（2013）阳民初字第942号

裁判日期: 2013-10-18

公开日期: 2014-06-19

案件名称

原告（反诉被告）毕志国与被告（反诉原告）朱远昶房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

阳朔县人民法院

所属地区

阳朔县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

毕志国,朱远昶,唐永成

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第五条

全文

广西壮族自治区阳朔县人民法院民事判决书（2013）阳民初字第942号原告（反诉被告）毕志国，男，1971年1月20日生，汉族，个体工商户。委托代理人陆泉任，广西寿阳律师事务所律师。被告（反诉原告）朱远昶，男，1987年7月11日生，汉族，个体工商户。委托代理人蒋仁贵，广西立横律师事务所律师。第三人唐永成，男，1965年5月7日生，汉族，农民。原告（反诉被告）毕志国与被告（反诉原告）朱远昶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月25日立案受理后，依法由审判员徐晓平适用简易程序，于2013年9月5日、9月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）毕志国及委托代理人陆泉任、被告（反诉原告）朱远昶及委托代理人蒋仁贵、第三人唐永成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）毕志国诉称，原告与被告朱远昶于2012年12月6日签订了一份旅馆转让合同，合同约定，原告将位于高田镇穿岩村27-1号的阳朔山语青年旅舍以68万元转让给被告使用，被告在签订转让合同时支付35万元，原告将营业执照、特种行业许可证、消防许可证办理全并交给被告后，被告在二个工作日内将38万元支付给原告，逾期交付每日则向原告支付转让费的千分之一违约金。合同签订当日，被告按约给付了转让费35万元。2013年，双方达成口头协议，为省去以后变更营业执照手续，营业执照由被告直接以其名义自行办理，原告只需将特种行业许可证、消防合格证交与被告即可。2013年6月8日，原告将办好的特种行业许可证、消防合格证、卫生许可证交与被告，但被告未按约定付清转让费已构成实质违约。为此，请求法院判令被告给付转让费38万元，并从2013年6月11日起至转让费付清之日止按每日680元向原告支付违约金；诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）朱远昶答辩暨反诉称，原告诉称的事实及理由不成立。双方签订的转让合同就转让费的支付方式进行了约定，约定表明被告支付后期费用的前提是原告将营业执照、消防许可证、特种行业许可证交付被告，原告未将上述证件交给被告，被告就没有支付后期费用的义务，也即条件未成就。原告无权将属于第三人的空调、电视机、床及被垫等财产转让给被告，原告有严重欺诈和隐瞒真实情况的行为，由于被告是在原告的欺骗下签订的旅馆转让合同，并导致对“68万元转让费”内容有重大误解，也显示公平。原告虚构事实获取高额转让费，损害了被告的合法权益，请求法院判决撤销旅馆转让合同，返还被告已支付的转让费35万元及支付利息1.4万元；本诉和反诉费由原告承担。原告（反诉被告）毕志国反诉答辩称，原告是在取得第三人同意后才转租的，第三人之所以发出解除房屋租赁合同通知是受被告欺骗所为。被告反诉时向法庭提交的原告与第三人签订的租赁合同复印件与原件不符，存在明显造假，以此来证明自己被蒙骗、受欺诈，从而要求解除合同。其二，旅馆内的设施、设备，有部分是第三人的，有部分是原告自己添置的，属第三人的有：空调18台、电视机16台、太阳能及水箱2个、大小床26张、被垫28套及电视柜、床头柜、藤椅等。属原告的有：增加床位40多个、监控设备、三台电脑、音响、投影、大厅空调、捷达车一部等物品，原告还对旅馆进行配套装修、装饰、厨房改造、庭院平整硬化、绿化等共投入高达60万余元。双方在洽谈合同时，已将上述投资情况如实告知被告，因此，被告以受到欺骗、对合同有重大误解为由，请求撤销合同没有任何事实依据。其三，原告已将办理营业执照所需的特种行业许可证、消防合格证、卫生许可证等移交被告，只要被告向工商行政管理部门提交前述材料，便可办理营业执照，也即办理营业执照的条件已经成就。既然原告按合同约定履行了办证义务，那么被告就应按约付清转让款。综上，请求驳回其反诉请求。第三人唐永成述称，与原告签订的房屋租赁合同是有一张清单的，清单上所列的物品属于我的，另外，房屋也是我装修的，当时交给原告的时候就已经可以使用了的。原告毕志国就本诉对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告具有民事行为能力，是适格的主体。2、旅馆转让合同，证明原告将旅馆转让给被告使用的事实，合同约定转让费68万元，在签订合同当天被告支付35万元，余款在原告将营业执照、消防许可证、特种行业许可证交付被告后二个工作日给付。