（2013）闵民五（民）初字第1018号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2015-03-23
案件名称
刘栋等与彭华等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘栋,方争,彭华,翁晓青,彭楷文,中国农业银行股份有限公司上海普陀支行,上海市住房置业担保有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第1018号原告刘栋。原告方争。两原告共同委托代理人李晓茂，上海市新闵律师事务所律师。两原告共同委托代理人何思蕾，上海市新闵律师事务所律师。被告彭华。被告翁晓青。被告彭楷文。法定代理人彭华（系被告彭楷文父亲），身份同上。三被告共同委托代理人周雪琴，上海创远律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司上海普陀支行。负责人钱一锋，行长。委托代理人龚一卉，女，该银行工作人员。第三人上海市住房置业担保有限公司。法定代表人张景载，董事长。委托代理人朱莹，女，该公司工作人员。原告刘栋、方争与被告彭华、翁晓青、彭楷文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邹巧弟独任审判，于2013年7月9日公开开庭进行了审理。2013年8月19日，本院追加了中国农业银行股份有限公司上海普陀支行（以下简称农业银行）、上海市住房置业担保有限公司（以下简称担保公司）作为第三人参加诉讼，于2013年9月11日再次公开开庭进行了审理，原告刘栋、方争及两原告共同委托代理人李晓茂，被告彭华（即彭楷文之法定代理人）、翁晓青及三被告共同委托代理人周雪琴、第三人农业银行委托代理人龚一卉、第三人担保公司委托代理人朱莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，2012年11月25日，原、被告在上海某物业顾问有限公司内签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定原告以388万元（人民币，下同）的价格向被告购买上海市闵行区房屋（以下简称1704室）。原告向被告支付了定金20万元。2012年12月2日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，原告支付房款100万元。此后，由于房屋周边的房价上涨，被告以各种理由拒绝履行合同。原告与被告多次协商但未果。2013年1月28日，原告委托律师发函给被告要求继续履行合同。同月29日，被告委托周雪琴律师电话联系原告的律师，明确表态不同意卖房，愿意返还已付房款，另行支付违约金30万元。原告不同意被告的方案。2013年2月4日，鉴于临近春节，原告委托律师及居间方再次与被告联系，要求继续履行合同，并定于2013年2月6日上午支付第三期房款。然被告予以拒绝。现要求判令三被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助办理过户手续。诉讼中，两原告表示按合同约定，要求三被告交付房屋。三被告辩称，双方约定的实际成交价为388万元，但签订的买卖合同约定的合同价为288万元，为使原告少缴纳税费而做低了房价，违反了国家相关法律规定。自签订合同之日起至2013年2月15日期间，被告从未向原告表示解除合同。另根据合同约定，原告应于2013年2月15日前支付第三期房款，但被告至今未收到。原告曾发函表示如被告在2月7日前不接受付款，原告将不再继续履行合同。而被告也明确告知原告，被告在2月7日前并不在上海。根据合同约定，原告已违约，被告有权解除合同。现不同意原告的诉讼请求。第三人农业银行陈述，只要被告还清银行的全部贷款本息，则同意办理注销1704室房屋的抵押登记，以便原、被告办理过户手续。第三人担保公司陈述，被告彭华向农业银行申请了公积金贷款，其为彭华向农业银行提供担保。被告以1704室房产向第三人提供反担保，担保公司取得此房抵押权。只要被告清偿了贷款，则同意注销抵押登记。两原告向本院提供了下列证据：一、原、被告于2012年12月2日签订的《上海市房地产买卖合同》1份；二、原、被告于2012年12月2日签订的《附属设施、设备及室内装饰转让协议》1份；三、被告出具的20万元定金收据1张、100万元固定装修及部分家具家电补偿款收据1张、100万元的转帐凭证1份；四、原、被告于2012年11月15日签订的协议书1份；五、原、被告及居间方上海某物业顾问有限公司于2012年11月15日签订的《房地产买卖居间协议》1份、原、被告签订的《房屋买卖合同》1份；六、原告刘栋与被告翁晓青签订的《移交清单》1份；七、原告委托上海市新闵律师事务所李晓茂律师于2013年1月28日、2月4日发给被告的律师函2份（附邮政快件收据及邮件查询单）；八、落款署名为“乔某某”的情况证明1份；九、中介人员乔某某发给三被告的邮政快件一份（退件，本院当庭拆封，内有落款打印为“上海某物业顾问有限公司”的通知函，主要内容为居间方通知被告于2013年2月6日9时至11日期间至居间方处签收原告的房款）；十、户名为刘栋的银行卡交易清单1份；十一、被告委托周雪琴律师于2013年3月11日发给原告的律师函1份。