规划局黄埔区规划分局（临）穗城规埔建复字第9806号《关于姬堂村临时工业厂房及配套（办公、宿舍等）用房的复文》：同意按照1／500、1／2000四至地形图红线所示位置兴建临时工业厂房及配套用房四项，上述工程只作临时建筑临用，使用期为两年，使用期满应无条件自行拆除。1998年9月17日，英属维京群KYARAINTERNATIONGALCORP凯乐国际有限公司（以下简称：凯乐公司）与原广州市黄埔区大沙镇姬堂村民委员会（以下简称：姬堂村委会）签订了一份新建厂房及预租《协议书》，约定姬堂村委会按照凯乐公司提出的技术标准和要求在文加公路姬堂路段乙烯厂旁姬堂村委会工业用地内新建一批厂房出租给凯乐公司，由凯乐公司依约支付定金及租金。1998年12月20日，姬堂村委会出具证明一份，证实在文加公路边工业用地约20000m2、建筑厂房、宿舍、办公楼等27500m2，全部租给被告办厂使用。同年12月28日，凯乐公司作为股东独资以广州市黄埔区姬堂村为住所设立被告，并取得企独粤穗总字第005557号《企业法人营业执照》。1999年3月16日，原告与凯乐公司签订了《厂房租赁合同》，约定将文加公路旁新建的工业用房出租给凯乐公司；厂房总占地面积为29000m2、建筑总面积为27160.1m2、空地面积为8308m2；租赁期限从1999年4月1日开始至2019年3月31日；建地租金及空地面积租金依约递增，其中第1-16个月为206576.73元／月，第17-24个月为241884.86元／月，第3-6年为241884.86元／月，第7-8年为256730.27元／月，第9-10年为271559.68元／月，第11-12年为288116.18元／月，第13-14年为304792.48元／月，第15年为322473.71元／月，第16年为323304.51元／月，第17-18年为342044.97元／月，第19-20年为361899.01元／月；每次季度末一次缴清当季租金，如凯乐公司延后缴交租金，除缴付应付租金外，每天还要按滞交金额千分之一向原告缴交滞纳金；在租赁期内，凯乐公司每年交20000元给原告作为对原告提供治安、劳动、安全、用水、用电及公关等协助和服务的一切支付；凯乐公司每年支付10000元给原告，由原告负责缴交合资合作土地使用征费及建筑物使用的一切有关费用；如属凯乐公司违约，原告有权没收订金及收取当年五个月的租金作赔偿，同时没收所欠租金及滞纳金。合同签订后，原告依约将车间、办公楼、宿舍、空地等全部租赁物交付给凯乐公司开设的被告使用，由被告依约向原告交付租金。2001年9月29日，原告就涉案工业厂房及配套取得《建设工程规划验收合格证》，在该证备注栏中注明：该建筑为临时建筑，此证不做产证依据。2006年10月10日，原、被告签订《关于1999年3月签订厂房租赁合同的补充协议》，约定1999年3月与原告签订《厂房租赁合同》的主体为凯乐公司，由于凯乐公司在签订原厂房租赁合同后，在中华人民共和国境内成立分公司即被告，原告自签订本协议起业务往来与被告发生关联性。自2010年度开始，由于被告经营困难，被告将其承租的部分厂房转租给广州市亿邦物业管理有限公司。自2011年度第二季度开始，被告陆续拖欠租金，其分别于2011年10月21日、2012年6月11日、2012年7月30日先后向原告出具了三份《巧登公司缴租计划书》，确认了其所欠交的租金金额、制定了分期缴交租金的计划。2013年3月13日，原告向被告发出《催缴租金通知》，因原告未收到被告应交付的2012年第四季度的租金，故要求被告在接到通知后十天内缴清2012年第四季度租金及服务、土地使用征费并做好2013年第一季度的缴交计划。后被告仅向原告支付了2012年第四季度租金704468.64元，尚欠该季度租金209908.8元未付，2012年度服务、土地使用征费及2013年产生的租金均未付。2013年5月23日，因被告拖欠租金、停止生产，原告需为其垫付员工工资，原告向本院提出诉前财产保全的申请，本院依法作出（2013）穗黄法立保字第9号民事裁定书，查封了被告在涉案厂房内的办公设备及机器设备、原材料、半成品、成品等，冻结了被告的银行账户。查封后，被告未再继续经营生产。因被告无钱交纳承租厂房在2013年5月份后产生的水电费，原告代为交纳了上述费用。为证明代缴费用的金额，原告向本院提交了下列发票：广州市污水治理有限责任公司于2013年7月16日开具的号码为06802425、06802426的发票两张，证实其代为交纳了2013年5月23日-2013年6月24日期间产生的污水处理费548.1元、1056.24元；广州市自来水公司于2013年7月16日开具的号码为04671119、04671120的发票两张，证实其交纳了2013年5月23日-2013年6月24日期间产生的水费1505.1元、2581.92元；广州供电局有限公司于2013年7月11日开具的号码为13477224的发票一张，证实其代为支付2013年5月-2013年6月期间产生的电费52915.17元；广州供电局有限公司于2013年7月22日开具的号码为18831442的发票一张，证实其代为支付2013年6月-2013年7月期间产生的电费28702.35元。