（2013）佛南法桂民三初字第150号

裁判日期: 2013-10-18

公开日期: 2014-02-27

案件名称

原告佛山市星晖中建物业管理有限公司与被告黄卓全物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市星晖中建物业管理有限公司,黄卓全

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第二条，第七条，第四十二条第一款，第六十七条；《广东省物业管理条例》：第四十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2013）佛南法桂民三初字第150号原告佛山市星晖中建物业管理有限公司，住所佛山市南海区。法定代表人戚小洁，经理。委托代理人陈志雄和梁国财，分别是广东中信致诚律师事务所律师和律师助理。被告黄卓全，男，1980年8月31日出生，汉族，住址佛山市南海区。原告佛山市XXXX物业管理有限公司（以下简称“XX物管”）与被告黄XX物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈小燕独任审理，本案于同年9月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈志雄、被告黄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是佛山市南海桂城叠滘大道XXX的物业管理公司，被告是XXX4号楼2座601房的住户。原、被告双方于2007年2月28日签订XXX前期物业管理服务协议，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告则应在每月5号前交纳相应的物业管理费等，否则按物业管理服务协议约定，被告应按欠交物业管理费的千分之一向原告计付逾期违约金。被告无故拖欠原告从2010年7月起暂计至2013年6月止的物业管理费4498.92元，产生逾期付款违约金暂计算至2013年6月是526元。但需明确，被告支付逾期付款违约金数额应计算至实际付清管理费之日止。另，佛山市南海雍诚物业管理有限公司于2012年9月经佛山市南海区工商行政管理局核准变更名称为佛山市XXXX物业管理有限公司。综上，请求法院依法判令：1、被告向原告支付从2010年7月至2013年6月的物业管理费4498.92元及违约金526元（违约金以124.97元为本金分别从2010年7月起至2013年6月各月的6日至款项清偿之日止，按银行同期一年贷款利率上浮50%计算，暂计至起诉当日）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：第一、原告没有与全体业主签订物业服务合同，被告只与雍诚公司签订了物业服务合同。第二，被告一直有缴纳管理费，但后期原告提供服务做不到，小区的物业管理很差，小区出现违章建筑，且没有及时制止。小区物管的行为危害了小区的公共安全。第三、购买房子时，原告称是封闭式小区，但现在人员进入随便，经常有小偷入屋盗窃。第四、小区管理差，脏乱等，原告将业主的信息随意张贴在窗口，泄露业主身份信息，导致有人乘虚而入。第五、小区公共场所存在脏乱差，且蚊子很多，小猫、小狗很多，容易引发登革热、传染弓形虫。诉讼中，原告举证如下：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、核准变更通知书、被告身份证（复印件5份），用以证明原告、被告的诉讼主体资格，及原告具有物业管理资质。2、物业服务费催缴通知单（复印件2份，与原件核对无异议），证明原告向被告主张相关的物管费用等的事实。3、XXX业主收楼确认书（复印件1份，与原件核对无异议），证明被告是业主，且实际接收物业。4、物业服务收费备案表（复印件1份，与原件核对无异议），证明原告的收费是经过物价局的备案。5、广东省买卖合同（复印件1份，与原件核对无异议），用以证明原被告的物业管理关系。经庭审质证、辩证，被告对原告举证1的企业法人营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书的真实性无法确认，与被告无关，被告没有与原告签订过合同。对原告举证1的核准变更通知书没有异议，但原告应在变更后与被告重新签订协议。对原告举证1的被告身份证的三性无异议。对原告举证2的真实性有异议，被告从未见过该种通知书。对原告举证3的真实性无异议。对原告举证4的真实性无异议。对原告举证5的真实性有异议，被告是与雍诚公司有物业关系，与原告没有服务关系。诉讼中，被告举证如下：1、照片（打印件8页），证明原告在管理期间，小区管理差、乱，没有进行封闭管理，及小区存在违章建筑。2、视频（光盘1个），用以证明保安没有履行管理义务，管理人员任由外面人员、车辆进入，另证明小区存在违章建筑。3、防盗小贴示、报警回执（复印件2份），证明小区安全管理措施不到位，经常有小偷入室盗窃。经庭审质证、辩证，原告对被告举证1、2的真实性、关联性均有异议，对于小区存在违章建筑的问题，小区物管也没有执法权。对被告举证3的真实性没有异议，对关联性有异议，认为小区发生偷窃的现象在任何小区都存在，原告及时贴出小告示已经尽到了适当的提醒，履行了小区管理的职责。经审查，原告举证1中的核准变更通知书及被告身份证、举证3、举证4，经被告质证，被告无异议，本院予以采信。原告举证1中的企业法人营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书，因经过相关部门注册、登记或备案，被告虽有异议但不能举证推翻，故本院对原告举证1的上述证据的真实性予以采信。原告举证2，因是原告单方制作，无被告的签名确认，本院不予采信。原告举证5，因原告的名称佛山市南海雍诚物业管理有限公司变更而来，被告确认与该司签订过合同，故本院对原告举证5予以采信。被告举证1、2，是被告对XXX小区中的场景进行拍摄的图片，原告虽有异议，但不能举证予以推翻，故本院对被告举证1、2的真实性予以采信。原告对被告举证3的真实性无异议，本院予以采信。根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2012年10月9日，佛山市南海雍诚物业管理有限公司变更名称为佛山市XXXX物业管理有限公司。原告经营的范围为物业管理、停车服务。原告持有资质等级为壹级的物业服务企业资质证书。被告黄XX是佛山市南海区桂城叠滘大道XXX4号楼2座601房的业主，其建筑面积为125.03平方米。2007年2月28日，被告黄XX与佛山市南海区星晖房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，被告从该司购买了位于佛山市南海区桂城叠滘大道XXX4号楼2座601房。原告根据涉案房产的实际建筑面积124.97平方米按每月每平方米1元收取物业管理费。原告依约为涉案房产提供物业管理服务，涉案房产的物业管理费为124.97元／月。被告自2010年7月开始没有交纳房屋物业管理费，截止至2013年6月，被告欠付原告物业管理费合计为4498.92元（124.97元／月×36个月）。另查，从（2013）佛南法桂民三初字第145、154号案及本案的被告举证可知，XXX小区的车库存在积水，水沟、池塘有枯枝烂未清理，公共设备、器材未及时维修，地面垃圾未及时清理的状况。本院认为：原、被告之间存在物业服务合同关系。原告为涉案房产提供物业管理服务，被告应按时交纳物业管理费。因此，被告应支付2013年6月前的物业管理费4498.92元予原告。原告提供的物业服务确实存在不足，这从（2013）佛南法桂民三初第145、154案及本案的被告提供的照片可以看出整个住宅小区的安全、卫生情况确实存在问题，考虑到被告拖欠原告物业管理费给原告造成了利息的损失，本院从公平的原则出发酌定原告只收取物业管理费4498.92元，对于原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条、第六十七条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄XX应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年6月30日前的物业管理费4498.92元予原告佛山市XXXX物业管理有限公司。二、驳回原告佛山市XXXX物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之元日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　陈小燕二〇一三年十月十八日书记员　　杨风娥搜索“”