经质证，三被告对上述证据八“乔某某”情况证明的真实性不予认可，表示如果乔某某作为业务员，应当出庭作证；对于证据九乔某某发给被告的邮政快递（退件）的真实性不予认可，表示被告在2013年2月5日已离开上海，中介公司明知此事。对于原告提供的其余证据的真实性均无异议，但针对证据二《附属设施、设备及室内装饰转让协议》表示，按原告陈述，原告未支付装修补偿款，故被告有权解除合同；证据三中的转帐凭证上有被告的银行帐号，原告可以按此帐号付款，故原告不支付第三期房款的责任在于原告自身；证据四，2012年11月15日签订的协议书第二条的内容可以证明在原告要求下双方做低了房价，原告为此少缴纳税费，应当承担违法的责任；证据五《房屋买卖合同》的最后一页约定了首付款100万元应于2013年2月15日前支付，送固定装修，说明双方确实做低房价；证据七两份律师函中，原告明确表示考虑到支付房款有风险而未支付，非被告拒收房款。第二份律师函要求被告在2月6日至中介公司接受房款，然原告明知被告在2月5日已去了国外。三被告向本院提供了原告刘栋与被告翁晓青的电话录音光盘及书面整理件。经质证，两原告对证据真实性无异议。第三人农业银行、担保公司对于原、被告提供的证据表示无异议。对于上述证据，本院认证如下：鉴于被告对于原告提供的除证据八、九的真实性持有异议外，对其余证据真实性均无异议，且证据与本案有关联系性，本院确认证据之证明力。对于原告之证明八“乔某某”情况证明，因乔某某本人未出庭作证，本院无法确定此证据之真实性，故不确认此证据之证明力。对于原告之证据九乔某某寄发的邮政快件（退件），因该证据加盖了邮局的邮戳，系真实的邮件，邮件内的通知函与原告委托律师寄发被告的律师函的主要内容一致，故本院确认此证据之证明力。对于被告提供的录音资料及书面整理件，鉴于原告对此证据无异议，反映原、被告之间交涉的事实，本院确认证据之证明力。结合上述有效证据及当事人陈述，查明，被告彭华、翁晓青、彭楷文系本市闵行区房屋产权人。2012年11月15日，原告刘栋作为乙方、被告彭华、翁晓青、彭楷文（由彭华、翁晓青作为法定代理人）作为甲方，上海某物业顾问有限公司作为丙方（居间方），三方签订一份《房地产买卖居间协议》，约定，1704室房屋的转让价为388万元；乙方为表示购买此房的诚意，向丙方支付意向金15万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签名，则此款转为定金；乙方须在甲方签署本协议后两天内补足定金至20万元。此协议对于居间义务、居间报酬等内容作了约定。同日，甲、乙双方签订一份《房屋买卖合同》，约定，乙方受让1704室房屋，此房地产的转让价为388万元；双方同意于本合同签署后16天内前往居间方签署示范文本《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范文本合同当日，支付328万元，其中包含3万元尾款由居间方代为保管；乙方通过银行贷款方式支付第二期房款60万元；双方应于2013年6月15日前办理产权过户手续，对房屋进行验看清点。在此合同的补充约定中，双方加注：首期房价款328万元中，其中部分首期房价款计120万元（含已付的定金），乙方于2012年12月1日支付给甲方，部分首期房价款100万元，乙方于2013年2月15日前支付，剩余部分首期房价款108万元，乙方最迟于2013年5月15日前支付；送固定装修、厨卫设备、挂壁空调4台、立式空调1台。签订此合同当日，原告刘栋支付了20万元定金，被告彭华、翁晓青签收了此款。2012年12月2日，两原告（乙方）、三被告（甲方）在上海某物业顾问有限公司签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1545454），合同约定，乙方以288万元的价格受让1704室房屋；双方同意于2013年6月30日前验收、交接房屋；于2013年6月15日前双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。合同补充条款约定，甲方已经支付给房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金（若有）、管理费押金（若有）、电话初装费（若有）、煤气初装费（若有）、有线电视申请费（若有）等已包含在房地产转让款内，上述费用双方不再另行结算；本次交易所产生的税、费全部由乙方承担。合同附件二“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”载明：固定设备、固定装饰包含在本合同约定的房地产转让价款内，乙方不需另行支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。合同附件三“付款协议”约定：1、乙方应于签订本合同后且最迟于2013年2月15日前支付甲方部分首期房价款120万元（包含已付定金），双方应于签订本合同后且最迟于2013年5月1日前至税务机关申报纳税，乙方应于双方完成申报纳税手续后七日内至房地产管理部门查询已购住房情况，乙方最迟于2013年4月15日前支付剩余首期房价款108万元。