（2013）宁民终字第2936号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-01-17
案件名称
南京欢居物业管理有限公司与孙立能物业服务合同纠纷民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙立能,南京欢居物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2936号上诉人（原审被告）孙立能。委托代理人刁海霞。被上诉人（原审原告）南京欢居物业管理有限公司，组织机构代码77128665-X，住所地南京市浦口区浦珠北路110号-18。法定代表人许月秋，该公司总经理。委托代理人刘俊华，江苏南斗律师事务所律师。委托代理人浦姚静，江苏南斗律师事务所律师。上诉人孙立能因与被上诉人南京欢居物业管理有限公司（以下简称欢居物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2012）浦民初字第575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月23日立案受理，依法组成合议庭，于2013年9月25日公开开庭审理了本案。孙立能的委托代理人刁海霞，欢居物业的委托代理人刘俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欢居物业原审诉称，欢居物业受南京市浦口区桥北新村业主委员会的委托从2005年8月开始进驻南京市浦口区桥北新村从事物业管理服务至今，物业服务收费标准亦经政府备案，孙立能系桥北新村业主。欢居物业自进驻桥北新村从事物业管理服务以来，一直尽职尽责地按照服务合同和相关规定进行物业管理服务，可是孙立能作为桥北新村业主却不按照相关规定交纳物业管理服务费用。截止2011年12月底，孙立能共拖欠欢居物业物业管理服务费2042元，且经欢居物业多次催讨无果。请求法院判令：孙立能立即支付拖欠的物业管理服务费2042元及滞纳金350元（从2012年元月起按年利率6.72%的标准计算至起诉之日止）。孙立能原审辩称，其不认识欢居物业，也没跟物业公司签订合同，欢居物业提供的物业管理合同已过期，请求驳回欢居物业的诉讼请求。原审查明，孙立能系南京市浦口区桥北新村业主。欢居物业未与孙立能单独签订物业管理合同。2005年8月23日，南京市浦口区桥北新村业主委员会与欢居物业签订《物业管理合同》，委托欢居物业对南京市浦口区桥北新村实行物业管理服务。合同期限自2005年8月29日至2007年8月28日。合同期满后，南京市浦口区桥北新村业主委员会未与欢居物业续签合同，但欢居物业仍按照物业管理合同为南京市浦口区桥北新村提供物业管理服务至今。根据南京市浦口区物价局的批复，南京市浦口区桥北新村物业管理住宅公共服务费标准按0.35元每月每平米收取。原审庭审中，欢居物业陈述，其主张的物业费2042元系从2006年1月计算至2011年12月，计算标准为90.97平方米×0.35元／月／平方米×72个月。上述事实，有《物业管理合同》、南京市浦口区物价局浦价发（2003）71号文件以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。原审法院认为，欢居物业受南京市浦口区桥北新村业主委员会委托从事对桥北新村进行物业管理，并签订《物业管理合同》约定双方的权利义务，该合同约定的权利义务对桥北新村全体业主均有约束力。根据该合同约定欢居物业实际履行了物业管理义务，孙立能作为桥北新村的业主应履行缴纳物业管理费的义务。欢居物业主张的物业管理费收费标准在《物业管理合同》中有约定且经物价部门核准，合法有效。《物业管理合同》期满后，欢居物业继续按照合同履行物业管理义务，欢居物业与孙立能之间存在事实上的物业服务关系。现孙立能因拖欠物业服务费，引发诉讼，欢居物业要求孙立能按《物业管理合同》中约定的物业管理费收取标准缴纳拖欠的物业服务费，于法有据，应予支持。欢居物业要求孙立能支付欠缴物业费滞纳金的诉讼请求，因规定双方权利义务的《物业管理合同》未就拖欠物业费产生滞纳金作出约定，且欢居物业亦无法证明张贴催交物业费通知的具体时间，故欢居物业要求孙立能支付欠缴物业费滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原审法院判决：一、孙立能于判决生效之日起五日内给付南京欢居物业管理有限公司物业服务费2042元；二、驳回南京欢居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由孙立能负担。孙立能不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院调查事实不清。首先，《物业管理合同》第二条明确规定欢居物业负责“房屋建筑本体公用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面，楼梯间，走廊通道、门厅）的维修、养护和管理”。上诉人的房屋是顶层，层顶渗漏严重，多次向业主委员会反映，要求被上诉人维修，被上诉人置之不理，违反物业管理合同约定，上诉人只好自己维修，在被上诉人违约在先情况下，上诉人才抵制缴纳物业管理费。其次，被上诉人一直没有向上诉人催要过物业费，时隔几年又突然主张，即使被上诉人无违约责任，也只能主张两年的物业费764元，更何况《物业管理合同》已于2007年8月28日到期。综上，请求二审法院撤销原审判决，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。被上诉人欢居物业答辩称，一、欢居物业已经履行了合同约定的和法定的小区正常物业服务义务，包括绿化、卫生清扫、停车位管理及小型维修，上诉人无证据证明欢居物业服务不到位。二、上诉人主张的屋顶漏水维修不是欢居物业的责任，这种大修应该动用维修基金，而根据维修基金管理办法规定，动用维修基金需要全体业主同意。因为小区长期没有业委会，欢居物业会同有关部门就公用设施大修进行了动员、公示、征求意见，但很多业主拒绝签字。上诉人主张欢居物业没有通知不是事实，上诉人对外出租房屋，不住涉案小区，无法直接通知到，且相关通知在小区内公示。综上，安居物业已尽到物业服务义务，上诉人应该缴纳物业费。原审判决事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人孙立能对原审认定的涉案房屋面积90.97平方米及未缴纳的物业费起算时间为2006年1月有异议，认为其房屋面积并非90.97平方米，且2006年其缴纳了上半年的物业费200元，但其对上诉两项异议均未提供证据证实。对原审查明的其他案件事实，当事人无异议，本院予以确认。二审中，孙立能还提交照片两组及其他业主签名证词一份，以证明被上诉人物业服务不到位。欢居物业表示照片无法确认形成时间和地点，证词并非事实，欢居物业已经尽到管理义务。安居物业提交维修基金申请资料一套，以证明安居物业已申请维修基金对小区进行维修改造。孙立能表示无法看懂材料的内容。本院认为，南京市浦口区桥北新村业主委员会与安居物业签订物业管理合同，约定由安居物业负责小区物业管理工作。合同期满后，安居物业一直继续履行物业管理义务，孙立能作为桥北新村业主，应该交纳物业费。孙立能主张因其所有的顶层房屋层顶出现渗漏，要求安居物业维修未果才抵制缴纳物业管理服务费，但因楼房顶层层面的维修需要申请公共维修基金，该基金的申请需要业主的配合，并非物业服务公司单方所能解决，故在孙立能所提交的证据不足以证明物业公司未履行主要物业服务义务的情况下，其拒绝缴纳物业费，没有法律依据，本院不予支持。关于孙立能认为安居物业只能主张两年物业费的上诉意见，因孙立能拖欠物业服务费的行为持续发生，欢居物业现起诉主张上述持续拖欠的物业费符合法律规定，原审法院予以支持并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人孙立能负担。本判决为终审判决。审 判 长 汤雷代理审判员 涂甫代理审判员 吴勇二〇一三年十月十八日书 记 员 崔鸣 来源：