（2012）一中民一终字第1963号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-10-15
案件名称
天津搜马酒店物业管理有限公司诉马秀娥房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津搜马酒店物业管理有限公司,马秀娥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）一中民一终字第1963号上诉人（原审被告）天津搜马酒店物业管理有限公司，住所地天津市和平区。法定代表人黎颖，董事长。委托代理人丁灿平，北京舟之同律师事务所律师。委托代理人魏然颖，北京舟之同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马秀娥，女，1957年出生，汉族，住天津市北辰区。上诉人天津搜马酒店物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2012）和民二初字第718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审人民法院经审理查明，2006年11月30日原告（买受人）与案外人天津海贸物业发展有限公司（出卖人）签订了天津市商品房买卖合同，该房屋坐落天津市和平区张自忠路XXX号港湾中心XXX号（建筑面积为193.39平方米）。同日原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将上述房屋租与被告，租期自2006年12月1日至2011年9月30日。租期届满前，如承租方愿意继续承租该房屋，应当在本合同期满前60日内向出租方提出继续承租的要求，双方应就续租事宜进行协商并应在合同期满前30日内达成续租协议。未达成协议的，本合同到期终止。本合同到期终止后，承租方应在合理期限内腾还租赁房屋。租金按照房屋建筑面积2.2元／平方米／日标准计算，房屋租金按季支付。承租方必须按照本合同规定的时间、数额、方式交付房屋租金和其他应由承租方支付的费用。承租方未能按照本合同规定的期限和数额支付租金的，每逾期一日，承租方应承担欠付租金1%的违约金，逾期超过90日，出租方有权单方面解除合同，要求承租方付清全部欠款和违约金，并要求承租方立即腾清房屋。2009年1月14日天津市西青区人民法院以（2009）青破字第2号裁定书裁定受理案外人天津市万特幕墙门窗装饰安装工程有限公司对天津搜马酒店物业管理有限公司进行破产清算的申请。2009年1月19日天津市西青区人民法院作出（2009）青破字第2-1号决定书，指定天津市海纳有限责任清算事务所为天津搜马酒店物业管理有限公司的管理人，同日向天津搜马酒店物业管理有限公司发出（2009）青破字第2-2号通知书，要求天津搜马酒店物业管理有限公司向管理人移交财产、印章和账簿、文书等资料，停止对个别债权人的债务清偿。同日该院还作出（2009）青破字第2-3号通知书，要求债权人自法院发布受理破产申请公告之日起90日内向管理人申报债权。2009年2月10日管理人向原告发出特快专递邮件，其中包含《合同解除通知书》和《债权申报通知书》，解除天津搜马酒店物业管理有限公司与原告签订的《房屋租赁合同》，通知产权人因合同解除所产生的损害赔偿请求权可以进行申报债权。原告于2009年4月2日向管理人申报自2008年9月至2011年包括欠付的租金和解除合同后的债权。2012年3月23日，天津市西青区人民法院向原告发出通知书，告知原告于2011年7月26日做出的（2009）青破字第2-9号驳回案外人天津市万特幕墙门窗装饰安装工程有限公司申请天津搜马酒店物业管理有限公司破产的裁定书已经生效。本案经当事人核对，自2008年9月1日至2011年9月30产生的租金为478631.25元；自2008年9月1日至2011年9月30日按照中国人民银行的同期贷款利率计算产生的利息为49753.3元。自2011年10月1日至2012年5月31日产生的房屋使用费103384.35元。原审人民法院认为，根据法律规定，原告作为涉案房屋所有权人，依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。原告与被告签订的《房屋租赁合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告与被告约定的期限至2011年9月30日，现租赁期限已经届满，被告天津搜马酒店物业管理有限公司应当将诉争房屋交还原告并承担逾期未交付产生的房屋使用费。被告认为破产管理人在2009年2月10日发出的合同解除通知书应视为房屋已被原告法律上占有，是原告怠于行使权利，对此原审人民法院认为，管理人系作为破产企业在整个破产程序中的接管主体，替代行使破产企业的民事行为能力，天津市西青区人民法院于2011年7月26日做出的（2009）青破字第2-9号驳回案外人天津市万特幕墙门窗装饰安装工程有限公司申请天津搜马酒店物业管理有限公司破产的裁定书已经确定搜马公司被申请破产的申请被驳回，故破产程序没有继续进行，管理人所替代行使的民事行为亦随之终止，且原告在管理人发出解除通知后并未同意予以办理房屋交接手续，被告在破产申请被驳回后未将诉争房屋交与原告，故被告的抗辩理由没有法律依据，不予采纳。