（2013）惠中法民一终字第577号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-04-03
案件名称
惠州市大亚湾金华实业有限公司与詹忆京商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
惠州市大亚湾金华实业有限公司,詹忆京
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）惠中法民一终字第577号上诉人（原审被告）：惠州市大亚湾金华实业有限公司。住所地：惠州市大亚湾澳头进港路**号。法定代表人：李金喜。委托代理人：邱某某，广东铸铭律师事务所律师。委托代理人：詹某某，广东铸铭律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：詹忆京，男，汉族，1974年3月29日出生。委托代理人：汪某某，广东仁皓律师事务所律师。上诉人惠州市大亚湾金华实业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民一初字第353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见詹忆京于2013年3月18日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告赔付原告违约金131810元；2、本案诉讼费由被告承担。主要事实和理由：原告应被告之约于2011年6月9同双方订立了商品房买卖合同一份。原告按合同约定如期付清了购房款49万元，并按约定交纳了契税等相关费用。根据合同及补充协议的约定，2011年12月31日为该物业最后交付使用期限，被告逾期交房及逾期办理房屋产权登记，则应按合同第九条及第十五条的约定向原告支付违约金。被告至今未向原告交付房屋。被告的上述行为严重违反了合同的约定，已构成违约，损害了原告的合法权益，理应承担违约责任。惠州市大亚湾金华实业有限公司辩称，一、导致本案逾期交楼的原因，属于合同中约定的答辩人的免责范围，答辩人无需承担违约责任。答辩人和被答辩人在合同中第八条约定，如施工中遇到恶劣天气、异常困难或有重大技术问题不能解决，或其他非答辩人过错原因造成的延期等，答辩人可据此延期交房；合同第九条约定，遭遇不可抗力事件或其他非出卖人所能控制事件发生，导致施工无法进行的，被答辩人同意不追究答辩人逾期交房的违约责任。本案诉争的房产涉及工程建设非人力所能控制或非答辩人所能控制事件发生等得客观因素问题，如施工中遇到恶劣天气，异常困难或有重大技术问题不能解决等情形影响，且引进沃尔玛商场，根据沃尔玛的要求及大亚湾政府招商部门要求全力配合沃尔玛以促进当地商业发展，需进行大量工程变更设计、施工，才导致了答辩人无法及时验收合格交楼，答辩人无须承担违约责任。被答辩人的诉讼请求缺乏事实依据、合同依据和法律依据，依法应当驳回被答辩人的全部诉讼请求。二、即使答辩人应承担逾期交房的违约金，被答辩人主张的违约金也是过分高于造成的损失，请求法院按同地段同类房屋的租金标准进行调整。三、被答辩人依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，主张逾期办理权属登记的违约金，条件未成就，且属于重复主张权利，依法不应得到支持。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，2011年6月9日，原告詹忆京与被告金华公司签订商品房买卖合同一份，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于大亚湾区澳头大塭坝蓝湾半岛苑第4幢14层04号房，建筑面积为91.7平方米，总价为490000元；二、付款方式，原告采用分期付款的形式支付合同价款，即首期款294000元于2011年6月9日前付清，余款196000元于2011年10月31日前付清；三、交付期限，被告应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向向原告支付已付房价款万分之五的违约金；五、产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意被告按已付房价款每日万分之一的标准向原告支付违约金；六、合同附件四第五条约定，本合同约定的物业交付时间为2011年10月31日，原告同意2011年12月31日为该物业最后交付使用期限，在此期间出卖人无需承担逾期交楼的相关责任。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述买卖合同签订之后，原告按约定交付了购房款，并支付了契税7350元及房屋维修基金5632元，已履行完毕支付合同约定房款的义务，但被告未按合同约定的期限向原告交付房屋及办理权属登记备案。2013年3月18日，原告起诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，涉案房屋虽已办理了消防等分项验收，但至今尚未办理建筑工程竣工验收手续。原审判决理由和结果原审法院认为，原告詹忆京与被告金华公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。关于被告是否存在逾期交房及如何确定逾期交房的起止时间的问题。原、被告双方虽在商品房买卖合同中约定了交房时间为2011年10月31日前，交房的条件是涉案商品房经验收合格并符合合同约定，但双方在合同附件四中约定交房的时间为2011年12月31日前，应视为双方对交房时间做出了变更。本案中，被告至今未能提供涉案商品房竣工验收合格的相关证据，尚不具备合同约定的交付条件，故被告存在逾期交房的违约事实，原告有权要求被告按合同约定自2012年1月1日起承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算标准及方式，原、被告约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即原告要求继续履行合同的，被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告在被告违约的情况下，未要求与被告解除合同，而是要求被告按合同约定的标准支付违约金，是原告对其权利的合法处分。因原告愿意继续履行与被告签订的商品房买卖合同，故被告逾期交房的行为给原告造成的损失主要是银行利息或房屋租金方面的损失，该合同约定的违约金过分高于造成的损失，被告认为原告诉请的违约金过高并请求依法予以减少的理由成立，本院予以采纳，参考其他同类案件的处理方式及结合本案实际情况，违约金调整为按总房款490000元每日万分之三的标准自2012年1月1日起计算至被告应交付的房屋具备实际交付使用条件日止。