上述房价款中包括3万元尾款，由居间方暂为保管。2、待房地产管理部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果且收到乙方支付的首期价款后七日内，甲方应于抵押权人许可的最短时限内全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等交由居间方代为办理抵押注销手续。3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请60万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后且最迟于2013年5月1日前向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方。4、乙方第二期房价款的支付方式为：等乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有），借款抵押合同公证书（若有）、相关部门出具的购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果，且甲方名义之抵押登记已经注销后三个工作日内，甲、乙双方至闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由居间方（上海中原）收执收件收据。待闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。5、甲乙双方约定于2013年6月30日前，应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或居间方代为转付甲方房屋尾款3万元。合同附近件五注明，房屋有抵押登记，在过户前注销。合同对于违约责任亦作了约定。同日，原、被告签订一份《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，内容为：双方确认《上海市房地产买卖合同》约定的房价款不包含该房地产内的附属设施、设备、室内装饰及家具家电的价格；双方同意该房地产内的固定装修、厨卫设施及一台立式空调、四台挂壁式空调的转让价为100万元，原告于签订《上海市房地产买卖合同》当日直接支付被告。被告收到该转让价后向原告出具书面收款凭证，放弃索取该转让价发票的权利；若原告未能支付上述转让价，则被告有权解除本协议及房地产买卖合同，且原告应当承担买卖合同约定的违约责任。若被告收到上述转让价后违反买卖合同的约定，则原告有权解除本协议及买卖合同，且被告除应当承担买卖合同约定的违约责任外，还需返还原告已经支付的转让价；若在交易过程中，上述转让费产生税费则由原告承担。签订此协议后，原告刘栋通过银行转帐方式将100万元转入被告翁晓青的建设银行帐户。翁晓青出具了收款收据，并确认此100万元为固定装修及家具、家电的补偿款。2013年1月27日，被告彭华电话联系原告刘栋，彭华在电话中表达的主要内容是，双方签订的是阴阳合同，涉嫌逃税，逃税额超过一万即为犯罪，希望刘栋自行判断；这个阴阳合同，不涉及违约的问题；解决这阴阳合同的问题，很容易消耗一年左右的时间，希望刘栋考虑清楚；其不想终止合同，但想把阴阳合同的风险搞清楚，这是涉嫌违法的事，不是逼原告走到违法的地步，否则对双方家庭都是伤害，希望刘栋思考一下。而原告刘栋则表示合同已签订，要求继续履行合同。2013年1月28日，原告委托上海市新闵律师事务所李晓茂律师向被告发出律师函，主要内容为，原、被告已签订了房屋买卖合同，但现被告不愿继续履行合同，双方多次协商未果。按合同约定原告应于2月15日前支付房款100万元，现考虑到原告的付款风险，希望被告接函后三天内回函，逾期视为认可原告的说法，原告将采取包括诉讼在内的一切方法维护权益。此函件同时发给了居间方的业务员乔某某。2013年2月4日，原告再次委托李晓茂律师向被告发出律师函，主要内容为，被告委托的律师电话告知李晓茂律师，被告决定不履行房屋买卖合同，同意赔偿。但原告经考虑后，不接受此赔偿方案，并要求：请被告于2013年2月6日上午9时至11时至居间方上海某物业顾问有限公司进行第三次房价款的交付，逾期，由被告承担全部责任；原告将随时提起诉讼，要求继续履行合同并追究被告的违约责任。然经邮件查询，该邮件未妥投。同日，乔某某亦向三被告发出邮政快件，通知三被告于2013年2月6日9时至11时至春申路2758号交接房款100万元。然该邮件未妥投，被退回。嗣后，原告于2013年2月7日向本院递交诉状等诉讼材料。本院委托闵行区诉讼调解对接服务中心对此纠纷进行诉前调解。然因被告未到调解中心，致调解未果。之后本院立案受理。庭审中，被告表示1704室房屋于2009年装修，装修价格10万余元，不超过30万元，故合同约定装修及家电转让价为100万元的目的为了做低房价避税。原告表示愿意按358万元计算房价，30万元作为装修及家电、设施的补偿费，合计388万元。