（2013）宝渭法民初字第01291号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-12-16
案件名称
原告张宝凤诉被告王小明土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宝鸡市渭滨区人民法院
所属地区
宝鸡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张宝凤,王小明
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十二条，第六十二条
全文
陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝渭法民初字第01291号原告张宝凤，女，汉族，住宝鸡市金台区上马营。被告王小明，男，汉族，住宝鸡市渭滨区公园路。原告张宝凤诉被告王小明土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张宝凤及被告王小明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张宝凤诉称，经口头协商，被告于2009年3月租赁原告的位于宝鸡市渭滨区王家河村四组的场地一院，用于养殖经营，商定租赁费为每年1万元。在其租赁期间，从未支付租金，原告多年来多次找被告催要租赁费，被告每次都答应，事后却东躲西藏。请求判令：解除原、被告的租赁协议，被告返还租赁原告的位于王家河村四组的饲养室场地并恢复原状，被告支付2009年3月至今的租赁费共计4万元，被告承担本案诉讼费。被告王小明辩称，原、被告本系朋友关系，先前被告对原告多有资助。2009年3月，原告找到被告，诉说其在王家河买到一宗土地，欲将该地转让给具有王家河村民资格的被告。时值被告正欲发展养殖业需要土地，便欣然应允。原告告知被告其购买土地价格为5.5万元，已向王家河村委会支付4.5万元，被告可代为支付剩余1万元，并给付其4.5万元后原告将购地手续交给被告。被告代原告缴纳1万元购地款后，对地上房屋进行修缮并扩建作为养殖使用，并多次催告原告，欲缴清剩余款项以便原告移交购地资料给被告，原告每次口头答应但均设法推脱。原、被告之间不存在土地租赁关系，仅存在土地转让关系。如原告坚持要回土地，应赔偿被告修缮扩建损失，如原告将土地转让给被告，被告愿多付适当转让费用。经审理查明，2000年5月22日，原告与宝鸡市渭滨区王家河村签订《协议书》一份，约定：王家河村将该村四组荒地一处出售给原告，具体面积东西长23米，南北长29米；包括原饲养室全部面积、房屋在内，金额共计40000元；村委会收取管理费3000元，征地金额及管理费一次交清；王家河村负责向上级土地部门申请协调有关问题并协助办理，手续费由原告承担。2000年9月26日，张宝凤向王家河村委会缴纳土地管理费3000元。2000年12月25日，张宝凤向王家河村委会缴纳买地款40000元。2003年7月16日，王家河村与张宝凤签订《王家河村第四组关于拍卖四荒地补充协议的说明》一份：“王家河村四组给张宝凤拍卖四荒地补充协议中第一款，由张宝凤在原来所交四万元使用费的基础上，增加1.5万元，用于硬化道路，由于各种原因已不可能。故经王家河村委会及张宝凤、四组村民代表等于2003年7月16日下午会议共同协商，变更为壹万元，双方表示同意。”该说明下有王家河村委会签章、村委会成员及村民代表签名。2004年1月8日，王家河村村民委员会再次出具《王家河村第四组关于拍卖四荒地补充协议的说明》一份：“关于王家河四组给张宝凤拍卖四荒地一事，于2000年5月25日已正式达成协议，张宝凤已交款肆万元。因上级有关部门暂不予审批，现无正式审批手续，故经王家河村委会及张宝凤、四组村民代表，于2003年7月16日下午研究的补充协议，继续有效，再不变更。”该说明下有王家河村委会签章及王家河村四组26名村民签名。2009年3月，原、被告达成口头协议，约定原告将该土地及地上建筑物租赁给被告用于养狗，原告欠王家河村的1万元使用费由被告代缴。2009年5月13日，被告代原告向王家河村缴纳“四组老饲养室出让土地补偿款”10000元。之后，被告即开始使用该土地及地上建筑物，并修建围墙及铁门，在院内加盖砖头平房一排，养狗铁笼若干。被告从未向原告支付租赁费或其他费用。2013年6月6日，王家河村村民委员会与原告签订《变更协议》一份并出具说明，称原来签订买卖协议时对法律法规不熟悉，现将买卖协议变更为承包协议，自2000年5月22日至2050年5月21日。又查，经询问王家河村委会，原告承包土地面积约一亩。当时仅有土房四间，没有围墙。2000年前该土地包括房屋租赁费为每年2000元，现在最低应为每年3000元。经咨询行业人士，被告修建的围墙、铁门及院内砖头平房一排，当年造价约为50000-60000元。上述事实，有《协议书》、《王家河村第四组关于拍卖四荒地补充协议的说明》、收款收据、王家河村委会证明、《变更协议》、说明、当事人陈述等相关证据在卷为凭，并经庭审举证、质证和本院审查，足以采信。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》（1999年）第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”原告与王家河村委会2000年签订的《协议书》虽字面表述为王家河村将该村四组荒地一处出售给原告，但从其目的来看仍是转让该荒地的使用权，并已于2013年对该协议进行变更，对该土地使用权转让协议的效力予以认定。原告取得该土地使用权后，同意将该土地及地上房屋租赁给被告使用。被告王小明辩称原告将该地转让给被告，无证据支持，亦未办理任何手续，本院不予采信。双方未签订书面租赁合同，租赁期限不明确。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”根据《合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，原告可以随时解除合同。现原告要求解除合同，本院予以认可，被告应当返还原告土地及原属地上房屋。关于租金，原告诉称每年一万，无证据证实，且与王家河村委会的证言差距过大，不予采信。根据《合同法》第六十二条的规定，租金应按照订立合同时履行地的市场价格履行。王家河村委会证明该土地包括房屋租赁费2000年前为每年2000元，现最低应为每年3000元。本院酌定租金为每年2500元，四年合计租赁费为10000元。被告代原告支付了10000元土地使用费，无需再向原告交纳租赁费。被告在土地上修建围墙及铁门，在院内加盖平房一排，养狗铁笼若干。现无证据表明被告增设建筑取得了原告的同意，但添附物确已实际存在，适宜拆除的物品被告可以拆除搬离。被告出具的收据、收条等证据因无其他证据相印证，其证明力不予认定。原、被告均明确表示不对添附物的造价进行鉴定，本院对被告的损失无法具体核定，经咨询行业人士，当年造价约为50000余元，参考拆除、折旧等，本院酌情认定原告应支付被告15000元。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》（1999年）第二条、《中华人民共和国合同法》第六十二条、第二百一十五条、二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告张宝凤与被告王小明之间的土地租赁合同。二、被告王小明返还原告张宝凤位于王家河村四组的饲养室场地及地上土房四间。三、原告张宝凤支付被告王小明建筑物补偿款15000元。上述义务限于本判决生效之日起30日内履行。四、驳回原告张宝凤的其他诉讼请求。本案受理费1800元，由被告王小明承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，同时预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 员 杨 敏人民陪审员 庞荣祥人民陪审员 谭德金二〇一三年十月十八日书 记 员 李 琼 更多数据：