（2013）一中民终字第11415号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-06-17
案件名称
方京华与周金炼确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
方京华,告周金炼
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第11415号上诉人（原审原告）方京华，男，1958年2月24日出生，北京金海浴���浴中心业主。委托代理人孙兴华，女，1972年2月19日出生。被上诉人（原审原告）告周金炼，男，1963年2月12日出生。委托代理人周建雄（系被告周金炼之子），1989年2月15日出生。委托代理人毕晓棠，北京市泽天律师事务所律师。上诉人方京华因确认合同无效纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第4703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人方京华及其委托代理人孙兴华，被上诉人周金炼的委托代理人周建雄、毕晓棠到庭参加诉讼。现本案已审理终结。方京华诉至原审法院称：2003年2月28日，方京华与周金炼签订房屋租赁合同，周金炼将位于北京市大兴区旧宫镇三台山路16号门面房租赁给方京华使用，租金为每年27万元，合同签订后，方京华依约履行了合同约定的各项义务，并投入大量资金进行装修及���建，现方京华得知承租的房屋没有取得建设规划许可证，因此双方签订的房屋租赁合同无效，故诉至法院，请求确认方京华与周金炼于2003年2月28日签订的房屋租赁合同无效，并由周金炼承担本案诉讼费。周金炼在原审法院答辩称：第一，方京华与周金炼于2003年2月28日签订房屋租赁合同，方京华在合同签订之时就已知晓房屋具体情况，其应在两年内提起诉讼，现方京华提起诉讼，已超过诉讼时效；第二，方京华依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定确认房屋租赁合同无效，该解释自2009年9月1日起施行，而方京华与周金炼之间的房屋租赁关系发生在2003年，法律不具有溯及既往的效力，因此，本案不应适用该司法解释；第三，房屋租赁合同现已履行完毕，合同目的已经实现，按照合同约定，方京华应将租赁房屋返还给周金炼，因此方京华不再是合同一方当事人，其无权提起诉讼，且方京华在合同履行过程中已构成根本违约，从立法本意上看，应注重保护周金炼的合法权益；第四，涉案房屋已取得合法的权属证明，涉案房屋所在地的村委会和镇政府均认可周金炼的建房行为；综上，不同意方京华的诉讼请求。原审法院经审理查明：2003年2月28日，甲方周金炼与乙方方京华签订协议书，周金炼将位于北京市大兴区旧宫镇三台山路12号（原16号）的1200平方米门面房租赁给方京华使用；租赁期限为9年，租金为每年27万元，租金每年分三次交纳，每年5月1日起付，下季度租金要提前一个月预交，如超出每日另加5%滞纳金，如过期30天仍不交纳，周金炼有权采取措施，周金炼按合同到期处理；自第四年起，每年租金递增10%，连续递增三年，第七至九年不递增，合同期满后一切建筑物��括所有装修归周金炼所有。方京华经营项目需在国家法律允许内进行，如有违法经营，一切责任由方京华承担；协议未到期或协议期内如国家征用土地及上级规划用地，本协议自然终止，地上建筑物及赔偿归周金炼所有，室内装修赔偿归方京华所有，营业损失双方各一半；如方京华要转租房屋，需经周金炼同意认可，否则不许转租；周金炼提供方京华办理执照有关手续。协议书签订后，方京华在此经营北京金海洗浴中心。2003年1月18日，北京市大兴区旧宫镇旧宫村第二村民委员会为周金炼出具证明，证明载明：位于北京市大兴区旧宫镇旧宫二村三台山路16号地上所建房屋产权属周金炼所有。2004年1月8日，北京市大兴区旧宫镇人民政府与北京市大兴区旧宫镇旧宫村第二村民委员会共同为周金炼出具证明，证明载明：位于北京市大兴区旧宫镇旧宫二村三台山路16号的房屋���上下两层楼），为周金炼所建，房屋地号为M-3-（10）-151、图号为J-50-5-（40）的土地上，全部建设房屋产权归周金炼所有。根据2003年周金炼与方京华、方京华、王晓慧先后签订的协议书，其中宋陆彦约为3000平方米（上下两层），方京华约为3000平方米（上下两层），王晓慧约为1500平方米（上下两层）用于商业经营。针对周金炼在庭审中提交的上述两份证明，本院与北京市大兴区旧宫镇人民政府及北京市大兴区旧宫镇旧宫村第二村民委员会核实相关情况，上述两份证明均真实存在，出具上述两份证明的目的是为办理营业执照提供相关手续，周金炼承租涉案土地并建造房屋符合当时的相关招商引资政策。方京华承租房屋后，在此经营，并取得营业执照。另查明，周金炼出租房屋所涉及的土地系从北京市大兴区旧宫镇旧宫村第二村民委员会承租，该行为已经北京市大兴区旧宫镇人民政府同意。经周金炼申请，本院到北京市大兴区旧宫镇人民政府询问涉案土地房屋情况。