对于被告认为原告起诉2011年第一季度之前欠付租金的请求已经超过诉讼时效，对此原审人民法院认为，对于2008年9月1日起被告所欠付的租金，原告在2009年2月17日收到破产管理人寄送的债权申报通知书后已经在2009年4月2日向管理人申报了始自2008年9月的债权，后由于天津市西青区人民法院在2012年3月23日将破产申请被驳回的结果通知原告，故原告的债权申报程序未继续进行，故被告认为原告的部分主张超过诉讼时效的抗辩理由不能成立。现原告要求被告给付自2008年9月1日至2011年9月30日产生的租金及2011年10月1日至2012年5月31日产生的房屋使用费的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，原告要求合同期内即自2008年9月1日至2011年9月30日产生的欠付租金按照中国人民银行同期贷款利率计算的1.3倍计算，经审查符合相关法律规定，予以支持。对于原告要求被告承担欠付房屋使用费所产生的违约金的请求，因原、被告之间没有约定亦没有法律规定，故对原告的该部分请求不予支持。被告认为与原告之间的租赁合同已经到期终止，但被告并未与原告办理租期届满后房屋的交接手续，故被告认为诉争房屋已为原告法律上占有，无权主张房屋使用费的抗辩意见不予采纳。原审人民法院判决：一、本判决生效后十五日内，被告天津搜马酒店物业管理有限公司给付原告自2008年9月1日至2011年5月31拖欠的租金478631.25元；二、本判决生效后十五日内，被告天津搜马酒店物业管理有限公司给付原告自2011年10月1日至2012年5月31日的房屋使用费103384.35元；三、本判决生效后十五日内，被告天津搜马酒店物业管理有限公司给付原告违约金64679.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费10705元，由原告负担438元，由被告天津搜马酒店物业管理有限公司负担10267元（本判决生效之日起十五日内直接给付原告）。判决后上诉人天津搜马酒店物业管理有限公司不服，请求撤销原审人民法院判决，依法改判驳回被上诉人马秀娥的诉讼请求，或将本案发回重审。理由：针对2011年第一季度及之前欠付的租金的诉讼时效期间已届满，被上诉人丧失要求支付租金的胜诉权。原审人民法院对其该项请求，不应予以支持。《中华人民共和国企业破产法》第十八条赋予管理人对破产申请受理前成立而双方未履行完毕之合同的法定解除权，管理人送达合同解除通知书即已依法行使该权利。案外人申请上诉人破产的请求被驳回，不能导致管理人解除合同的行为无效。房屋租赁合同解除后，诉争房屋已由被上诉人马秀娥法律上占有，被上诉人怠于行使权利，拒绝办理房屋交接手续，导致房屋空置并产生实际损失。是其作为所有人自行处分财产的结果，不应将风险和不利后果转嫁他人，其要求房屋使用费于法无据。被上诉人则认为原审人民法院的判决认定事实清楚适用法律正确为由，同意原审判决。经本院审理查明，原审人民法院查明认定事实无异。案经本院主持调解，双方当事人仍各执己见。上述事实有双方当事人的陈述及书证予以证明属实。本院认为，上诉人天津搜马酒店物业管理有限公司与被上诉人马秀娥签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予认定。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案之合同在履行过程中，上诉人天津搜马酒店物业管理有限公司被案外人申请破产，法院予以立案后随即被指定的管理人提出解除合同，破产申请经天津市第一中级人民法院审理后被依法予以驳回。上诉人认为，破产一经申请，管理人只要送达《解除合同通知书》后合同即为解除，被上诉人无权要求上诉人支付租金。本院认为，申请天津搜马酒店物业管理有限公司破产的申请被法院予以驳回后，说明天津搜马酒店物业管理有限公司破产的条件尚不具备，破产程序亦不能继续进行。结合全案考量，上诉人与被上诉人马秀娥约定的租赁期限至2011年9月30日，现期限已届满，上诉人天津搜马酒店物业管理有限公司应将诉争房屋钥匙交还被上诉人并承担逾期未交还房屋的使用费。上诉人主张2011年第一季度及之前欠付的租金已经超过诉讼时效的抗辩理由不能成立。综上，原审人民法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由，证据及法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10267元，由上诉人天津搜马酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 高良栋审 判 员 王宗新代理审判员 姚 琦二〇一三年十月十八日书 记 员 刘振铭附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自