（2013）霞法民二初字第66号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-05-27
案件名称
庞宇、庞亚胜、杨金莲诉被告湛江市建实房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江市霞山区人民法院
所属地区
湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
庞宇,庞亚胜,杨金莲,湛江市建实房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十条，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第四条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2013）霞法民二初字第66号原告庞宇。原告庞亚胜。原告杨金莲。被告湛江市建实房地产开发有限公司。法定代表人庞彩华，总经理。委托代理人谢明演。原告庞宇、庞亚胜、杨金莲诉被告湛江市建实房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庞宇、庞亚胜、杨金莲，被告的委托代理人谢明演到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，一、被告违反《广东省商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）第八条“交付期限”所规定的条款。原告于2009年4月5日与被告签订《买卖合同》，购买被告开发位于湛江市霞山区绿塘路9号（现名“碧绿花园”）建实商住楼8号楼一单元1001号房。合同签订后，原告如约履行了合同义务，付清了全部购房款571000元及其他相关费用。2009年5月7日，原告领取了房屋钥匙。今年初，原告得知自己所购的房屋在2009年9月10日才通过竣工验收，当初原告所接收的房屋是不合格的住房。于是8号楼的业主们奔走相告、集会磋商、选派业主代表向政府有关职能部门投诉，以维护自己作为消费者的合法权益。2009年9月16日，市房管局对投诉正式立案受理。原告认为，造成工程竣工延期的主要原因是工程建设迟迟未能达到验收要求。《买卖合同》第八条规定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、因政府主管机关、部门或机构的政府行为所导致的延期。”原告未曾收到被告有关不可抗力的通知，亦未曾见到关于政府行为造成工程验收延期的相关告示。根据住建部颁发的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，被告在2009年5月7日的交付行为是无效的，应以2009年9月10通过工程竣工验收的时间为房屋实际交付时间，故被告逾期交房天数为126天，应向原告支付违约金35973元。二、房屋存在严重质量问题。原告入住房屋后，发现内墙、外墙裂缝达40余米。为此，原告早向被告反映了有关情况，被告也曾委派物业公司的有关人员上门丈量裂缝米数。2009年，被告提议对内墙裂缝进行修复，在每条裂缝上打宽约30公分的长长补丁。但没过多久，补丁部位两侧开裂，一条裂缝修成两条裂缝，有的补丁甚至整块翘起来。从此，被告打算以每米裂缝赔偿70元了事。原告认为房屋出现的质量问题，修复须基于一个行之有效的施工方案，要充分考虑原告正常的生活起居，并保证所修复部位与所在墙色调一致性，及赔偿原告因此造成的相关经济损失。原告经与被告协商无果，为维护自身合法权益，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金35973元。2、被告在2013年12月30日前妥善解决原告所购房屋的质量问题，并赔偿由于修复工程所产生的误工费、房屋租赁费、搬家费、清洁费等相关费用30000元。3、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，答辩人不存在逾期交房的违约行为，依法不应当承担逾期交房的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，被告已按照《买卖合同》约定，在合同约定的商品房交付时间之前，向原告发出了交房通知书，通知原告接收其商品房。从这一客观事实来看，被告不存在逾期交房的违约行为，更不应承担逾期交房的违约责任。原告主张商品房在交付时未取得《竣工验收备案表》，这属于交付上存在瑕疵，这一瑕疵不能否定被告已按时向原告交付商品房的客观事实，由于“交付上存在瑕疵”与“逾期交付”是两个完全不同的行为，8号楼在向原告交付使用前，已经通过环保、规划等部门的单项验收，以及建筑工程质量的“分部”、“分户”等项目的验收，客观上已经具备居住使用的条件。另一方面，原告在明知被告未能提供8号楼《竣工验收备案表》的情况下不提出异议，仍同意签收《建实商住楼商品房交接确认单》以及接收房屋，可见原告是认可房屋的验收状况以及房屋的客观居住条件的。因此，原告主张逾期交房违约金是没有事实依据的。再者，原告明知被告未能提供8号楼《竣工验收备案表》的情况下有权拒绝收房，但原告选择接收房屋。根据法律的规定，原告主张逾期交房违约金的应从实际交接房屋起计算诉讼时效，原告在2009年5月7日接收房屋至2013年7月起诉时已超过诉讼时效，依法应驳回原告的该项诉讼请求。对于商品房出现裂缝、渗水是属于商品住宅普遍存在的建筑通病，被告愿意承担保修责任。至于原告提出的误工费、房屋租赁费、搬家费、清洁费等相关费用因没有事实与法律依据，也未能提供有效的证据予以佐证，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年4月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《买卖合同》。《买卖合同》约定，原告购买的商品房为预售商品房，位于湛江市霞山区绿塘路9号建实商住楼8号楼一单元1001号房（以下简称1001号房），建筑面积共136.09平方米（其中套内建筑面积116.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.52平方米），按套内建筑面积每平方米4898.34元计算，总房款为571000元，由原告签署本合同时交纳首期购房款321000元；余下房款250000元由原告向银行申请按揭贷款支付。