（2013）青民再终字第155号

裁判日期: 2013-10-18

公开日期: 2014-02-28

案件名称

周亚男与青岛市黄岛双青车辆厂、龚立秋房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

周亚,青岛市黄岛双青车辆厂,龚立秋,山东省人民检察院

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2013）青民再终字第155号抗诉机关：山东省人民检察院。申诉人（一审第三人、二审上诉人）：周亚男委托代理人：马福林，山东文泉坤园律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：青岛市黄岛双青车辆厂，住所地青岛市经济技术开发区长江东路南侧。法定代表人：薛瑞超，董事长。委托代理人：夏洪政，山东首辰律师事务所律师。委托代理人：耿方美，山东首辰律师事务所律师。原审被告：龚立秋委托代理人：程咸密，山东正洋律师事务所律师。申诉人周亚男因与被申诉人青岛市黄岛双青车辆厂（以下简称“双青厂”）、原审被告龚立秋房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2009）青民一终字第1102号民事判决，向检察机关申诉。山东省人民检察院于2011年9月5日作出鲁检民抗（2011）152号民事抗诉书，向山东省高级人民法院提出抗诉。山东省高级人民法院于2013年7月25日作出（2013）鲁民抗字第326号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2013年9月5日受理，于2013年9月24日前向各方当事人送达开庭传票，于2013年10月12日依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派青岛市人民检察院刘坤出庭，申诉人周亚男及其委托代理人马福林，被申诉人双青厂的委托代理人夏洪政、耿方美，原审被告龚立秋的委托代理人程咸密到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2008年8月22日，双青厂起诉至原胶南市人民法院称，该厂与被告龚立秋达成口头协议，约定龚立秋购买双青厂综合楼由北向南数第7号房屋（涉案房屋）一处，先付定金4万元。后因龚立秋拒绝接收房屋，双方协商解除了购房合同。双青厂退还龚立秋定金4万元并承担了利息1万元。合同解除后，国有土地使用权证仍在龚立秋名下。龚立秋后又将不归其所有的涉案房屋出售给第三人周亚男。请求确认双青厂与龚立秋已于2004年12月9日解除了涉案房屋买卖合同及土地转让协议，并确认龚立秋与周亚男签订的购房合同及土地转让关系无效。原审被告龚立秋辩称，其与周亚男是委托代理关系，只是顶名代周亚男与双青厂签订合同，现合同已履行完毕，应驳回双青厂的诉讼请求。原审第三人周亚男辩称，龚立秋的陈述属实，现在房屋所有权证和土地使用权证都在周亚男名下，应驳回双青厂的诉讼请求。原审查明，2002年10月10日，双青厂与青岛经济技术开发区广裕实业有限公司（以下简称“广裕公司”）签订“关于合作开发建设双青车辆厂服务用房的协议”一份，约定双青厂出地、广裕公司出资，联合建设双青厂院内西侧服务用房，利润按五五分成。后因所建房屋不能办理商品房手续，2004年6月20日，双方又签订补充协议，约定建设房屋的所有费用由双青厂承担，双青厂补偿给广裕公司费用8万元，付款后，房屋归双青厂所有。2003年5月7日，龚立秋向广裕公司交纳购房定金4万元，广裕公司为周亚男出具收入凭单一份，注明交款事由“双青服务房定金（7号）”。