（2012）四民初字第1056号

裁判日期: 2013-10-18

公开日期: 2014-09-03

案件名称

刘宁与俞涛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

青岛市市北区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘宁,俞涛

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2012）四民初字第1056号原告刘宁，无业。委托代理人刘吉友。被告俞涛。委托代理人曹敏。委托代理人蒋广东。原告刘宁与被告俞涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘吉友，被告的委托代理人曹敏、蒋广东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年5月，被告将位于青岛市四方区某某路46号网点房出租给原告，双方签订了《房屋租赁合同》，约定年租金40000元，租期三年，自2008年5月30日至2011年5月30日止，租期届满后原告有第一承租权。原告每年按约向被告支付了租金。2010年4月11日，李某甲以被告家属的身份，收取了原告交纳的2010年5月30日至2011年5月30日的租金40000元。2011年4月28日，三年租期即将届满，经协商，被告同意由原告继续承租。双方直接在原《房屋租赁合同》上进行了修改，约定租期三年，年租金提高到46000元，提前一个月交房租，同时约定“如甲方无故终止合同或违反此合同，甲方必须赔偿乙方损失，赔偿一年房租和装修费用。”当日，原告即将当年租金46000元交给被告家属李某甲，李出具了收据，但因双方大意，李误将租金期限写为“2011.4.30至2012.4.30”，而正确期限应为“2011.5.30至2012.5.30”。然而，在合同期内，被告想自行开餐饮店，欲单方解除合同，原告不同意。被告于2012年3月7日，带人将原告打伤，住院治疗。2012年3月9日，原告报警，后回老家休养。2012年5月16日，被告未经原告同意强行将原告财物搬到屋外，致使全部财物被哄抢。原告已报警。综上，为维护原告的合法权益，根据法律的有关规定，特诉至法院，请求：一、判令被告退还原告一个月租金3833.33元及水电费押金1000元；二、判令被告支付原告违约金年租金46000元；三、由被告承担本案全部诉讼费用。原告提交证据如下：房屋租赁合同（上有多处涂改）1份，证明原告主张的双方之间存在房屋租赁关系。被告认为，原、被告签订的是未经涂改的合同，对被告单方涂改的合同不认可。署名李某甲的收条两张，证明原告房租交到2012年5月30日，收条上写的2011年4月至2012年4月是笔误。被告认为，确实收到两张收条上所写的这些钱，但其中一张收条中租金对应的期限就是2011年4月30日至2012年4月30日。3、奋斗美发店出租协议复印件1份，证明原告把涉案房屋转租给张某甲的情况。被告认为，复印件待提交原件后才能核实，原告未经被告同意，将房屋转租给张某甲，与被告证人张某甲所陈述内容一致，原告违反了原、被告之间的约定。由于原被告之间的租赁关系于2012年4月30日到期，故原告无权在超出租期之外的期间将房屋转租。照片3张，证明原告对涉案房屋的装修情况。被告认为，照片的形成时间无法确定，也无法看出原告是否对涉案房屋进行过装修，照片是否是在涉案房屋内拍摄也无法得知。用录音笔播放音频一段，证明2012年4月20日原告（电话号码133××××6829）给被告（电话号码137××××9698）打电话，根据合同要提前一个月交房租，原告想给被告房租，被告不要。被告认为，从录音中无法辨认对话双方是否本案当事人，也无法看出具体的通话时间是否在合同期内，通话内容是原告要给被告交纳租金，如果在租期内，被告不可能不收取原告的租金，证明了该通话所指期间在租赁合同约定的租期之外，与本案无必然联系。原告申请本院从青岛市公安局洛阳路派出所调取的视频资料一段，证明2012年5月16日洛阳路派出所出警情况，涉案房间中的物品都是原告置备的，被告带人损坏了原告物品，5月18日派出所带原告代理人到涉案房屋中，看到别人在装修，原告的东西都没有了。被告认为，视频没有具体的摄录时间，也不能证明何人腾空了房屋，该视频与本案无必然联系。