《买卖合同》第八条约定，出卖人应在2009年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、因政府主管机关、部门或机构的政府行为所导致的延期。《买卖合同》第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，出卖人按日向受买人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。《买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，受买人有权拒绝交接，由此产生的延期交房由出卖人承担。《买卖合同》第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。《买卖合同》签订后，原告依约向被告付清了购房款，并依法缴纳购房契税。2009年5月7日原告收到被告《交房通知书》后，于同日与被告签订《建实商住楼商品房交接确认单》，原告装修入住1001号房后，发现该房屋的内墙、外墙多个地方出现裂缝，遂要求被告进行修复，被告虽同意修复，但因双方对于修复方案意见分歧而未果。后双方又因逾期交房违约金、赔偿误工费、房屋租赁费、搬家费、清洁费等相关费用问题而引发争议，经协商无果，原告起诉至本院。另查明，位于湛江市霞山区绿塘路9号建实商住楼8号楼，被告于2009年9月16日领取了《工程竣工验收备案表》。同年9月24日向湛江市房地产管理局递交房地产交易登记申请。另涉案的1001号商品房已取得粤房地权证湛江CQ字第01000143**号《广东省房地产权证》，登记时间为2010年1月14日。本院认为，《买卖合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，且合同主要条款内容完备，条款内容没有违反法律法规，故《买卖合同》属有效合同，合同双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。根据《买卖合同》的约定，被告应于2009年5月30日前向原告交付房屋，且合同约定商品房交付的条件是“该商品房经验收合格”，即建筑工程竣工经验收合格。被告于2009年5月7日与原告签订《商品房交接确认单》时，1001号房屋尚未经验收合格，被告在明知该商品房未符合《买卖合同》第八条约定的交付条件而故意隐瞒实情，通知原告接收房屋，被告的行为存在主观的故意。由于涉案房屋所在的碧绿花园8号楼是在2009年9月16日经湛江市建筑工程质量监督站验收合格，方取得《工程竣工验收备案表》。因此，2009年5月7日，被告将房屋交付给原告不符合《买卖合同》第八条的约定，应以1001号房屋具备交付条件的2009年9月16日为房屋交付时间，故被告逾期交房的行为，应承担违约责任。《买卖合同》第十一条约定，被告交付房屋时应出示有关的证明文件，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全时，原告有权拒绝交接。原告在房屋交接时没要求被告出示有关房屋验收合格的证件或轻信被告的口头答复，草率地接收房屋，本身亦有过错，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，故原告与被告应对1001号房屋逾期交房违约行为各负50%的责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。本案原告向被告主张的系逾期交房违约责任，违约金请求权的诉讼时效期间应从违约行为成立之时开始计算。庭审中，原告称在房屋接收时并不知道所在的8号楼未取得《工程竣工验收备案表》。但从2009年开始，因8号商住楼是否验收及是否具备《工程竣工验收备案表》等问题，8号楼业主奔走相告、集会磋商、选派业主代表向政府职能部门投诉及提起诉讼。因此，有理由相信原告当时就应该知道自己的权利受到了侵害，故原告述称今年初才得知所购房屋在2009年9月16日才获取《工程竣工验收备案表》的理由本院不予采信。原告享有的逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间应从房屋符合交付条件的2009年9月16日之次日开始计算，原告直到2013年7月18日才向人民法院起诉请求被告支付违约金，已超过了两年的时效期间，不再受法律保护。根据法律和《买卖合同》的相关规定，虽然赋予原告享有违约金请求权，但该请求权亦应受我国《民法通则》规定的诉讼时效制度的约束，权利人不得无期限的行使违约金请求权。故原告请求被告支付迟延交房违约金35973元，没有法律依据，本院不予支持。关于赔偿原告误工费、房屋租赁费、搬家费、清洁费等相关费用的问题。根据法律规定，房地产开发企业应当保证房屋质量以及住户的居住安全。被告认可原告所购1001号房屋的内墙、外墙等地方出现裂缝现象是在房屋保质期限内出现的质量问题，因此被告依法应承担保修责任。基于原告还未自行对1001号房进行修复，其要求被告赔偿误工费、房屋租赁费、搬家费、清洁费等相关费用30000元亦没能提供相应的证据，故对原告要求被告赔偿误工费、房屋租赁费、搬家费、清洁费等相关费用30000元的诉讼请求不予支持。但房屋在保修期间，给原告的正常生活造成影响的损失，可由原告另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告湛江市建实房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，对原告庞宇、庞亚胜、杨金莲位于湛江市霞山区绿塘路9号（现名“碧绿花园”）建实商住8号楼一单元1001号房屋出现的内墙、外墙裂缝等质量问题修复至符合法律规定的验收合格。三、驳回原告庞宇、庞亚胜、杨金莲的其他诉讼请求。案件受理费1449元（原告已预付），由原告负担1304元，被告负担145元（由被告负担的费用应在履行本判决义务时径付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 黄 毅审 判 员 蔡 华人民陪审员 陈秋南二〇一三年十月十八日书 记 员 陈奎逢附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”