（2013）东民初字第05731号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2015-06-30
案件名称
胡筠与上海慷泰丽视实业有限公司等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第05731号原告胡筠，女，1972年12月17日出生。被告上海慷泰丽视实业有限公司，住所地上海市浦东新区新场镇坦东村564号201室。法定代表人苏衍，董事长。委托代理人：徐世明，北京其刚律师事务所律师。委托代理人：何其刚，北京其刚律师事务所律师。被告任其，男，1968年1月18日出生，自由职业。委托代理人魏佳，北京市仁丰律师事务所律师。原告胡筠诉被告上海慷泰丽视实业有限公司（以下简称上海慷泰丽视公司）、被告任其确认合同无效纠纷一案，本院于2013年4月10日立案受理。由代理审判员代净担任审判长，与代理审判员李玉斌、人民陪审员尉晓力组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡筠，被告上海慷泰丽视公司的委托代理人徐世明，被告任其的委托代理魏佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡筠诉称：原告与被告任其系夫妻关系，被告任其系被告上海慷泰丽视公司的股东。2012年2月28日，原告就北京市东城区×××号×××号楼×××室房屋在北京市东城区人民法院提起所有权确认之诉，该案判决确认原告系上述房屋的共同共有人。2012年4月26日，上述案件庭审中，被告任其向法院提交二被告之间恶意串通签订的《房屋租赁协议》以及2012年3月22日的《完税证》，试图证明涉诉房屋上有18年期的租赁合同，原告不能取得所有权。该协议的出租方与承租方其实都系被告上海慷泰丽视公司，因为当时被告任其系被告上海慷泰丽视公司的股东，《房屋租赁协议》第二条约定的租赁期限至2029年，明显超过被告上海慷泰丽视公司的营业期限7年之久，且协议第三条约定，每年月租金按照递减的方式支付，显然违背市场规则；第八条约定，出租方不得单方解除合同，如出租方单方解除合同，需要一次性赔偿承租方合同租赁期间全部合同租金额50%，这明显违反常规。故原告认为，二被告存在恶意串通，所签订的《房屋租赁协议》系虚构，诉讼期间所做的《完税证》更是为了掩盖租赁的虚伪性，其目的是为了不让原告合法行使涉诉房屋的所有权。故二被告之间的《房屋租赁协议》应为无效。综上，原告诉至法院，请求判令二被告于2011年7月1日签署的《房屋租赁协议》无效，本案诉讼费由二被告承担。被告上海慷泰丽视公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告主张二被告之间签订的《房屋租赁协议》无效不具有法律依据，被告按约向被告任其支付了房租，原告与被告任其的利益并未受到损害。原告所述租赁协议的出租方与承租方均系被告的陈述没有事实依据，协议中有关租赁期限及租金计算方式的约定并不违反法律规定，符合市场规律，且被告依据租赁协议仅享有涉诉房屋的使用权，并不影响原告的所有权。在签订租赁协议时，被告审查了被告任其出示的产权证登记为任其所有。因此，二被告之间签订的租赁协议系双方自愿签署的，符合法律规定，应当认定有效。故被告请求法院驳回原告的诉讼请求。被告任其辩称：不同意原告的诉讼请求。涉诉房屋系被告一人购买还贷，原告从未出资，且被告将涉诉房屋出租的租金用于偿还银行贷款，并未损害原告的合法权益。在签订房屋租赁协议时，被告任其告知过原告，且经过原告同意的。故被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告胡筠与被告任其于1997年12月10日结婚。被告任其系被告上海慷泰丽视公司的股东。2011年7月1日，被告任其作为甲方与被告上海慷泰丽视公司作为乙方签订《房屋租赁协议》（以下简称涉诉协议），约定甲方将自有的坐落在北京市东城区×××号×××幢×××座×××室（以下简称涉诉房屋），建筑面积113.17平方米、使用面积78.6平方米，出租给乙方作办公使用。租赁期限共二百一十六个月，甲方从2011年7月15日起将出租房屋交付乙方使用，至2029年7月14日收回。