（2013）丰民初字第15118号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2015-06-26
案件名称
北京建工物业服务有限公司与王煦物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京建工物业服务有限公司,王煦
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第15118号原告北京建工物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园19号楼。法定代表人苏大勇，董事长。委托代理人李雪萌，男，1980年3月16日出生。被告王煦，女，1976年12月20日出生。委托代理人冯琪，男，1974年8月23日出生。原告北京建工物业服务有限公司（以下简称建工物业公司）与被告王煦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王延军独任审判，公开开庭进行了审理。原告建工物业公司的委托代理人李雪萌，被告王煦的委托代理人冯琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建工物业公司诉称：我公司现为蒲华园小区的物业管理方，为王煦提供物业管理服务，而王煦拖欠我公司的物业管理费共计14461.20元（其中，2004年11月27日至2013年11月26日，收费标准为1.80元每平方米／每月），我公司多次催讨未果。王煦拖欠物业管理费的行为损害了我公司和其他按时交纳物业管理服务费的业主的合法权益，故请求法院判令王煦立即支付拖欠我公司的物业管理费14461.20元，支付逾期付款违约金500元。被告王煦辩称：第一、原告诉讼请求标的不清，应该分两部分，一个是跟以前的物业公司的，一个是建工物业的，应该区分对待，对于诉讼请求金额不认可。第二、针对于第一部分的费用安居公司的诉求没有法律依据，没有事实依据。2007年6月20日，其与北京安居住房股份有限公司签署的补充协议中提到前者与业主签订的《物业管理合同》，是本案重要证据和证明材料，原告未出具。根据2003年10月25日被告与北京安居住房股份有限公司签署的购房合同第9条规定，“买受人同意在业主大会或业主委员会未选聘物业管理机构前，其购买的商品房由出卖人指定的物业公司管理”。可见，因安居公司是房地产开发企业，合同已明确排除由安居公司管理小区物业。第三，原告与安居公司签署的合同是无效合同。安居公司作为小区建设单位，怠于行使筹备首次业主大会会议及业主委员会的相关义务，却单方面与原告签订合作协议，严重侵犯和剥夺了小区业主的合法权益。且安居公司在《北京市物业管理办法》于2010年生效后，未按其第十四条规定“物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会回应所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会”，及时采取有效措施，保障包括被告在内的小区业主和原告自身的合法权益，减少纠纷与积怨的积累。原告提供的证据中自述通过招投标取得物业服务合同，并无证据证明，故合同无效。2003年6年26日，“建设部关于印发《前期物业管理招投标管理暂行办法》的通知建住房（2003）130号”明确规定：“通过招投标方式选择物业管理企业，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成”。原告于2007年签订的前期物业服务合同，明显违反上述规定，故合同无效。第四，原告并未事实上提供物业服务。原告提供的庭前证据中无法表明符合以上法律规定，亦无资格提供服务。《北京市物业管理办法》第二十条规定“物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务”。原告提供的所谓2007年7月1日的《公示》，系其自制的文字材料，无法证明其履行了向包括我在内的小区业主的告知义务。亦无法证明其提供了物业服务，亦无权要求业主履行相关义务。按《北京市物业管理办法》追溯力，该办法亦非调整其在2010年10月1日实施前物业服务法律关系的法律依据。《物业管理条例》中规定：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交包括“竣工总平面图”在内的与本小区物业相关的全部资料、文件。原告仅在与安居公司合同中说明此项约定，但因该合同系无效合同，且原告亦无证据表明符合以上法律规定的要求，无法证明提供了物业服务。第五、即使我们假定原告的诉讼请求成立，因其未在规定期限内行使权利，已导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果，故原告的要求已超过诉讼时效，请法院依法驳回其诉讼请求。第六、业主与物业公司，应该是相互理解与支持，而不是对立与矛盾，我认为我们互相理解，愿意接受法院庭审中的调解，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告王煦系北京市丰台区蒲安东里×号楼×号房屋的业主，房屋建筑面积74.39平方米。物业费每年1606.80元。2007年6月20日，北京安居住房股份有限公司（以下简称安居公司）与北京合佳物业管理有限责任公司（以下简称合佳公司）签订《前期物业服务合同》，约定，安居公司选聘合佳公司对世银安居住宅小区（蒲安东里×、×、×号楼）提供前期物业管理服务；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.80元／月·平方米；业主应于商品房买卖合同约定的入住日期起交纳物业服务费用，以后每满一年的前一个月到物业交纳当年的物业管理服务费。物业服务费用按年交纳。本合同期限自2007年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2007年6月20日，合佳公司（乙方）与安居公司（甲方）签订补充协议，约定甲方同意乙方承继甲方所属物业管理部在世银安居住宅小区（蒲安东里×、×、×号楼）与业主所签订的《物业管理合同》中的所有权利义务，同意由乙方继续收取世银安居住宅小区（蒲安东里×、×、×号楼）业主以前未交纳的物业管理服务费。在审理中，被告王煦认可原告建工物业公司对该小区进行物业管理服务。建工物业公司提供其催缴记录。另查，2008年9月27日，合佳公司名称变更为建工物业公司。上述事实，有双方当事人的陈述、《前期物业服务合同》相关证据在案佐证。本院认为，2007年7月1日前，王煦的房屋由安居公司进行物业管理，安居公司将此部分债权转让给建工物业公司，故建工物业公司有权利向王煦追索。2007年6月20日，建工物业公司与世银安居住宅小区开发商安居公司签订《前期物业服务合同》，自2007年7月1日起对世银安居住宅小区（蒲安东里×、×、×号楼）提供前期物业管理服务，王煦作为业主，享受了物业服务，应当支付物业服务费。故对建工物业公司要求王煦交纳物业管理费的诉讼请求，本院应予支持。因建工物业公司与王煦就违约金未进行约定，故其要求王煦支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综合本案情况，难以认定原告明显怠于行使权利，故被告提出原告主张已超过诉讼时效，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，判决如下：一、被告王煦于本判决生效后七日内给付原告北京建工物业服务有限公司二○○四年十一月二十七日至二○一三年十一月二十六日的物业管理费共计一万四千四百六十一元二角；二、驳回原告北京建工物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理八十七元，由原告北京建工物业服务有限公司负担七元（已交纳），由被告王煦负担八十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 王延军二〇一三年十月十八日书记员 李 颖 关注微信公众号“”