双青厂主张，因与龚立秋未签订书面合同，房屋建成后，曾于2004年8月23日与广裕公司一起给龚立秋发出通知一份，要求其收到通知后5日内办理签订合同事宜，并付清房款，逾期视为自动放弃。龚立秋否认收到过该通知，双青厂未提供证据证明龚立秋收到该通知。双青厂主张，龚立秋收到通知后，表示放弃购房，双方达成口头解除合同协议，双青厂向龚立秋退回了房款4万元，并支付利息1万元，2004年12月9日，周亚男退回广裕公司出具的7收入凭单，并在收入凭单背面出具退款证明。龚立秋认可收到退回购房款及利息，但称该款系广裕公司所退，非双青厂所退。2004年8月6日，原胶南市国土资源局颁发南国用（2004）字第6241号国有土地使用证，将上述7号房屋的土地使用权登记在龚立秋名下。在原胶南市国土资源局档案中的土地转让协议中，仅注明了买卖双方的名称，其余内容均为空白，包括房屋的位置、面积、房屋买卖价格等均未填写，龚立秋的签名系双青厂经办人员所签。2004年8月10日，原胶南市房产管理中心颁发私字第20894号房屋所有权证，将上述7号房屋所有权登记在龚立秋名下。在原胶南市房产管理中心的房屋买卖协议、房屋买卖契约中，约定龚立秋购买双青厂房屋，面积226.07平方米，价格10万元，在该二份材料中，龚立秋的签名均系双青厂经办人员所签。双青厂称，虽然龚立秋仅支付定金，未付清全部房款，但为方便开工并减少将来办证再过户的麻烦，双青厂将该开放地块的国有土地使用证从双青厂的厂区总证上分了出来，直接将要开发的8处房屋的国有土地使用证登记在已交付定金的8个户主名下，其中该7号房登记在龚立秋名下，之后，双青厂又到原胶南市房产管理中心办理了过户手续。因当时只是为了办证，与买方并未实际履行合同，所以所有手续都是双青厂经办，在有关部门存档的协议都是虚假的，包括龚立秋的签名都是双青厂经办人员代签，龚立秋未参与整个办理过程，因此证件办出后一直在双青厂手中，但是，在有关部门存档的上述协议中，龚立秋的签名上并无捺印，虽然双青厂现在不能确认该指纹是否是龚立秋所捺，但即使真实，也可能是龚立秋知道未交款但双青厂已为其办出证后，私自到原胶南市国土资源局、原胶南市房产管理中心所捺。龚立秋认可国有土地使用证、房屋使用权证的所有手续均系双青厂所办，上面的签名也是双青厂经办人员所签，但称，当时在双青厂经办人员签名后，自己即捺了指纹，而不是后补的。龚立秋另主张，其向广裕公司交付4万元定金后，双青厂与广裕公司达成补充协议，房屋归双青厂所有，根据该协议，房屋不再属于广裕公司，因此广裕公司于2004年12月9日退还定金。在此之前，双方签订房屋买卖合同，龚立秋向双青厂交付购房款10万元，双青厂于2004年8月10日为龚立秋办理了房屋所有权证书。后因为证书丢失，龚立秋了办理挂失，到原胶南市房产管理中心申请重新办理了房屋所有权证书，新证号为私字第＊＊＊＊＊号。双青厂否认龚立秋的上述主张，称双青厂与广裕公司达成补充协议，房屋归双青厂所有，广裕公司并将龚立秋所交款项转交给双青厂，后来双方协商解除合同，双青厂向龚立秋退还了购房款并支付了利息。因该手续是双青厂与龚立秋所办，所以，龚立秋将收入凭单退还给了双青厂，因此，该原始单据至今在双青厂处。如龚立秋主张的与广裕公司办理的退款手续，则原始单据不会在双青厂处。另外，双青厂称，龚立秋主张曾交付给双青厂购房款10万元，未能提供证据证明，说明双方不存在真实的买卖合同关系，当时只是为了办证而签订了虚假的合同。关于龚立秋主张的已交房款10万元的事实，龚立秋称因为当时一切手续是双青厂代办，龚立秋没有保存原始单据，原胶南市房产管理中心颁发了房屋所有权证书，就证明了房屋归龚立秋所有，因为龚立秋已取得了产权证书，所以没有必要再保留原始单据。现讼争房屋由双青厂占有使用。