（2013）一中民再终字第06107号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-06-17
案件名称
宋伟上诉徐长顺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
宋伟,徐长顺,乔志刚
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民再终字第06107号上诉人（原审原告）宋伟，男，1987年2月18日出生。委托代理人刘宇轩，北京王沛颖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐长顺，男，1949年12月24日出生。被上诉人（原审第三人）乔志刚，女，1968年8月27日出生。委托代理人赵爱国，北京市两高律师事务所律师。委托代理人张相山，北京市两高律师事务所律师。上诉人宋伟因与被上诉人徐长顺、乔志刚房屋买卖合同纠纷一案，不服原审北京市昌平区人民法院（2012）昌民再初字第7760号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋伟及其委托代理人刘宇轩，被上诉人乔志刚及其委托代理人张相山到庭参加诉讼。被上诉人徐长顺经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2007年6月26日，宋伟诉至北京市昌平区人民法院称：2005年4月6日我与徐长顺签订了购房合同，我购买徐长顺312号房屋一套，总价款为78万元。我提前将房款交给被告，但徐长顺至今未将房屋腾出及办理产权过户手续，故起诉要求徐长顺履行购房合同，将所购房屋腾出交付我，并办理产权过户手续。赔偿我经济损失5万元，诉讼费由被告徐长顺负担。徐长顺未到庭答辩。北京市昌平区人民法院经审理认为，双方签订的《购房合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。现本案诉争房屋原告已实际占有，原告要求被告交付房屋的诉讼请求已经实现，故本院不再行判决。原告主张的5万元经济损失，未提交证据，本院不予支持。被告收到房款后，应按约定协助原告办理房屋过户手续。故判决如下：一、被告徐长顺继续履行其与原告宋伟签订的《购房合同》，协助原告宋伟办理132号房屋的产权过户手续，于本判决生效后十日内执行。二、驳回原告宋伟的其它诉讼请求。该判决生效后，案外人乔志刚不服，向北京市昌平区人民法院申请再审本案，经该院审判委员会讨论决定，于2011年8月2日作出（2011）昌民监字第3087号民事裁定，再审本案。乔志刚申请以第三人身份参加再审诉讼。再审期间，原告宋伟明确诉讼请求为要求被告徐长顺履行双方于2005年4月6日签订的购房合同，协助原告办理房屋过户及房屋产权登记手续，并将房屋交付原告。被告徐长顺辩称，同意原审原告宋伟再审期间的诉讼请求。第三人乔志刚称：1、原告民事诉讼状上写的是132号房屋，但是购房合同和收款条上都是312号房屋。312号和132号不是同一套房子，原告不应该请求132号房屋；2、第三人已经通过合法手续购买房屋，对于132号房屋拥有所有权，这个所有权是第三人从开发商售楼处正当购买的并且经过登记部门的备案，第三人对这个房屋拥有产权，并且对这个房产证经过两级法院的诉讼，维持了房产证效力，原审直接把房子确认为由被告卖给原告是不正确的。3、第三人对该房产拥有所有权，原被告之间仅仅是一个合同，这个合同不能对抗第三人对房屋的所有权，请求驳回原告对于第三人所有的132号房屋的所有主张和诉讼请求。针对第三人乔志刚陈述的事实及理由，原告宋伟辩称：第三人申请再审的理由不成立，因为诉争房屋是原告于2005年4月6日与徐长顺签订的购房合同，原告依合同约定向徐长顺支付了全部的购房款，并且也已经在房屋中居住了两年多了。乔志刚与开发公司是恶意串通，因为诉争的房屋一直是原告在居住。诉争房屋的所有权人实际上是徐长顺，徐长顺没有将房屋交回或者授权开发公司进行处理，所以徐长顺有占有使用处分权，有权处置房屋。原告和徐长顺签订合同是自愿的，是合法有效的，应该切实履行。原告依据2007昌民初字第7234号民事判决书申请法院强制执行，遭到建委的拒绝，建委没有配合法院的工作，相反为乔志刚在诉讼以后办理了房产证的行为本身不具有合法性，这次乔志刚提起申请再审，唯一的理由可能就是她取得了房屋所有权证书，认为房屋归她所有，所以提起再审程序，她取得房屋所有权证书这个行为就不合法，所以第三人的理由不成立，原告请求法院依法驳回。被告徐长顺辩称，原告所说属实，没有其他答辩意见。北京市昌平区人民法院再审查明：2001年10月23日，北京国华富泉房地产开发有限公司（以下简称国华公司）与徐长顺签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，国华公司将131号、132房屋卖给徐长顺，徐长顺在主合同正式签订日之后至该房屋立契过户之前转让所购房屋的，应征得国华公司的书面同意，方可按有关规定办理转让手续等。合同及协议签订后，徐长顺支付首付款40万元。次日，徐长顺与中国银行北京市分行、国华公司签订了《楼宇按揭担保借款合同》，国华公司为保证人。