被告辩称，一、原告要求被告支付一个月租金和违约金没有事实依据。虽然双方于2008年5月15日签订的房屋租赁合同约定租赁期限自2008年5月30日至2011年5月30日，但原告声称因经营需要进行装修，要求免租一个月，若原告不进行装修，则租赁期限自2008年4月30日开始计算，被告表示同意。但租赁合同届满后，被告发现原告并未进行装修，相当于免费使用了一个月，故在续租时被告将租金期限写为“2011年4月30日至2012年4月30日”，并非笔误。事实上，被告在租赁期届满前，已经通知原告终止租赁合同，要求收回房屋。因此，被告并不存在提前解除租赁合同的情况，被告也不存在违约行为。原告没有遭受任何损失，其主张按照一年房租46000元要求被告承担违约责任，没有任何合同依据。二、原告存在擅自转租房屋的违约行为。2012年3月，原告未经被告同意，也未提前通知被告，擅自将房屋转租给第三人张某甲，并签订了转租协议。该行为严重违反了合同法以及双方租赁合同的约定。根据法律规定，被告也有权收回房屋。三、原告存在拖欠水电费的情况，被告有权拒绝返还押金。原告返还房屋时并没有结清相关的水电费，因此在原告结清水电费之前，被告有权拒绝返还押金。被告提交证据如下：证人张某甲出庭提供证言，证明原告2012年3月15日未通知被告就就将房屋转租给张某甲属违约行为。原告认为，双方合同上约定允许转租，原告找到被告想告知被告，被告不同意转租要收回房子，且把原告打伤。张某甲确实给了原告2万元，因原告被打，想让张某甲帮忙打理店里的事务。2、2012年5月份水电费发票各1张，证明原告拖欠2012年5月份水费87.11元、电费760元。原告认为，5月份原告被打了，不是原告用的电，不应原告付费，张某甲当时在店里打理，应当找张某甲。房产证复印件1份，证明涉案房屋坐落位置在四方区某某路46号，产权人为俞涛。原告对该证据无异议。经审理查明，位于青岛市四方区某某路46号己商业网点房屋（下称涉案房屋），产权人为被告。2008年原、被告签订房屋租赁合同一份（合同为打印件，上有原、被告的签名捺印），约定：一、自2008年5月30日至2011年5月30日止，乙方（本案原告）承租甲方（本案被告）房屋（地址为山东省青岛市四方区某某路46号已网点房），房租一年为肆万元，付款方式为第一次半年付，三个月后再付后半年房费，后两年为年付，乙方须提前一个月交房租，合同期为三年。三年后乙方有第一承租权利。二、甲方允许乙方转让或出租，但须告知甲方，按原合同执行方可。三、乙方办营业执照或其他手续，甲方须提供房产证或其他证件。四、如甲方无故终止合同或中途反悔合同，甲方必须赔偿乙方损失费拾伍万元整。五、如乙方不按时交房租，甲方有权收回房屋。六、如乙方做非法经营，责任自付。水电费押金壹千元整，合同到期退还。该合同签订后，双方均按约定履行，原告在此经营美发店，合同到期后被告未退还原告水电费押金。原告提交的2010年4月11日被告方写的收条上载明：今收到房租肆万元正（40000元），日期2010年5月30日至2011年5月30日止。另查明，上述房屋租赁合同到期后，原告继续在涉案房中经营至2012年3月15日，后原告将其美发店转租给张某甲经营直至2012年5月15日。2011年4月28日，原告给付被告46000元，被告亲属书写收条一份，载明：今收到刘宁房租肆万陆仟元（46000），2011.4.30至2012.4.30。在此期间，原、被告因涉案房屋租赁问题发生争执，原告以被告将其打伤并强行收回涉案房屋造成其财产损失为由报警，原告称公安机关对此尚未有处理结果。被告称已于2012年5月底前将涉案房屋收回。2011年5月房屋租赁合同到期后，原、被告双方就如何继续租赁问题进行过协商，但双方对协商的结果各执一词。原告主张，双方达成协议，并由原告在2008年双方签订的两份房屋租赁合同上直接将相关内容用签字笔予以修改，修改后的合同仍由原、被告各执一份。其提交的修改后的房屋租赁合同内容为：一、自2011年5月30日至2014年5月30日止，乙方（本案原告）承租甲方（本案被告）房屋（地址为山东省青岛市四方区某某路46号已网点房），房租一年为肆万陆仟元，付款方式为年付房费，提前一个月交房租，合同期为三年。三年后乙方有第一承租权利。二、甲方允许乙方转让或出租，但须告知甲方，按原合同执行方可。三、乙方办营业执照或其他手续，甲方须提供房产证或其他证件。四、如甲方无故终止合同或中途反悔合同，甲方必须赔偿乙方损失费，赔偿一年房租和装修费用。