（2013）浙杭民终字第2368号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-06-19
案件名称
万春玲与金红武房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金红武,万春玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第2368号上诉人（原审被告）：金红武。委托代理人：张娟。被上诉人（原审原告）：万春玲。委托代理人：李榕杰。上诉人金红武与被上诉人万春玲因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2013）杭西民初字第514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：1、2012年4月23日，万春玲与金红武签订《房屋租赁合同》一份，约定金红武自愿将座落于杭州市西湖区高技街42号商铺，建筑面积38平方米，产权证号为杭房权证西字第××号的房屋出租给万春玲使用；租赁期限自2012年5月1日起至2014年4月30日止；租金（第一年）为7万元；付款方式为半年付，以后每次付租金由万春玲于每半年提前10天交付给金红武，第一次租金万春玲应于2012年4月30日前向金红武付清，金红武应于2012年5月1日前将该房屋交付给万春玲使用；房屋押金10000元交由金红武保管，待租赁期满后退还给万春玲。合同签订当日，万春玲通过银行向金红武汇款60000元（其中押金10000元），后又支付房屋租金50000元。因万春玲得知金红武不是所涉房屋的产权人，无权将房屋对外出租，遂于2013年3月4日提起本案诉讼，诉请判令：一、双方当事人于2012年4月23日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、金红武返还转让费50000元、押金10000元；三、本案诉讼费由金红武承担。审理中经释明，万春玲就第一项诉请变更为：解除双方当事人于2012年4月23日签订的《房屋租赁合同》。2、杭州市西湖区高技街42号商铺属案外人何珠英所有。2009年5月1日，何珠英与金晓萍签订《房屋租赁合同》一份约定何珠英自愿将座落于杭州市西湖区高技街42号商铺，建筑面积77.71平方米，产权证号为杭房权证西字第××号的房屋出租给金晓萍使用；租赁期限自2009年5月1日起至2012年4月30日止；租金（第一年）为100000元；付款方式为半年付，以后每次付租金于每半年提前15天交付。另外合同还约定：在租赁期间内金晓萍可以将商铺转让第三方，但房屋租赁合同仍应由何珠英与第三方签署，原双方签订的房屋租赁合同废止。租赁合同到期后，何珠英与金晓萍及金红武在原租赁合同第一页的右上角签订经双方协商，租金调整为第年130000元整，合同其他条款不变，延续至2014年4月30日。3、2013年2月4日，万春玲通过发律师函的形式向金红武发出通知，要求金红武收房。后金红武于2013年3月10日收回本案所涉商铺钥匙。原审法院审理认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效。现本案争议的焦点为：一、双方当事人签订的《房屋租赁合同》万春玲是否有权解除？二、万春玲通过银行汇款向金红武交付的60000元中，除押金10000元外剩余的50000元款项是否属于转让费还是装修补偿款，如属转让款，金红武是否可以收取？三、金红武收回案涉商铺的时间如何认定？焦点一，根据法律规定，无权处分的人处分他人财产，应经权利人追认或者在订立合同后取得处分权。本案所涉房屋所有权人为何珠英，金红武虽和金晓萍通过租赁的形式取得了房屋租赁权，但根据双方间签订的租赁合同约定“在租赁期间内金晓萍可以将商铺转让第三方，但房屋租赁合同仍应由何珠英与第三方签署，原双方签订的房屋租赁合同废止”，故金红武要求将本案所涉房屋转租给万春玲，房屋租赁合同应由何珠英与万春玲签订；且在合同签订时金红武也未有何珠英的授权，事后也未得到追认，就本案所涉房屋转租的合同金红武无权与万春玲签订，双方签订《房屋租赁合同》因所涉房屋金红武无权处分而不能实现，故万春玲有权要求解除合同，且实际金红武也已收回本案所涉商铺钥匙，合同也已解除。焦点二，金红武收到万春玲除押金外50000元的事实，双方当事人均无异议。但根据双方签订的《房屋租赁合同》，双方并无约定万春玲支付50000元的性质，且原审庭审中金红武也未能提供该50000元属装修款的有效证据，或提供其他证明金红武有权收取该50000元的法律依据，现万春玲要求应予准许。