2004年9月21日，国华公司与徐长顺签订《协议书》。该《协议书》载明：鉴于徐长顺逾期还款，国华公司于2004年9月21日代徐长顺归还银行贷款本息￥216，601.3元，约定：徐长顺应于2004年12月31日前，归还国华公司￥216601.3元（人民币贰拾壹万陆千陆佰壹元叁角），若徐长顺在2005年1月6日前仍未能全部归还国华公司代收款项，则国华公司有权收回131号、132号房屋，按总房款130万元计算，扣除徐长顺欠付国华公司代还款项本金、资金占押费用、违约金后，将余额归还国华公司，徐长顺须无条件搬出131、132号房屋，并不得破坏房屋的设施、设备，否则应照价赔偿。该协议签订后，徐长顺未按约履行还款义务。2005年8月26日，徐长顺出具委托书载明：本人同意把132号交给国华公司全权处理。8月28日徐长顺再次出具委托书：委托国华公司将132号房屋的销售款”扣除该公司的欠款以外，余款部分支付给黄春生”。2007年2月1日，国华公司将132号售房款人民币15万元，支付给黄春生（黄春生之子代收）。2005年4月6日，徐长顺与宋伟签订《购房合同》。合同约定：甲方徐长顺，乙方宋伟。一、甲方自愿将312号房产卖给乙方，总价款78万元。二、付款方式：1、签字之日乙方已付给甲方30万元。2、2006年底之前付30万元。3、余款18万元，待甲方房产手续办到乙方名下后支付。双方还约定了其它事项。合同签订后，徐长顺于2005年8月30日为宋伟出具收条一份，内容为：今收到朱桂荣交来房款78万元，312号间。2007年6月宋伟诉至法院，诉讼请求同原审诉称。在原审诉讼期间，徐长顺出具更正证明，将购房合同上第三行”312号”更正为”132号”。宋伟及其家人在2007年8月份将该房屋装修完毕后，入住至今。经查，朱桂荣系宋伟之母。2005年2月20日，国华公司与乔志刚签订《商品房买卖合同》，将132号房屋以87.7万元的价格卖给乔志刚。乔志刚于2006年10月13日一次交清房款。2007年1月25日乔志刚与国华公司办理了房屋交接手续（见入伙收楼记录表）。2007年7、8月份，乔志刚发现132号房屋被宋伟占据，乔志刚认为宋伟侵犯了其权利，以宋伟及北京华特物业管理发展有限公司（以下简称：华特公司）为被告诉至法院，要求判令宋伟返还侵占的房屋，赔偿损失10万元，华特公司承担连带责任。法院于2008年3月6日作出（2008）昌民初字第566号判决，驳回乔志刚的诉讼请求。乔志刚不服，提出上诉。上诉期间，乔志刚向有关部门缴纳了各种税费，北京市建委于2008年3月11日为乔志刚颁发了X京房权证昌私字第3487**号房产证。2008年12月15日北京市第一中级人民法院以（2008）一中民终字第7148号民事裁定书裁定撤销（2008）昌民初字第566号民事判决，发回原审法院重审，新立案号（2009）昌民初字第3500号，该案件已中止审理。另查，2008年7月9日宋伟以北京市建委为被告，以乔志刚、徐长顺、国华公司为第三人提起行政诉讼，不服房屋行政登记行政行为，其认为北京市建委颁发给乔志刚的X京房权证昌私字第3487**号房屋所有权证的行为侵犯其合法权益，要求撤销为乔志刚颁发所有权证的具体行政行为。北京市建委答辩称，2005年4月6日宋伟与徐长顺签订房屋买卖合同，因买卖双方未在昌平区建委办理产权转移变更手续，且徐长顺在向宋伟转让涉案房产之前，也未取得产权登记机关登记的权属证明，故昌平区建委无从知晓徐长顺购买此房屋的交易信息，在为乔志刚办理产权转移变更手续之前，房屋的所有权依然在国华公司名下，昌平区建委根据交易双方提交的房屋买卖合同、房屋产权过户申请表和交易双方的有效身份证件为交易双方办理产权转移变更登记，为购房人核发房屋所有权证的具体行政行为合法有据。在该行政案件的审理中查明，宋伟于2007年9月17日以（2007）昌民初字第7234号判决为依据，申请法院强制执行，北京市昌平区人民法院受理后执行人员多次向昌平区建委送达协助执行通知书，要求查封争议房屋，不予办理产权登记，均被昌平区建委拒绝受理。2011年6月2日，北京市昌平区人民法院作出（2008）昌行初字第97号行政裁定书，认为徐长顺与北京国华富泉房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同后未进行房屋产权登记，在未取得房屋所有权的情况下，将房屋卖给宋伟。而乔志刚与北京国华富泉房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同并进行了房屋产权登记，因此，宋伟仅依据与徐长顺签订的买卖合同来提起北京市建设委员会对乔志刚产权登记的行政诉讼，证据不足，宋伟与被诉房屋登记行政行为没有法律上的利害关系，裁定驳回宋伟的起诉。宋伟不服上诉，北京市第一中级人民法院于2011年8月29日作出（2011）一中行终字第2275号行政裁定书，驳回宋伟的上诉，维持一审裁定。上述事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《协议书》、《购房合同》、收款条、《更正证明》、合同编号为030310的《商品房买卖合同》、x京房权证昌私字第3487**号房屋所有权证、（2008）昌行初字第97号行政裁定书、（2011）一中行终字第2275号行政裁定书、《授权书》、《委托书》、《入伙收楼记录表》、收据、中国银行存折、当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。