（2013）西民一初字第1654号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-11-17
案件名称
韦金兰与南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南宁市西乡塘区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韦金兰,南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民法通则》：第四条，第八十九条
全文
南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民一初字第1654号原告韦金兰。被告南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司。法定代表人陈国强，总经理。委托代理人李逸泰，广西至善律师事务所律师。委托代理人庞兴志，广西至善律师事务所律师。原告韦金兰与被告南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司（以下简称“海陆丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月18日公开开庭进行了审理。原告韦金兰，被告海陆丰公司的委托代理人庞兴志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韦金兰诉称：2011年12月26日，原告与被告签订《北湖花鸟市场租赁经营合同书》，合同约定，被告将位于南宁市秀厢大道xx号xx栋xx号铺面（以下简称“xx号铺面”）租赁给原告用于工艺品和饰品的经营，租赁期限为两年。合同签订当日，被告向原告交付了铺面。在合同履行过程中，原告共向被告支付了租金10804元、保证金5000元、卫生管理费700元、电表安装费100元、铺贴地砖费用1286元、卷闸门安装费800元，并自行购买2500元的货架用于经营。2012年3月，原告在门面装修完毕后，前往工商部门办理营业执照时，被告知北湖花鸟市场没有取得合法的规划、建设许可，也没有通过公共消防检查，故承租户不能办理营业执照。原告认为，被告向原告出租的铺面违反了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方签订的租赁合同无效，被告应将已收取的各项费用退回原告。为此，原告诉至法院，请求判令：一、确认原、被告双方于2011年12月26日签订《北湖花鸟市场租赁经营合同书》为无效合同；二、被告返还原告租金10804元，履约保证金5000元，管理费700元，电表安装费100元、地砖铺贴费1286元、卷闸门安装费800元；三、被告赔偿原告购买货架的损失2500元；四、本案诉讼费由被告承担。被告海陆丰公司辩称：一、《北湖花鸟市场租赁经营合同书》是否有效，由法庭依法判定。二、如租赁合同被认定无效，被告同意退还原告履约保证金5000元。但对其他费用，因原告仍在使用铺面，原告应参照租赁合同约定的租金标准，向被告支付房屋占有使用费，故，原告已交付的租金10804元不应退还；卫生管理费用于市场的清洁、维护，原告使用铺面后，不应要求被告再退回卫生管理费700元；对于铺面安装电表的费用、铺贴瓷砖的费用、卷闸门的费用，因合同租赁期限截止2013年12月25日，相关装修价值已在合同履行过程中摊销完毕，被告也不应向原告赔偿装修损失。经审理查明：2011年12月26日，原、被告签订《北湖花鸟市场租赁经营合同书》一份，约定由原告向被告承租南宁市秀厢大道xx号xx栋xx号铺面，租赁用途为工艺品、饰品经营。合同第二条约定租赁期限为2012年12月26日至2013年12月25日，其中，2011年11月26日至2012年3月16日为免租期。合同第三条约定租金按年缴纳，首年租金为7204元，以后租金每年递增6%。合同第四条约定履约保证金为5000元，市场卫生费为每月350元。合同第五条约定原告装修铺面应经被告同意方得进行，且不得破坏房屋承重结构。双方当事人还对其他相关事项作出约定。2011年12月26日，原告受领275号铺面。另查明：原告于2011年12月26日向被告支付2011年12月26日至2013年9月25日的租金10804元、2011年12月26日至2013年8月25日的卫生管理费700元、卷闸门费用800元（含卷闸门一扇）、电表安装费用100元（含电表一部）、地砖费用1286元（含地砖）。截止法庭辩论结束，被告出租的铺面仍未办结建设工程规划许可证，原告未向被告交还铺面。此外，本庭曾向原告释明可对装修物现值申请评估，原告明确表示不提出申请，认可装修物价值将在租赁期内摊销完毕。原告在庭审时尚表示将自行搬离铺面内货架，不在本案中主张货架损失。上述事实，有原、被告双方陈述、收据等证据在案佐证。本院认为：民事活动遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。被告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租与原告，违反了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告双方签订的租赁合同归于无效。双方当事人应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定依法承担返还财产、折价补偿、赔偿损失等责任。首先，对于履约保证金，其为定金性质，担保的主债务为双方履行租赁合同中的相关权利、义务。因租赁合同这一主合同无效，且合同无效与被告提供的铺面的建设存在重大瑕疵相牵连，对于不履行主合同债务，并非出自可归责于原告之因素，故原告有权要求被告返还履约保证金5000元。对于租金以及卫生管理费。因合同无效为自始无效，原告占有铺面丧失法律依据，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，被告可主张参照合同约定支付场地占有使用费。因此，在原告仍未将铺面退回被告的情况下，对原告已支付的2011年12月26日至2013年9月25日的租金，将作为该期间的场地占用使用费消耗完毕，被告对此不予退还。对于卫生管理费，原告在合同履行过程中已实际获取被告提供的相应卫生、清洁服务，被告主张参照合同约定收取该项费用并无不当，本院依法予以支持。对于电表、地砖、卷闸门的装修损失。因电表、地砖、卷闸门已与出租房屋形成附合，而该装修项目均经被告同意装修而产生，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之约定，被告将未经合法审批的建筑物出租，对合同的无效存在重大过错，应按照装修物现值向原告赔偿损失。现原告明确表示不对装修物现值申请评估，认可装修物价值将在租赁期间内摊销完毕，使装修物的现值等同于其残值，这属于原告对其权利的自由处分，并无不当，本院予以认可。因此，装修物的现值可计算为：合同租赁期限为731天（2011年12月26日至2013年12月25日），2011年12月26日至法庭辩论结束的2013年10月18日，共计663天，尚余68天租期（731天-663天=68天），故，装修物的现值为电表、地砖、卷闸门的初始价值2186元（100元＋1286元＋800元）÷731天×68天=203元。故，被告应向原告赔偿的装修价值损失为203元。此外，对于货架损失。原告当庭撤回货架损失的诉讼请求出自其对自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十九条第一款第（三）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决如下：一、确认原告韦金兰与被告南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司于2011年12月26日签订的《北湖花鸟市场租赁经营合同书》为无效合同；二、被告南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司向原告韦金兰退还履约保证金5000元；三、被告南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司赔偿原告韦金兰电表、地砖、卷闸门的装修损失203元；四、驳回原告韦金兰的其他诉讼请求。案件受理费268元（原告韦金兰已预交330元），由本院退回原告韦金兰62元，由原告韦金兰负担134元，由被告南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司负担134元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费用，逾期不预交又不提交缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 郭 轶人民陪审员 马振声人民陪审员 黎细石二〇一三年十月十八日书 记 员 奚 溪附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第八十九条第一款第（三）项依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 来自：