另查明，2008年1月23日，龚立秋与周亚男签订房地产买卖契约，约定被告将上述房屋以价601350元出卖给周亚男，原胶南市房产管理中心给周亚男颁发房屋所有权证书，证号私字第＊＊＊＊＊号。龚立秋主张，与双青厂发生的买卖合同行为系第三人委托办理，与周亚男有委托协议，只是在办理委托事项中被告以自己的名义订立了合同，但事实仍是第三人购买房屋，向广裕公司交付的房款也是第三人出资，广裕公司退回的房款和利息，被告也交付给了第三人。根据该协议，龚立秋无偿将房屋转让给周亚男并办理了过户手续，虽然2008年1月23日的房地产买卖契约中约定了购房款601350元，该合同实际是虚假合同，只是为了办理过户使用，是无偿过户，双方并无款项的交付。周亚男认可被告的上述主张。双青厂否认龚立秋的主张，认为龚立秋从未告诉其是顶名购房。一审法院认为，龚立秋主张的代理行为成立，其作为周亚男的委托代理人，其行为后果应由周亚男承担。2003年5月，广裕公司收龚立秋取定金，并在收入凭单注明“双青服务房定金（7号）”，双方虽未签订书面合同，但已达成了房屋买卖的合意，口头合同成立。作为该口头合同的出卖人一方，虽然定金系广裕公司收取并出具了收入凭单，但根据双青厂与广裕公司的合同，双方系合作开发房地产合同关系，因此应认定双青厂与广裕公司共同作为合同出卖人的一方当事人，周亚男为另一方当事人。2004年12月9日，龚立秋收到了出卖人退还的购房款及利息，并退还了收入凭单，应当认定与出卖人已经解除了合同关系。龚立秋、周亚男辩称是广裕公司退款而不是双青厂退款，但根据双青厂与广裕公司的协议和补充合同以及双青厂持有退回的收入凭单事实，足以认定系双青厂向周亚男退款，而且，不论是广裕公司退款还是双青厂退款，因二者均是合同出卖人，不管双方在此期间是否已经解除合作关系，与龚立秋解除合同时均负有向龚立秋退款的义务，因此，可以认定2004年12月9日双方已经解除了买卖房屋的合同关系；根据有关法律规定和策，相对应的土地转让协议亦随之解除。一审法院据此做出（2008）胶南民初字第3952号民事判决：一、确认原告青岛市黄岛双青车辆厂与第三人周亚男已于2004年12月9日解除了原告开发的双青车辆厂综合楼由北向南数第7号房屋一处（房屋所有权证私字第＊＊＊＊＊号）的买卖合同关系以及土地转让合同关系。二、确认被告龚立秋与第三人周亚男签订的原告开发的双青车辆厂综合楼由北向南数第7号房屋一处（房屋所有权证私字第＊＊＊＊＊号）的买卖合同关系以及土地转让协议无效。本案案件受理费2300元，由第三人周亚男负担。因原告青岛市黄岛双青车辆厂已预交，由第三人周亚男于判决生效后10日内付给原告青岛市黄岛双青车辆厂2300元。本院二审认为，周亚男在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出双青厂的起诉超过诉讼时效，不予支持。周亚男主张其持有的房屋所有权证可以说明双方之间的合同已经履行，对此，本院二审认为合同是否履行与房屋所有权证为何人持有，并无因果关系，对周亚男的上诉理由，不予采信。据此作出（2009）青民一终字第1102号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由周亚男负担。抗诉机关的抗诉意见：原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。广裕公司与龚立秋于2003年5月达成口头房屋买卖合同，后因房屋不能办理商品房手续，广裕公司退出合作开发，双青厂在龚立秋未到场的情况下，代龚立秋另行与自己签订了土地转让协议和房地产买卖契约，并为龚立秋办理了土地使用权证和房屋所有权证。尽管上述协议在填写上存在瑕疵，但买卖契约具备合同主要内容，能够反映双方买卖涉案房屋的意思表示。