焦点三，原审审理中，金红武未对万春玲所欠房租及未付的水电费提出反诉，故对于金红武收回本案所涉商铺的时间如何认定，本案中不予处理，双方当事人可另行主张。综上所述，因万春玲有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，金红武因该合同取得的财产，应当予以返还。故万春玲的诉请有事实和法律依据，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十一条之规定，于2013年6月3日判决：一、解除双方当事人于2012年4月23日签订的《房屋租赁合同》；二、金红武返还万春玲汇款60000元，于判决生效之日起十日内付清；如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费1300元，减半收取650元，由被告金红武负担。宣判后，原审被告金红武不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原判认为被上诉人的合同目的不能实现、有权解除合同属认定事实错误；2、原判认定被上诉人支付上诉人50000元是上诉人基于租赁合同取得的财产并应当在合同解除后返还没有事实和法律依据，违背民事诉讼的举证原则。请求二审法院撤销原判、改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人万春玲答辩称：案涉房屋所有权人为何珠英，上诉人是通过租赁形式获得房屋租赁权，根据上诉人与金晓萍的租赁合同，如要转让给第三人，租赁合同必须由金晓萍和第三方直接签署，原双方签订的租赁合同作废，因此上诉人无权与被上诉人签订房屋租赁合同。在一审开庭前，上诉人已将所涉商铺的钥匙收回，合同已处于实际解除状况。直到一审判决上诉人也未出具证据证明他有权处理该房屋的转让事宜。5万元款项为转让费，是基于被上诉人与上诉人间的房屋租赁合同而产生的，因此上诉人与被上诉人解除合同后，被上诉人要求返还符合法律法规。请求二审法院驳回上诉，维持原判。金红武在二审诉讼中提交以下证据：1、2012年3月授权书；2、2013年1月工商银行汇款（查询）凭证。上述证据经出示，万春玲提出异议认为均不属于二审程序中的新的证据而不予认可。本院经审核认为：上述证据均形成于原审举证期限届满前，金红武应就其抗辩主张于原审举证期限届满前提交上述证据，其于二审诉讼中提交上述证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项有关二审程序中的新的证据之法定情形，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第二款、第四十三条第一款之规定，本院对上述证据不予采纳。本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。本院认为：对于原判认定的双方当事人所签《房屋租赁合同》的效力双方当事人均未提出异议，本院予以确认。双方当事人在原审诉讼中也已通过交还、接收案涉租赁商铺的形式实际解除了上述案涉合同，对该节事实，本院亦予以确认。案涉商铺所有权人何珠英为甲方与乙方金晓萍（后承租方变更增加了金红武）所签订的合同中约定了乙方不得将承租的案涉商铺擅自转让、转租、转借或调换使用；该合同第二十四条特别约定“在租赁期间内乙方（承租方）可以将商铺转让第三方，但房屋租赁合同仍应由甲方（出租方）与第三方签署，原双方签订的房屋租赁合同废止”，万春玲据此诉请主张金红武无房屋租赁转让权利，而金红武未能提交直接证据以证实其与万春玲签订案涉租赁合同系经得何珠英同意、授权或者追认，故原审判决认定案涉房屋租赁合同金红武无权与万春玲签订，双方签订该合同因所涉房屋金红武无权处分而不能实现，故万春玲有权要求解除合同系正确。案涉房屋租赁合同与何珠英与金晓萍、金红武订立的房屋租赁合同中均约定了转让条款，万春玲据此主张其给付金红武的50000元系转让款有其事实依据；金红武主张该50000元系装修费，但金红武未举证予以证实。原审判决据此支持万春玲的主张并依法判令金红武予以返还并无不当。金红武的上诉理由依法不能成立。原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人金红武负担。本判决为终审判决。审判长 胡宇审判员 陈艳审判员 王宓二〇一三年十月十八日书记员 王勤 更多数据：搜索“”来源：