（2013）东二法虎民一初字第779号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-05-23
案件名称
东莞市协邦实业投资发展有限公司与熊家强、李气金、第三人林亮辉、欧土华租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市协邦实业投资发展有限公司,熊家强,李气金,林亮辉,欧土华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2013）东二法虎民一初字第779号原告：东莞市协邦实业投资发展有限公司，住所地：东莞市。法定代表人：陈灿祺，职务：董事长。委托代理人：叶荣香，系广东虎门律师事务所律师。被告：熊家强，男，1976年5月4日出生，汉族，住河南省信阳市。被告：李气金，男，1979年9月13日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。第三人：林亮辉，男，1978年2月6日出生，汉族，住广东省普宁市。第三人：欧土华，男，1984年7月18日出生，汉族，住广东省湛江市。原告东莞市协邦实业投资发展有限公司（下称“协邦公司”）诉被告熊家强、李气金、第三人林亮辉、欧土华租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月24日立案受理后，依法由审判员陈国云适用简易程序独任审判，于2013年9月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人叶荣香及第三人林亮辉、第三人欧土华到庭参加诉讼；被告熊家强、李气金经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告协邦公司诉称：2012年9月15日，协邦公司与熊家强、李气金签订一份《租赁合同》，约定：熊家强、李气金承租协邦公司位于东莞市虎门镇虎门大道XXX号铺位12间，租期自2012年10月1日至2013年4月30日止，租金为14200元／月，于每月5日前缴付当月租金和上月水电费，逾期则视为承租人单方根本违约，协邦公司有权解除合同。2013年4月11日，双方同意将租赁期限顺延至2013年7月30日。期间，熊家强、李气金自2013年6月开始拖欠租金，至2013年7月时共拖欠租金28400元。协邦公司多次催讨，熊家强、李气金均以各种理由拖延，至2013年7月开始无法联系上。为维护自身合法权益，协邦公司起诉至法院，请求判令：1.解除原告协邦公司与被告熊家强、李气金签订的《租赁合同》，被告熊家强、李气金立即将涉案《租赁合同》约定的12间铺位交还给原告协邦公司，第三人林亮辉对其中的2间（即面向连升路的潮州佬砂锅粥和潮州佬牛肉火锅店）承担共同返还义务，第三人欧土华对其中1间（即面向虎门大道的“中国体育彩票”）承担共同返还义务；2.被告熊家强、李气金向原告协邦公司支付租金28400元（该租金从2013年6月1日起暂计至2013年7月30日，其余租金按14200元／月的标准计至铺位实际交还时止）；3.被告熊家强、李气金向原告协邦公司支付2013年6月份水电费10077元，以后的水电费按实际使用再计；4.本案诉讼费由被告熊家强、李气金承担。庭审中，协邦公司主张如涉案《租赁合同》被认定无效，则其将“租金”变更为“房屋占有使用费”，另水电费的数额变更为32495.85元，其他诉请不变。被告熊家强、李气金未向本院提供书面答辩意见，亦未对原告协邦公司提供的证据提出质证意见。第三人林亮辉述称：林亮辉于2012年10月1日从熊家强、李气金处承租了2个铺位，作开办经营“砂锅粥”之用。当时林亮辉看到熊家强与协邦公司签的合同期限很短，但是熊家强称其与协邦公司的合作是长期的，并口头承诺可以承租到2-3年。在收到拆迁通知后，林亮辉要求赔偿转让费40000元、押金10000元及装修费，在未获赔偿前，林亮辉不同意交还铺位。第三人欧土华述称：欧土华的意见与林亮辉的一致，欧土华为涉案铺位花去装修费15000元、转让费16000元、设备10000元，处理牌照费50000元，在未获赔偿之前，欧土华不同意交还铺位。经审理查明：位于东莞市虎门镇博涌社区虎门大道XXX号土地使用权及地上建筑物原属广东省东莞市虎门物资总公司所有，后被东莞市中级人民法院依法拍卖。竞买人成功买得后将该上述土地使用权过户至本案原告协邦公司名下。2012年9月15日，协邦公司与熊家强、李气金签订一份《租赁合同》，约定：协邦公司将位于东莞市虎门镇虎门大道XXX号铺位4间（包括“工艺店”、“根艺茶几”、“高原地产”、“雀友全自动麻雀”）及位于虎门镇连升路边铺位8间（包括“湘粤木桶饭”、“全能保险柜店”、“日立空调店”、“潮州佬砂锅粥”、“老林砂锅粥”、“聚友便利店”、“花店”、“卖字画”）出租给熊家强使用，租赁期限自2012年10月1日至2013年4月30日止，月租金14200元，于每月5日前支付，逾期交租，协邦公司有权强行收回铺位。