原告请求判令被告支付自2012年4月1日起未按期办理产权证的违约金，因原告已经主张了延期交付房屋的违约金，该违约金具有补偿损失的作用，在原告不能证明违约金不足以弥补原告的损失的情况下，原告请求判令被告同时赔偿其他损失的理由不能成立，本院不予支持。但被告向原告实际交付房屋后，若被告未按合同约定在90日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可再请求被告承担相应的违约责任。被告辩称其开发的蓝湾半岛苑项目因沃尔玛商场进驻需改变施工设计及恶劣天气等因素致使商品房延期交付，存在法定事由，不应承担延期交付的违约责任。本院认为，被告辩称的上述种种事由均不能作为房屋买卖中的不可抗力，其辩称均无法律依据，不予采信。综上，依照《合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、十六条之规定，判决：一、被告自本判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房的违约金，违约金按总房款490000元每日万分之三的标准自2012年1月1日起计算至被告应向原告交付的“蓝湾半岛苑”第4幢14层04号房具备实际交付使用条件日止。二、驳回的其他诉讼请求。案件受理费1466元，由原告詹忆京负担466元，被告负担1000元。当事人二审意见上诉人惠州市大亚湾金华实业有限公司不服原审判决上诉称，一、导致本案逾期交楼的原因，属于合同中约定的上诉人的免责范围，上诉人无须承担逾期交楼违约责任。上诉人和被上诉人双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，如施工中遇到恶劣天气、异常困难或有重大技术问题不能解决，或其它非出卖人(即上诉人，下同)过错原因造成的延期等，出卖人可据实延期交房：第九条约定，遭遇不可抗力事件或其他非出卖人所能控制事件发生，导致施工无法进行的，买受人(即被上诉人，下同)同意不追究出卖人逾期交房的违约责任。根据双方的约定，因恶劣天气、异常困难或有重大技术问题不能解决、或其它非出卖人过错原因等不可抗力事件或其他非出卖人所能控制事件导致延期交楼的，属于上诉人的免责范围，上诉人无须承担违约责任。因本案讼争的房产涉及工程建设非人力所能控制或非上诉人所能控制事件发生等的客观因素问题，如施工中遇到恶劣天气，异常困难或有重大技术问题不能解决等情形影响；且因引进沃尔玛商场，根据沃尔玛的要求及大亚湾政府招商部门要求全力配合沃尔玛以促进当地商业发展，需进行大量工程变更设计、施工；以及施工单位拒不配合工程竣工验收备案，才导致了上诉人无法及时验收合格交楼。在此情形之下，并不属于上诉人违约，属于上诉人的免责范围，上诉人无须承担违约责任。因此，被上诉人诉请上诉人支付逾期交楼违约金，缺乏事实依据、合同依据和法律依据，依法应当驳回被上诉人的逾期交楼违约金诉讼请求。二、即使上诉人应承担逾期交楼的违约金，但是一审判决的违约金过分高于造成的损失，请求法院按同地段同类房屋租金标准进行调整。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，·—般可以认定为合同法第一百—十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。即使上诉人应承担逾期交楼的违约金，但是一审判决的违约金过分高于造成的损失，请求二审法院予以调整。根据上述规定，逾期交楼造成的损失按照同地段同类房屋租金标准确定，因此被上诉人主张的违约金应按同地段同类房屋租金标准进行调整。综上，请求二审法院撤销一审民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人詹忆京答辩称，一、关于免责事由，一审的时候上诉人未提供充分有效的证据，关于日本海啸、电梯等问题与本案缺乏关联性，这些发生的时间有些发生在双方签订合同之前。双方原来约定交付时间2011年10月31日，后来通过补充协议将交付延期至2011年12月31日，说明上诉人对延期交房有预计。二、关于违约金过高的问题，l、上诉人作为开发商制定格式条款，依据《合同法》的规定，格式条款应作出对制作人不利的解释。2、作为违约金，根据最高院作出司法解释，违约金性质既带有补偿性也带有惩罚性。我的意见上诉人的两点理由不能成立，我方考虑到开发商的难处，我们没有上诉，请求二审法院维持一审判决。本院查明的事实本院审理查明，原审查明的事实与本院查明的事实基本相同，本院予以确认。本院判决理由和结果本院认为，双方当事人对原审判决认定双方签订的商品房买卖合同合法有效，均不持异议，本院予以确认。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，上诉人应在2011年12月31日前，将经验收合格并符合合同约定的房屋将付给被上诉人，但，上诉人直至本院开庭审理本案时都未提交关于涉案楼盘已通过竣工验收合格的资料，明显超过合同约定的交付期限，已造成违约，故被上诉人有权要求上诉人按合同约定自2012年1月1日起承担逾期交房的违约责任。因上诉人违约交房后，被上诉人选择继续履行合同，故上诉人应按合同约定从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向被上诉人支付违约金。但又因合同约定的支付违约金标准按交付房价款万分之五的违约金标准过高，因此，原审判决考虑到上诉人逾期交房的行为给被上诉人造成的损失主要是银行利息或房屋租金方面的损失，将违约金标准调整为按总房款490000元每日万分之三的标准，自2012年1月1日起计算至上诉人应交付的房屋具备实际交付使用条件日止恰当，本院予以支持。上诉人认为违约金计算调整为按同等地段同类房屋租金标准计算，理由不成立，本院不予采纳。另外，上诉人认为因其开发的蓝湾半岛苑项目受沃尔玛商场进驻需改变施工设计及恶劣天气等因素致使商品房延期交付，不应承担延期交付的违约责任，缺乏依据，本院亦不予支持综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2936.20元，由惠州市大亚湾金华实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 苏丹红审判员 邓耀辉二〇一三年十月十八日书记员 段艳红附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”