本院认为，由原告建设的广州市黄埔区黄埔文加路东、广州乙烯厂西边厂房四栋两层、办公楼一栋三层、综合楼一栋四层、宿舍楼二栋六层均是临时建筑，未取得产权凭证，使用期限为两年，即从1998年7月21日开始至2000年7月21日止，其后未再经主管部门批准办理延长使用期限的手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。原告与凯乐公司于1999年3月16日签订的《厂房租赁合同》中约定的租赁期限为20年，超过了上述临时建筑的使用期限，从2000年7月22日开始《厂房租赁合同》无效。被告作为涉案房屋的实际使用人，长期使用上述房屋进行生产经营，根据公平合理的原则，应当参照《厂房租赁合同》中约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。现被告因经营困难，未及时向原告支付占有使用费，原告诉请要求被告交还其使用的厂房和空地，合法合理，本院予以支持。被告在使用期间所欠付的占有使用费应向原告支付，即被告应当向原告支付2012年第四季度欠付的使用费209908.8元，并按照约定的304792.48元／月的标准向原告支付2013年度产生的占有使用费（2014年为322473.71元／月，2015年为323304.51元／月，2016、2017年为342044.97元／月，2018、2019年为361899.01元／月）直至被告实际交还使用的厂房和空地之日止。同时，《厂房租赁合同》无效后，原告诉请要求依约支付滞纳金和赔偿金，没有合同依据，本院不予支持。但考虑到被告逾期交付占有使用费的行为确给原告造成了直接损失，本院依法酌定由被告向原告支付逾期交付占有使用费所产生的利息，以每月所欠付的占有使用费总额为本金，从2013年1月1日起计至被告实际付清占有使用费之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付。另，原告在使用期间为被告提供治安、劳动、安全、用水、用电及公关等协助和服务，被告应参照《厂房租赁合同》中约定的标准向原告支付2012年度、2013年度产生的上述服务费用40000元及土地使用征费20000元。原告代被告缴纳的水电费，应当由被告偿还，其中2013年5月产生的水电费共计58606.53元，2013年6月产生的水电费共计28702.35元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款的规定，判决如下：1、自本判决书发生法律效力之日起十五日内，被告广州巧登文化用品有限公司向原告广州市黄埔区姬堂经济发展总公司返还其使用的占地面积为29000m2、建筑面积27160.1m2的厂房及面积为8308m2的空地；2、自本判决书发生法律效力之日十五日内，被告广州巧登文化用品有限公司向原告广州市黄埔区姬堂经济发展总公司支付2012年第四季度欠付的占有使用费209908.8元，并按照304792.48元／月的标准向原告支付2013年度产生的占有使用费（2014年为322473.71元／月，2015年为323304.51元／月，2016、2017年为342044.97元／月，2018、2019年为361899.01元／月）直至被告实际交还使用的上述厂房和空地之日止；3、自本判决书发生法律效力之日十五日内，被告广州巧登文化用品有限公司向原告广州市黄埔区姬堂经济发展总公司支付逾期交付占有使用费所产生的利息，利息以每月所欠付的占有使用费总额为本金，从2013年1月1日起计至被告实际付清占有使用费之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付；4、自本判决书发生法律效力之日十五日内，被告广州巧登文化用品有限公司向原告广州市黄埔区姬堂经济发展总公司支付2012年度、2013年度治安、劳动、安全、用水、用电及公关等协助和服务费用40000元；5、自本判决书发生法律效力之日十五日内，被告广州巧登文化用品有限公司向原告广州市黄埔区姬堂经济发展总公司支付2012年度、2013年度土地使用征费20000元；6、自本判决书发生法律效力之日十五日内，被告广州巧登文化用品有限公司向原告广州市黄埔区姬堂经济发展总公司返还其垫付的2013年5月的水电费58606.53元，2013年6月的水电费28702.35元；7、驳回原告广州市黄埔区姬堂经济发展总公司的其他诉讼请求。案件受理费38146元，诉讼保全费5000元，共计43146元，由被告广州巧登文化用品有限公司负担。（原告广州市黄埔区姬堂经济发展总公司已预交了案件受理费和诉讼保全费，原告同意被告承担的部分由被告直接向其支付。）被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　段莉琼审　判　员　　李　娜人民陪审员　　冯焕金二〇一三年十月十八日书　记　员　　李春辉附一：本判决主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。关注公众号“”