3、收据，证明被告向原告给付了35万元。4、说明，证明旅馆的转让是得到了第三人的书面同意以后才转让的。5、目录，证明从工商局领取的该目录，只要被告向工商局提交目录中打钩的材料，就可以去工商局办理营业执照。原告已经履行完了办证义务，办证的条件已经成就，被告应按约定支付余款。被告朱远昶就本诉对其陈述事实在举证期限内没有提供证据。第三人唐永成就其陈述事实在举证期限内没有提供证据。反诉原告朱永昶就反诉对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、旅馆转让合同，证明反诉被告收取反诉原告的旅馆转让费68万元，其中旅馆的装修、装饰、设备不属于原告。2、收条，证明反诉被告已收取反诉原告旅馆转让费35万元。3、收据，证明反诉被告没有按合同约定将卫生许可证、特种行业许可证、消防许可证交付反诉原告，已构成违约。4、房屋租赁合同设备清单，证明反诉被告收取反诉原告的旅馆转让费68万元中的设备是第三人唐永成的，旅馆装修、装饰也是第三人唐永成出资的，反诉被告有欺骗行为，在提交租赁合同给反诉原告的时候并没有将清单一并提交。5、旅舍转让补充协议，证明反诉被告与第三人唐永成的约定。6、解除房屋租赁合同通知，证明反诉被告违约，第三人唐永成已发出解除房屋租赁合同通知，反诉原告此时才知道旅馆里面的设备是第三人的。反诉被告毕志国就反诉对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、支出明细，证明反诉被告订购酒店用品支出25481万元。2、凭证，证明反诉被告向保安公司交付了身份证扫描仪5200元、保安服1900元的费用。3、收条，证明反诉被告向邹学正、朱小平、张树声、唐明礼、唐保辉支付装修等款共计542581元。4、图片，证明原告对旅馆进行了装修、改造。5、证人证言，证人邹学正、朱小平、张树声、唐保辉证实收到反诉被告装修款495000元。第二次开庭反诉被告就履行合同条件是否成就提供2组证据：6、公安局治安大队证明、特种行业许可证存根、申请书、旅馆转让合同、委托书、唐俊荣、朱远昶身份证。证明反诉原告己将特种行业许可证负责人毕志国名字变更为唐俊荣。7、个体工商户开业登记申请书、旅馆转让合同、租房合同、消防监督检查记录、特种行业许可证、公共场所卫生许可证、登记核准通知书、受理通知书、归档记录表。证明消防、卫生许可、工商营业执照均办理在唐俊荣名下，合同的履行条件己经成就。第三人唐永成就反诉对其陈述事实在举证期限内没有提供证据。经过开庭质证，被告对原告提供的本诉证据1的真实性没有异议。对证据2的真实性没有异议，但认为是一份无效合同。对证据3的真实性没有异议，对证明内容有异议，原告未将营业执照、消防许可证、特种行业许可证交给被告，说明原告己违约。对证据4认为是虚假说明，落款日期是假的。对证据5的真实性有异议，不予认可。本院认为，双方当事人对证据1、2、3的真实性没有异议，本院予以确认，并对其所反映的客观事实亦予确认。证据4落款日期虽然提前，但是否真实反映了第三人同意转让的意思表示，本院待综合其他证据综合认定。证据5不具有特定性，不能据此认定被告就可以办理工商营业执照，故其证明力本院不予确认。第三人对原告提供的本诉证据1、2、3、5的真实性没有异议。对证据4认为名字是本人写的，但是在2013年7月才知道转让给被告的。本院认为，双方当事人对证据1、2、3、5的真实性无异议，本院予以确认，并对其内容所反映的客观事实亦予确认。证据4虽然落款日期提前，但转让的事实客观存在，第三人也无异议，故其证明力本院予以确认。反诉被告对反诉原告提供的反诉证据1、3、4、5、6真实性没有异议，但对证明内容有异议。对证据2真实性没有异议。本院认为，双方当事人对证据1－6的真实性无异议，本院予以确认，并对其内容所反映的客观事实亦予确认。第三人对反诉原告提供的反诉证据1、2、3、4、5的真实性没有异议。对证据6的真实性无异议，但不再要求解除合同。本院认为，双方当事人对证据1－6的真实性无异议，本院予以确认，并对其内容所反映的客观事实予以确认。反诉原告对反诉被告提供的证据1的真实性有异议。对证据2的真实性没有异议，身份证扫描仪的费用是反诉原告交到达因公司的。对证据3、4、5真实性有异议，与反诉无关。对补充证据6、7真实性无异议，但对7的证明内容有异议。本院认为，双方当事人对证据2、6、7的真实性无异议，本院予以确认，并对其内容所反映的客观事实亦予确认。证据1、3、4、5系涉及旅馆装修、添置设备的价值数额，证据3、5相互印证。反诉原告否认其真实性，因没有提供反驳证据予以证实，故本院对其真实性及证明力予以确认。第三人对反诉被告提供的证据1、2、4、5的真实性没有异议。对证据3的真实性不清楚。因其缺席第二次开庭，故对证据6、7没有进行质证。本院认为，双方当事人对证据1、2、4、5没有异议，本院予以确认，并对其内容所反映的客观事实亦予确认。因证据3与证据5相互印证，故本院对证据3的真实性及证明力予以确认。