另查，被告彭华购买1704室房屋时，向第三人农业银行申请了抵押借款72万元，于2007年5月28日与农业银行签订《个人住房抵押借款合同》，借款期限为2007年5月28日至2027年5月27日；被告彭华、第三人农业银行、担保公司另签订《住房公积金个人购房担保借款合同》1份，彭华向农业银行申请公积金贷款20万元，借款期限为2007年5月28日至2027年5月27日。被告翁晓青、彭楷文作为抵押物共有人在上述两份借款合同上签名。同日，第三人农业银行、担保公司作为抵押权人办理了1704室房屋的抵押登记手续。截止2013年8月，被告尚余抵押贷款余额565，004.93元，公积金贷款余额53，400.02元。本案的争议焦点在于，1、涉案的房屋买卖合同是否有效；2、如合同有效，则何人违约导致合同迟延履行；3、合同能否继续履行。本院认为，针对争议焦点一，双方就涉案房屋买卖已达成合意，即被告以388万元净到手价出售1704室房屋，交易中双方应缴的所有税费均由原告承担。《上海市房地产买卖合同》中约定房价288万元，目的是为规避税费而做低了房价。规避税费的受益者是受让方即原告，被告作为出售方明知做低房价且自愿签署该买卖合同。虽然原、被告存在规避税费的意图，但在交易过程中，税务部门对交易的价格即纳税基数是否合理会进行审核，如果明确低于市场价格，则会按市场价格进行审税。《附属设施、设备及室内装饰转让协议》是《上海市房地产买卖合同》的附件，是合同之补充协议，双方以388万元的价格进行房产交易是双方真实意思表示，本院确认上述合同有效。鉴于388万元的交易价格中包含了固定装修及部分家具家电，参照被告对房屋装修所述的价格，本院酌情确定，388万元交易价格中包含378万元的房价款以及10万元的固定装修及家电家具补偿款，即双方以378万元房价向税务部门申报纳税，相关全部税费由原告负担。针对争议焦点二，被告提供的2013年1月27日彭华与原告刘栋的电话录音资料显示，被告彭华虽未明确表态不再继续履行买卖合同，但其所表达的却是希望不再履行此合同。基于此，原告为了交易的安全，在被告表达了不继续履行合同的情况下，其不可能直接向被告银行帐户汇款的方式支付第三笔房款，而委托律师向被告发出律师函强调其希望继续履行合同的要求，此做法并无不妥。然原告委托律师于2013年2月4日发给被告的律师函未能妥投，居间方发给被告的通知函也未能送达被告，不能以此证明被告明确表示拒收第三笔房款。房屋买卖合同未能按期履行，双方做低房价是原因之一，双方对此均负有相应责任。针对争议焦点三，合同法的立法目的之一是促进交易，维护交易安全、稳定。在合同能继续履行的情况下，双方应当继续交易。目前涉案房屋的交易，不存在履行障碍，双方可以按真实的房地产转让价格即388万元进行交易。现被告不同意继续履行合同的意见，本院不予采纳。原告继续支付被告房屋转让款，并承担全部的交易税费，被告则应涤除房产抵押登记后，协助原告办理过户手续，并将房屋及相关设施设备交付给原告。如被告未能及时涤除抵押登记，则原告可代为清偿银行之贷款余额本息，代偿的相应金额在应付房款中扣除。第三人在结清了全部贷款余额本息后，应当及时注销抵押登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告刘栋、方争与被告彭华、翁晓青、彭楷文就上海市闵行区房屋买卖继续以人民币388万元的价格进行交易（其中房价款为378万元，固定装饰及家具、家电补偿款为10万元）；二、原告刘栋、方争于本判决生效之日起十日内支付被告彭华、翁晓青、彭楷文房款人民币205万元；三、被告彭华、翁晓青、彭楷文于收到上述205万元房款之日起十五日内，清偿中国农业银行股份有限公司上海普陀支行的商业贷款和公积金贷款的余额本息。如被告逾期履行清偿银行贷款本息的义务，则原告刘栋、方争代为三被告清偿该银行的贷款余额本息，原告代为清偿的银行贷款本息金额在其应付被告的房价款中相应抵扣；四、第三人中国农业银行股份有限公司上海普陀支行、上海市住房置业担保有限公司在被告清偿了全部贷款余额本息后的五日内，办理注销上海市闵行区房屋的抵押登记手续；五、被告彭华、翁晓青、彭楷文于上海市闵行区房屋抵押登记被注销之日起五日内，协助原告刘栋、方争办理此房屋产权过户手续，将此房屋产权过户登记至原告刘栋、方争名下。在办理房产过户过程中所应缴纳的相关税费全部由原告刘栋、方争承担；六、被告彭华、翁晓青、彭楷文于办理上海市闵行区房屋产权过户手续之日起十五日内，将此房屋（包括固定装修、厨卫设备、四台挂壁式空调、一台立式空调）交付给原告刘栋、方争；在房屋交接当日，原告刘栋、方争支付被告彭华、翁晓青、彭楷文房款人民币63万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币28，240元，减半收取计14，120元，财产保全费5，000元，合计19，120元，由原告刘栋、方争负担9，560元，被告彭华、翁晓青、彭楷文负担9，560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 邹巧弟二〇一三年十月十八日书记员 钱 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 微信公众号“”