以上行为当时虽未得到龚立秋的授权，事后龚立秋对此一直认可，可以认定合同成立，不能因龚立秋本人未签字而无效，并且该房屋买卖契约的当事人是双青厂和龚立秋，广裕公司并非合同当事人。双青厂主张通过广裕公司退还购房定金的形式与龚立秋于2004年12月9日解除了房屋买卖合同，但广裕公司在退款近半年前已退出合作建房，不再是房屋权利人，其退款行为仅证明广裕公司因无权处分涉案房屋而退回购房定金，解除的是广裕公司与龚立秋2003年5月7日达成的口头房屋买卖合同，而非双青厂与龚立秋之间的书面买卖契约。原审判决已经认定周亚男和龚立秋之间代理关系成立，其行为后果应由周亚男承担。因此，广裕公司的退款行为无法证明双青厂已经解除了2004年7月10日与周亚男签订的房地产买卖契约。原审判决认定，双青厂与周亚男于2004年12月9日协商解除了房地产买卖契约关系，属认定的基本事实缺乏证据证明。申诉人周亚男和原审第三人龚立秋同意检察院的抗诉意见，同时提出根据双青厂与广裕公司之间合作协议内容，不能推定广裕公司与双青厂是合同的共同出卖人。被申诉人双青厂辩称，（一）抗诉书回避了五个关键事实：1、涉案房屋的购房人系龚立秋，而非周亚男。正因如此，双青厂退款时将款项退给了龚立秋而不是周亚男。2、退还龚立秋的4万元购房款和利息1万元是由双青厂所退，正因如此当时广裕公司给龚立秋出具的4万元购房款收据才在双青厂手里。而且广裕公司与双青厂是联建关系，无论谁退款都是代表双方。3、涉案房屋一直由双青厂控制使用，龚立秋或周亚男在长达十年的时间里从未要求交付。4、周亚男称支付了10万元购房款，但没有任何证据证明。5、双青厂给龚立秋办理的房屋所有权证一直在双青厂手里。（二）原审判决认定事实清楚。双青厂当时把房屋权利证书办到包括龚立秋、周亚男在内的八名购房者名下，是基于对购房人的信任。因当时地理位置的原因没有升值空间，龚立秋提出不要房子，要求退款并基于利息补偿，经协商向龚立秋退还了4万元购房款并补偿利息1万元，至此双方合同已经解除。本院再审查明的事实与原审一致。本院认为，根据申诉人周亚男和原审被告龚立秋的陈述，其认为涉案房屋买卖过程中存在两份合同，一份是广裕公司与龚立秋之间的口头买卖合同，一份是双青厂与龚立秋之间的书面买卖合同。周亚男和龚立秋认可第一份与广裕公司签订的合同已经解除。但对第二份与双青厂签订的合同是否成立，当事人之间产生争议。周亚男和龚立秋认为第二份合同成立且有效，并已履行完毕；双青厂则认为第二份合同并不成立，只是当时为了办理房产证而单方制定的合同，双方并未实际履行。本案争议的焦点问题是第二份合同，即双青厂与龚立秋签订的书面房屋买卖合同是否真实有效。周亚男主张该合同成立，应依法承担举证责任。但从其举证情况分析，本院认为周亚男无充分证据证明该合同成立。周亚男主张合同成立并已履行完毕的主要理由是，涉案房屋的所有权登记在其名下。对此，本院认为，房屋所有权登记情况只是物权公示的方式，并不能直接证明买卖合同成立或实际履行。而本案其他各方当事人均认可的事实却无法充分证明周亚男的主张。首先，该合同上龚立秋的签字并非其本人所签；其次，周亚男和龚立秋无法提交任何证据证明实际履行了支付购房款10万元的合同义务；再次，涉案房屋以及该房屋的房产证、土地证一直由双青厂控制；最后，4万元定金和1万元利息的退款手续也由双青厂实际持有。综合以上事实，本院认为，周亚男的主张不成立，本院再审不予支持。原审判决认定本案当事人之间的房屋买卖合同已解除，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2009）青民一终字第1102号民事判决。本判决为终审判决。审　判　长　　李丰波代理审判员　　于丽人代理审判员　　徐友仁二〇一三年十月十八日书　记　员　　于鹤立书　记　员　　贾晓颖更多数据：搜索“”来源：