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2012年2月15日，原告毕志国与第三人唐永成签订了一份租房合同，合同约定，第三人唐永成将自己位于阳朔县高田镇穿岩村27-1号房屋租赁给原告经营酒店、住宿，租赁期限15年，每年租金73000元，另交付押金5万元，期满后退还。双方还约定，第三人应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。期满后将房屋及附属设施、设备交还第三人并能正常使用。第三人同意并协调原告自建院墙、大门，包括池塘的填补和院内酒吧的改造。合同第15条还约定，第三人承诺2012年2月15日前办理物品及楼房、池塘交接手续。并附有一份设施、设备清单。原告接手后，投入约50余万元对旅馆进行了重新装修、改造，并添置了空调、电脑、音响、投影、车辆、监控设备等物品，并将旅馆取名为“阳朔山语青年旅舍”。2012年12月6日，原告将该旅舍转租给被告，双方签订了一份旅馆转让合同，合同约定，原告将位于阳朔县高田镇穿岩村27-1号的阳朔山语青年旅舍以68万元转让给被告经营，被告在签订转让合同时支付35万元，原告将营业执照、特种行业许可证、消防许可证办理全并交给被告后，被告在二个工作日内将38万元（包含5万元房屋押金）支付原告，逾期支付则向原告每日支付转让费的千分之一违约金。双方还约定，原告将与第三人唐永成签订的房屋租赁合同里的权利义务顺延移交给被告，旅馆现有装修、装饰、设备无偿归被告使用，包括旅馆的电子商务方面网站信息使用权。租赁期满后，不动产归第三人所有，动产无偿归被告。合同签订后的次日，被告给付转让款35万元给原告，原告将旅馆交付给了被告经营。2013年6月8日，原告将特种行业许可证、消防合格证复印件和卫生许可证交付给了被告。2013年7月30日，第三人认为原告私自转让已违约，向原告发出了一份《关于解除房屋租赁合同的通知》。庭审中，第三人同意继续履行合同。2013年7月27日，被告到阳朔县公安局申请办理将原法人为原告毕志国的阳朔山语青年旅舍特种行业名称变更为唐俊荣。7月29日，阳朔县公安局已为被告办理了特种行业许可证变更登记手续。8月22日，被告到高田工商行政管理所办理了经营者为唐俊荣的工商营业执照。此外，消防合格证和卫生许可证等证件被告也作了相应变更。因被告未按约给付后续转让费，引起讼争。本院认为，原告毕志国与第三人唐永成签订的租赁房屋合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，是有效合同。原告经营一段时间后，将该旅舍转让给被告朱远昶经营，并签订了转让合同，商定转让费68万元，原告将与第三人签订的合同原件交给被告，约定被告承受该合同的权利义务，可见被告对原告与第三人签订的房屋租赁合同之内容条款应该是清楚明白的。虽然转让合同上约定了租赁期满后动产无偿归被告，但是旅馆内的动产并不全部是第三人添置的，原告也添置了部分。因此，该条款的约定并不存在欺骗被告，原告对旅馆也进行了投入和装修是客观存在的，设定68万元的转让费也未存在显失公平，也未对被告的利益造成重大损害。被告辩称是在原告的欺骗下签订的转让合同，并导致对“68万元转让费”内容有重大的误解、显失公平的理由不能成立，其请求撤销旅馆转让合同，要求原告返还转让费35万元及支付利息14000元之反诉，本院不予支持。原告虽然已将特种行业许可证、消防许可证等证件交给了被告，没有为被告办理营业执照，但是，被告在接收上述证件后，已于2013年8月22日自行到相关部门办理了营业执照和变更了相关手续后，其支付后续转让费的条件已经成就，其自办理了营业执照等相关手续后的二个工作日内被告应按合同约定将后续转让费给付原告，由于被告在合同约定时间内未能如期给付余下转让费给原告，导致纠纷的产生，被告应承担违约责任。故，被告辩称支付后期转让费条件未成就的理由不充分，本院不予支持。综上所述，原告请求被告给付余下转让费并支付违约金的诉请，合理部分本院予以支持。本案中仅涉及原、被告双方的转租关系，第三人同意继续履行合同，并不要求与原告解除房屋租赁合同关系，因此，第三人不承担本案的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱远昶给付原告（反诉被告）毕志国旅馆转让费38万元（含房屋租赁押金5万元）及违约金（违约金从2013年8月27日起按转让费33万元的每日千分之一计算至付清该款项止）。二、驳回反诉原告朱远昶的反诉请求。本案受理费7418元，适用简易程序审理减半收取3709元，原告毕志国已预交，现由被告朱远昶承担。反诉费3380元，已减半收取，现由反诉原告朱远昶负担。上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行，如果未按本判决履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7418元（开户行：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员　　徐晓平二〇一三年十月十八日书记员　　王颜芳