五、如乙方不按时交房租，甲方有权收回房屋。六、如乙方做非法经营，责任自付。水电费押金壹千元整，合同到期退还。原告称该合同签订后，原告向被告交纳了2011年5月30日至2012年5月30日一年的房租46000元，但被告方书写收条时笔误写成了2011年4月30日至2012年4月30日，2012年3月份原告因故将涉案房屋转租张某甲已告知被告，被告要提前解约收回房屋并将原告打伤，2012年5月16日违约强行将涉案房屋中原告财产物品搬出致使被哄抢。被告主张，2011年5月房屋租赁合同到期后，被告发现原告并未按之前承诺对涉案房屋进行装修，因此双方再次协商续租时遂将起始时间提至2011年4月30日，口头约定续租一年至2012年4月30日，租金一年46000元，双方未签订书面租赁合同，对原告提交的修改过的租赁合同不认可，被告持有的原租赁合同已丢失，被告收取了2011年4月30日至2012年4月30日租金46000元，原告未经被告同意转租涉案房屋已经违约，被告于2012年5月底将涉案房屋收回。还查明，被告提交地址为某某路46号X楼X室的水费发票一张，计费时间为2012年5月，金额为87.11元；提交地址为某某路46号乙的电费发票一张，计费时间为2012年5月，金额为759.35元。上述事实，有原、被告当庭陈述及双方提交的证据及证人证言在案佐证，并经当庭质证，可以采信。案经调解，原、被告双方达不成协议。本院认为，据前查明的事实可知，2008年5月至2011年5月间，原被告签订了关于涉案房屋的租赁合同，双方均遵约履行并无争议。在上述租赁合同到期后，客观上原告仍实际租赁使用涉案房屋，并向被告支付租赁费46000元，被告亦接受且无异议，直至2012年5月双方因争议而实际终止了租赁关系。该期间双方是否签订书面合同并约定了三年租期，原被告各执一词。原告主张双方就该期间的房屋租赁重新签订了书面合同并约定三年租期，而被告不予认可，因此原告对该主张应承担举证责任。根据相关规定，书面合同的成立，须以双方当事人在合同上签字确认为条件。而原告所提交的租赁合同显然欠缺上述要件，该合同是在2008年5月双方所签租赁合同基础上由原告自行修改而成，该新合同上只有原告修改的笔迹，而无被告对新合同内容重新确认的签名，因此该新合同缺乏书面合同成立的形式要件，且事后亦未经被告追认，原告据此主张双方于2011年5月重新签订了书面租赁合同，证据不足，本院不予确认。鉴于原告虽无证据证明在原租赁合同期满后双方重新签订书面租赁合同，但双方的租赁关系依然持续，则双方此时的租赁关系，应认定为不定期租赁关系。故，原告主张依据其提供的“租赁合同”认定被告提前解约，并承担违约金给付责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原告于2011年4月28日给付被告涉案房屋租金46000元，并向被告方索取了收条，说明原告在进行该行为时是从容而审慎的，收条内容是经双方协商并确认的，否则原告不会接受并持有该收条，对该收条上载明的内容，本院依法予以确认。现原被告因该期间的租赁问题出现争议，原告遂主张该收条上的租赁期间系被告笔误，该主张本院不予采纳。故，原告要求被告退还一个月租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告按双方约定交纳的水电费押金1000元，合同到期后被告应予退还。被告主张原告未结清水电费，但其提交的水电费单据上客户名称、地址与涉案房屋的实际情况均不完全相符，且原告对此亦不予认可，对被告该主张本院不予采纳。因此，原告要求被告退还水电费押金1000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告俞涛退还原告刘宁水电费押金人民币1000元。该款于本判决生效后10日内付清。驳回原告刘宁其他的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1071元，由原告刘宁负担1021元，由被告俞涛负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审　判　长　　张　敏人民陪审员　　于春山人民陪审员　　张守志二〇一三年十月十八日书　记　员　　张　珂 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