甲乙双方议定在租赁期内，每年月租金按照递减的方式支付。2011年7月15日至2013年7月14日，每月租金一万一千元；2013年7月15日至2015年7月14日，每月租金一万元；2015年7月15日至2017年7月14日，每月租金九千元；2017年7月15日至2019年7月14日，每月租金八千元；2019年7月15日至2021年7月14日，每月租金七千元；2021年7月15日至2023年7月14日，每月租金六千元；2023年7月15日至2025年7月14日，每月租金五千元；2025年7月15日至2027年7月14日，每月租金四千元；2027年7月15日至2029年7月14日，每月租金三千元。租金由乙方在每月月初交纳给甲方。本合同有效期间，甲方不得单方解除合同，如甲方单方解除合同，需要一次性赔偿乙方合同租赁期间全部合同租金额的50%。乙方可以单方解除合同，乙方单方解除本合同的，应提前三个月告知甲方。涉诉协议签订后，被告任其将涉诉房屋交付给被告上海慷泰丽视公司。2012年3月22日，被告任其作为纳税人向北京市东城区地方税务局缴纳涉诉房屋2011年7月15日至2012年3月14日房屋租金88000元的房产税、个人所得税共计4400元。2012年6月7日，本院依法作出（2012）东民初字第04506号民事判决书，认定涉诉房屋由胡筠与任其共同所有，任其于判决生效后十五日内协助胡筠办理房屋产权变更登记手续，将产权人变更为胡筠与任其共同所有。该判决现已发生法律效力。2012年7月25日，被告上海慷泰丽视公司进行股东会决议，同意被告公司解散，成立清算组。2012年11月29日，上海市工商行政管理局浦东新区分局对被告上海慷泰丽视公司的清算组负责人及成员予以备案。2013年9月18日，上海市工商行政管理局浦东新区分局对被告上海慷泰丽视公司准予办理清算组成员备案注销手续。庭审中，被告上海慷泰丽视公司提供银行付款回单凭证及被告任其出具的收条，拟证明被告上海慷泰丽视公司按照涉诉协议的约定向被告任其支付了2011年8月至2013年4月的房屋租金。对此，原告认可银行付款回单凭证的真实性，不认可被告任其出具收条的真实性，认为被告上海慷泰丽视公司已于2012年12月清算停业，并提供被告上海慷泰丽视公司2013年6月的会计报表，拟证明被告上海慷泰丽视公司不可能向被告任其支付房屋租金的事实。对此被告上海慷泰丽视公司认为，其向被告任其支付房屋租金的事实与被告上海慷泰丽视公司是否存在清算操作违规的问题，与本案无关。上述事实，有结婚证，《房屋租赁协议》，税收通用完税证，（2012）东民初字第04506号民事判决书，股东会决议，内资公司备案通知书，清算组成员备案注销通知书，银行付款回单凭证，以及当事人的当庭陈述等证据在案为证。本院认为：涉诉房屋系原告胡筠与被告任其的夫妻共同财产。被告任其未经原告胡筠同意，擅自将涉诉房屋出租给被告上海慷泰丽视公司，事后亦未得到原告胡筠的追认，其行为侵犯了原告胡筠的合法权益。故二被告之间签订的涉诉协议无效。原告所主张的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。关于被告任其主张原告对二被告签订涉诉协议的事实知晓且同意一节，因被告任其未提供充分的证据予以证明，故对被告任其的该项抗辩意见，不具有事实依据，本院不予采信。关于被告上海慷泰丽视公司认为涉诉房屋产权登记在被告任其一人名下，遂与被告任其签订涉诉协议的抗辩意见，因被告任其系被告上海慷泰丽视公司的股东，且被告上海慷泰丽视公司明知原告胡筠与被告任其系夫妻关系，故被告上海慷泰丽视公司在签订涉诉协议时未征询原告的意见亦存在相应过错。关于原告胡筠认为二被告之间恶意串通制作内容虚假的涉诉协议，损害原告利益的诉讼主张，因原告提供的证据不足以证明其主张，故对原告的该项诉讼主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：确认被告任其与被告上海慷泰丽视实业有限公司于二○一一年七月一日签订的《房屋租赁协议》无效。案件受理费70元，由被告任其、被告上海慷泰丽视实业有限公司各负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 代 净代理审判员 李玉斌人民陪审员 尉晓力二〇一三年十月十八日书 记 员 宿云达 百度搜索“”