北京市昌平区人民法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点为原审被告徐长顺是否有权处分132号房屋。原审原告宋伟应当提供证据证明原审被告徐长顺有权处分上述涉案房屋。依据本案查明的事实，徐长顺虽与国华公司签订了《商品房买卖合同》，但截至徐长顺与宋伟签订购房合同之日2005年4月6日，徐长顺并未取得涉案房屋的产权证明。而徐长顺与国华公司签订的《补充协议》已明确约定徐长顺在主合同正式签订日之后至该房屋立契过户之前转让所购房屋的，应征得国华公司的书面同意，方可按有关规定办理转让手续等。由此，徐长顺将涉案房屋出卖给宋伟，应当征得国华公司的书面同意。徐长顺未能提供证据证明国华公司书面同意出卖事宜，徐长顺称国华公司已知悉并同意房屋出卖给宋伟一事，欠缺证据证明，法院不予采信。另，根据徐长顺与国华公司签订的《协议书》内容，若徐长顺未按约定日期偿还国华公司代为垫付的银行贷款，国华公司有权收回涉案房屋。宋伟提交徐长顺的中国银行存折（账号为X）以证明徐长顺按照合同约定履行了返还贷款的义务。但该存折所载详情显示，自2001年10月24日开户之日至2004年12月20日的三年时间内，该账户存入合计100余元，支出合计100余元，仅在2005年6月20日存入71，000元，又在同日支出71，000元，存入支出情况不具有规律性，且前三年支出数额明显过低。该存折既不能证明徐长顺按期还贷，也不能证明徐长顺按协议约定偿还国华公司代为垫付的银行贷款。宋伟主张徐长顺已按照合同约定履行义务，取得涉案房屋的合法所有权，有权处分该房屋的主张，欠缺证据证明，法院不予采纳。宋伟关于乔志刚与国华公司签订涉案房屋的商品房买卖合同系恶意串通的主张，欠缺证据证明，法院不予采纳。乔志刚与国华公司所签订的《商品房买卖合同》效力不属于本案审理内容，不予处理。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，徐长顺虽与国华公司签订了《商品房买卖合同》，但徐长顺未按照约定取得国华公司书面同意即将涉案房屋出卖给宋伟，且因未及时履行还款义务，导致最终未能取得涉案房屋的所有权，徐长顺出卖涉案房屋的行为系无权处分行为，现有证据亦不能证明国华公司追认同意徐长顺这一处分行为，故徐长顺与宋伟之间签订的《购房合同》当属无效。现乔志刚已办理该涉案房屋的产权登记，实际取得该房屋的所有权，宋伟要求徐长顺协助办理房屋过户手续、交付房屋，于法无据，法院不予支持。宋伟如果认为徐长顺在导致合同无效方面存在过错，可另行处理。综上所述，经北京市昌平区人民法院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销本院（2007）昌民初字第7234号民事判决书；二、驳回原审原告宋伟的诉讼请求。一审判决后，宋伟不服该判决上诉至本院。宋伟上诉称：原判认定事实不清，适用法律不当。请求撤销（2012）昌民再初字第7760号民事判决，依法改判徐长顺继续履行与宋伟签订的《购房合同》，协助宋伟办理132号房屋的产权过户手续，本案诉讼费由被上诉人负担。乔志刚辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。以上事实，有（2012）昌民再初字第7760号民事判决书所列证据及各方当事人二审庭审陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。徐长顺虽与国华公司签订了《商品房买卖合同》，但双方同时签订的《补充协议》中明确约定徐长顺在主合同正式签订日之后至该房屋立契过户之前转让所购房屋的，应征得国华公司的书面同意，方可按有关规定办理转让手续。徐长顺在尚未取得涉案房屋的房屋所有权证的情况下，未按照合同约定取得国华公司书面同意即将涉案房屋出卖给宋伟，且因未及时履行还款义务，导致最终未能取得涉案房屋的所有权，故徐长顺出卖涉案房屋的行为系无权处分行为，其与宋伟之间签订的《购房合同》应属无效。宋伟主张乔志刚与国华公司签订的涉案商品房买卖合同系恶意串通，但未提供有效证据证明，本院对此不予采信。有关乔志刚与国华公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题不属于本案审理范围，本案不予处理。现乔志刚已办理该涉案房屋的产权登记，取得了该房屋的所有权，宋伟要求徐长顺协助办理房屋过户手续、交付房屋，于法无据，本院不予支持。如宋伟认为徐长顺在导致合同无效方面存在过错，可另行解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五百二十五元，由宋伟负担（已交纳）；二审案件受理费五百二十五元，由宋伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 斌代理审判员 阎 炜代理审判员 黄晓丰二〇一三年十月十八日书 记 员 郝 雪 更多数据：搜索“”来源：