（2013）三中民终字第00194号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-06-17
案件名称
北京华侨城物业服务有限公司与梁晞物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京华侨城物业服务有限公司,梁晞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2013）三中民终字第00194号上诉人（原审原告）北京华侨城物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区南磨房乡小武基北路。法定代表人杨杰，董事长。委托代理人刘永效，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）梁晞，男，1975年11月9日出生。上诉人北京华侨城物业服务有限公司（以下简称华侨城公司）因与被上诉人梁晞物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第16103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华侨城公司委托代理人刘永效、被上诉人梁晞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年3月，华侨城公司起诉至原审法院称：梁晞居住在北京市朝阳区x室（以下简称涉案房屋）。我公司负责该小区物业服务并与梁晞签订了《物业管理费收缴协议》。涉案房屋建筑面积168.06平方米，物业费单价为每建筑平方米每月2.6元，按季度交纳，收费时间为每季度前20日内交付。我公司依约为涉案房屋提供了物业服务，但梁晞至今未缴纳2008年8月1日至2013年3月31日的物业费24469.54元。故诉请法院判令：梁晞给付华侨城公司物业费24469.54元。梁晞辩称：我确实尚欠华侨城公司所诉称的物业服务期间的物业费，但不认可物业费数额。因为在2006年7月收房时，我曾因房屋墙面质量问题与华侨城公司进行交涉，华侨城公司承诺对我单独进行物业费减免，按照138平方米的建筑面积计算实际交纳的物业费，这在《物业管理费收缴协议》中也能体现。我认可享受物业服务就应当交纳物业费，但华侨城公司物业服务有瑕疵：第一，涉案房屋自入住开始就存在漏水问题，华侨城公司多次入户维修但至今未解决；第二，因供暖外管道原因致使涉案房屋在很长一段时期供暖不达标，物业公司曾同意减免物业费2546.1元，但至今未兑现；第三，小区环境卫生很差，电梯、路灯等公共设施也未能及时维修。综上，我认为华侨城公司未尽到服务管理义务，应对物业费予以减免。原审法院经审理认为：华侨城公司与梁晞签订的《物业管理费收缴协议》（以下简称涉案协议）的内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应认真履行。华侨城公司履行了物业服务义务，梁晞应给付华侨城公司相应物业费。审理中，双方就物业费数额的计算标准发生争议。根据双方签订的涉案协议，其载明的房屋建筑面积×物业费单价得出的月、季应缴数额结果与协议实际载明的月、季缴物业费数额不一致，梁晞未就数额不一致的原因作出合理解释，且其仅凭华侨城公司于2006年缴纳物业费的发票不足以证明其主张的物业费计算标准，结合该涉案协议的条款系由华侨城公司为与业主间重复使用而拟定的格式条款，在条款内容自相矛盾的情况下应作出不利于华侨城公司的解释，故应按照该协议中载明的月、季应缴物业费数额为梁晞应缴纳物业费的计算标准。梁晞还主张华侨城公司物业服务存在瑕疵，但在本案中未能就此充分举证，故对梁晞该项抗辩，法院不予采信。另，本案中需要指出的是，华侨城公司作为物业服务企业，在进行物业服务过程中，应本着以最大诚意为业主提供服务的原则，虚心听取业主提出的合理意见，积极采取有效管理措施，不断提高物业服务水平，以避免双方再生纠纷，以期形成业主与物业服务企业之间的良好互动。据此，原审法院于2013年6月判决：一、梁晞于判决生效之日起七日内给付华侨城公司二ＯＯ八年八月一日至二Ｏ一三年三月三十一日的物业费二万零一百零一元二角；二、驳回华侨城公司的其他诉讼请求。判决后，华侨城公司不服，上诉至本院称：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，双方签订的《物业管理费收缴协议》的条款不属于格式条款，请求撤销一审判决，依法改判。梁晞同意原判。经审理查明：华侨城公司负责涉案房屋所在小区的物业管理服务，梁晞是涉案房屋的业主。华侨城公司与梁晞于2006年7月20日签订的涉案协议约定：涉案房屋的建筑面积为168.06平方米，物业费单价为每月每平方米2.6元，每月应缴纳物业费358.95元，每季度应缴纳物业费1076.85元。现华侨城公司以梁晞欠付2008年8月1日至2013年3月31日的物业费为由诉至原审法院，要求梁晞给付华侨城公司所欠物业费24469.54元。在原审和二审审理中，双方均就物业费数额问题发生争议。梁晞称是由于房屋墙面质量问题，双方曾协商减免物业费数额，按照减免30平方米后的建筑面积和2.6元每平方米每月的单价来确定物业费数额，并以涉案协议中载明的房屋建筑面积乘以物业费单价得出的月、季应缴数额结果与协议实际载明的月、季缴物业费数额不一致来予以证明；华侨城公司对梁晞上述所称予以否认，并解释称之所以存在数额不一致的情况是因为华侨城公司工作人员的笔误，并坚持按照建筑面积168.06平方米和2.6元每平方米每月的单价主张物业费。在原审中，梁晞称华侨城公司提供的物业服务存在瑕疵，并为此举出室内及小区照片以证明梁晞居住房屋存在室内墙体漏水、小区存在公共服务不达标等问题。华侨城公司对梁晞主张及证据均不认可。上述事实，有《物业管理费收缴协议》、照片、双方当事人陈述及庭审笔录等证据材料，在案佐证。本院认为：本案双方争议焦点为被上诉人梁晞每月应缴纳的物业费数额。产生该争议的原因则在于：双方签订的涉案协议载明的涉案房屋建筑面积、单价与月缴费数额、季度缴费数额出现了相互矛盾的记载；华侨城公司称是由于其工作人员笔误所致，而梁晞则称这是双方协商减免的结果；而对此矛盾记载如何理解成为解决本案物业费缴费数额争议的关键。对此本院分析如下：对于华侨城公司所称的“笔误”一说，根据涉案协议，可以看出，月缴费数额和季度缴费数额除用阿拉伯数字记载外，均有汉字大写书写部分。按照一般的生活经验规则，华侨城公司作为专业的物业管理公司，与业主签订物业管理费收缴协议是其工作人员的一项重要工作，一般而言出现笔误的概率是很少的；同时，按照一般的书写习惯，笔误同时出现在月缴费额、季度缴费额的大写和小写上的可能性就更是微乎其微。相反，如果依据梁晞所述的是由于房屋墙面质量，双方经协商减免了大约30平方米物业费的陈述来核算，涉案协议中月缴费额和季度缴费额与138.06平米的物业费数额则基本相同。对此，华侨城公司无法作出合理的解释。再结合被上诉人梁晞在原审中向法庭提交的有关墙面质量问题的照片综合来看，相较华侨城公司的“笔误”一说而言，梁晞的陈述则显得更为可信，也更符合一般的生活常理。华侨城公司所提出的“笔误”一说，确实有违一般生活经验，本院无法采信。原审法院依据涉案协议的有关记载，确定的本案物业费数额，是适当的。综上，华侨城公司提出的上诉请求，本院无法支持；原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费206元，由北京华侨城物业服务有限公司负担56元（已交纳），由梁晞负担150元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费412元，由北京华侨城物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义代理审判员 王 黎代理审判员 杨 夏二〇一三年十月十八日书 记 员 史晓霞 来源：百度搜索“”