2013年4月11日，双方又签订一份《合同续期协议》，约定：“经甲乙双方商议，一致同意将在2012年9月签订关于虎门大道XXX号物业的租赁合同续期至2013年7月30日止，其它未变条款按原合同执行。”其后，因熊家强、李气金自2013年6月起没有支付租金（房屋使用费），且未能在合同期限届满后交还铺位，协邦公司遂起诉至本院。另查，熊家强、李气金在承租上述铺位后，将其中2间转租给林亮辉开办“潮州佬牛肉火锅店”和“潮州佬砂锅粥”，将其中1间转租给欧土华经营“中国体育彩票”。再查，位于东莞市虎门镇虎门大道XXX号土地的地上建筑物未办理房产证，也未办理施工许可证或建设工程规划许可证。位于东莞市虎门镇虎门大道XXX号的整栋建筑物，6月份产生的水费为2133.10元、电费为16398.34元，7月份电费为13964.41元。以上事实，有（2009）东中法执字第285号之四执行裁定书、国有土地使用权证、租赁合同、合同续期协议和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：位于东莞市虎门镇虎门大道XXX号的地上建筑物未办理房产证，也未办理施工许可证或建设工程规划许可证，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应依法认定协邦公司与熊家强、李气金于2012年9月15日签订的《租赁合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”以及第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，协邦公司要求熊家强、李气金返还涉案《租赁合同》约定的铺位，本院依法予以支持。本案属租赁合同纠纷，协邦公司要求熊家强、李气金返还铺位亦系基于双方存在租赁合同之法律关系。林亮辉、欧土华并非涉案《租赁合同》之当事人，协邦公司在本租赁合同纠纷案件中要求林亮辉、欧土华返还铺位，缺乏合同依据，对此，本院不予支持。如协邦公司认为林亮辉、欧土华占用涉案铺位缺乏依据而存在侵权行为的，可另案起诉。虽然涉案《租赁合同》无效，但熊家强、李气金实际占有使用涉案铺位，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，对于协邦公司请求参照合同约定之租金标准即14200元／月，从2013年6月起计收房屋占有使用费，本院依法予以支持。涉案整栋建筑物，由协邦公司分三份《租赁合同》租给他人，其中两份《租赁合同》的承租人是熊家强、李气金，一份《租赁合同》的承租人是熊家强。依照《租赁合同》之约定，承租人应向出租人支付水电费，因此，协邦公司要求作为三份《租赁合同》之承租方的熊家强，支付整栋建筑物的水电费32495.85元，合法有据，予以支持。因上述水电费是针对整栋建筑物的，而李气金只是两份《租赁合同》指向的部分铺位的承租人，协邦公司要求李气金就整栋租赁物产生的全部水电费与熊家强一并承担责任，缺乏依据。在协邦公司未能区分李气金参与签订的两份《租赁合同》所指向铺位产生的水电费的情况下，对其提出的要求李气金承担共同支付责任的诉请，依法不予支持。熊家强、李气金参与签订的两份《租赁合同》所产生的水电费，属于其二人的连带债务，熊家强承担责任后，亦可另案起诉要求李气金承担其应承担的部分。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告熊家强、李气金应于本判决发生法律效力之日起五日内将位于东莞市虎门镇虎门大道XXX号的12间铺位（即双方于2013年9月15日签订的《租赁合同》中约定的12间铺位）返还给原告东莞市协邦实业投资发展有限公司。二、被告熊家强、李气金应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市协邦实业投资发展有限公司支付房屋占有使用费（以14200元／月的标准，自2013年6月1日起计至被告熊家强、李气金实际返还铺位之日止）。三、被告熊家强应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市协邦实业投资发展有限公司支付水电费32495.85元。四、驳回原告东莞市协邦实业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费839元（已由原告预交），由被告熊家强、李气金承担475元；被告熊家强承担364元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈国云二〇一三年十月十八日书记员 丁紫茵 来自：