2013年5月6日，北京市大兴区旧宫镇人民政府规划建设与环境保护办公室出具关于旧宫地区集体土地规划手续的说明，该说明载明：根据北京市城乡规划管理发展情况，2008年《中华人民共和国城乡规划法》实施前，北京的规划管理侧重城市区域建设管理，乡镇及农村地区没有明确的政策依据，农村地区的工程规划审批基本限于少数公益事业项目，集体土地上的非农项目主要由土地部门核实是否占用农业用地，未占用的根据当时政策办理集体土地使用证。在《中华人民共和国城乡规划法》实施以后，村镇新建项目符合条件的办理规划手续，而之前已经完成建设的项目，根据现有工程规划许可的相关规定，无法补办工程规划许可手续。经方京华确认，其在诉讼请求��要求确认无效的房屋租赁合同为方京华与周金炼于2003年2月28日签订的协议书。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录、协议书、证明、集体土地使用证等证据材料在案佐证。原审法院判决认为：关于诉讼时效问题，诉讼时效仅适用于债权请求权，现方京华要求确认与周金炼签订的协议书无效，该情形不适用诉讼时效制度。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第25条规定：本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。本案不属于该条规定的情形，因此可以适用。周金炼出租给方京华使用的房屋未取得工程规划许可手续，但建房时《中华人民共和国城乡规划法》尚未施行，现无法补办相关手续，而周金炼的建房行为符合当时的招商引资政策，北京市大兴区旧宫镇旧宫村第二村民委员会和北京市大兴区旧宫镇人民政府已经出具证明证明涉案房屋归周金炼所有，且方京华已在租赁房屋处取得相关营业执照，故涉案租赁房屋系经主管部门批准建设的，因此，方京华与周金炼于2003年2月28日签订的协议书应为有效。据此，依照《最高人民法���关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告方京华的诉讼请求。判决后，方京华不服原审判决上诉至本院。上诉请求：一、请求依法改判双方签订的房屋租赁合同无效。二、案件受理费由被上诉人负担。上诉理由：原审认定事实和适用法律错误。诉争合同所涉及的房屋并非被上诉人所建。上诉人接手时，仅有框架，并无房屋。上诉人租赁的仅为土地，没有地上房产。该房产系上诉人建设、装修并且使用。周金炼同意原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。方京华在本院审理中，提交北京市规划委员会大兴分局出具的答复意见、登记回执和政府信息不存在告知书以及一份录音光盘作为新证据。周金炼对以上证据发表如下质证意见：一、答复意见是��写，不是标准格式；二、该证据不是原件；三、该证据不属于二审中的新证据；四、镇政府出具的证据材料与对方提交的证据并不矛盾；五、录音光盘中对话的当事人不是本案当事人，另一方是否为规划委的人不清楚，对录音光盘的关联性与真实性不予认可，也不同意将录音光盘作为新证据。周金炼在本院审理中，未提交新证据。本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。上述事实，有当事人的当庭陈述、政府信息不存在告知书、北京市规划委员会大兴分局答复意见和登记回执、录音光盘等证据材料在案佐证。本院认为：根据本院查明的事实，周金炼出租给方京华使用的房屋虽未取得工程规划许可手续，但是建房时《中华人民共和国城乡规划法》尚未施行，无法适用相关法律规定办理建房手续。上诉人方京华主张诉争合同所涉及的房屋并非被上诉���周金炼所盖，上诉人方京华接手时，仅有框架，并无房屋，对此，上诉人方京华未提供充分的证据加以证明，本院对其主张不予采信。且被上诉人周金炼的建房行为符合当时的招商引资政策，诉争房屋所在土地已经办理集体土地使用证，故诉争合同不应该被认定为无效。关于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的适用。该司法解释第二条规定：“出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于周金炼建设房屋时，《中华人民共和国城乡规划法》尚未施行，现在亦无法补办相关手续，而周金炼诉争合同房屋所在地已经取得集体土地使用证，与该司法解释规定的情形并不完全相符，因此，不应当适用该司法解释第二条的规定。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三十五元，由方京华负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由方京华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘 辉审 判 员 段丽萍代理审判员 刘福春二〇一三年十月十八日书 记 员 武 霞 来源：百度“”