（2013）海民初字第23703号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2015-06-26
案件名称
包润天与宋洋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
包润天,宋洋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第23703号原告（反诉被告）包润天，男。被告（反诉原告）宋洋，男。委托代理人宋少恢（宋洋之父）。委托代理人谢平（宋洋之母）。原告（反诉被告）包润天诉被告宋洋（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王尧峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告包润天与被告宋洋之委托代理人宋少恢、谢平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包润天诉称，2011年7月31日，双方签订房屋租赁合同，宋洋将北京市海淀区西翠路5号今日家园甲5楼X室毛坯房租赁给原告使用，面积为176.65平方米，用途为办公兼居住，租赁期限自2011年8月5日至2015年8月4日。合同还对租金、合同解除等条款作了约定。之后，我花费64169元对毛坯房进行装修和购置家具家电，陆续支付租金。但在2012年8月，宋洋却拆掉电表，致使该房屋断电，阻止我正常使用房屋。我多次找到宋洋交涉，但宋洋未恢复供电。我为此花费2000元购置蓄电池、应急灯、蜡烛等。宋洋之前起诉我，法院判决双方解除合同，但宋洋未赔偿我经济损失，故起诉请求判令宋洋赔偿我装修损失12500元、新家具损失11883.33元、旧家具损失500元、被褥等生活用品损失900元、蓄电池损失1000元、应急灯损失240元、蜡烛损失200元、空调移机费1200元、热水器移机费900元、宽带费损失3600元、暖气散热器及安装损失1500元，上述损失共计34423.33元；诉讼费由宋洋承担。被告宋洋辩称，原告起诉的情况与实际情况不符，且没有法律依据，我不同意原告的诉讼请求。2011年底，我发现原告违反合同约定，将房屋转租给第三方，改变房屋用途，我责令原告改正，原告承认违约行为，写下了违约责任书，承诺4个月后整改，但2012年7月还是没有整改，反而将原来约定的办公位置封闭并出租，所以我依据约定通知原告解除合同。上述事实法院已经判决确认。停电是在8月下旬，因合同已经解除，我方没有义务提供房屋给原告使用，也更没有义务供电，原告强行继续占用房屋，产生的不利后果应由原告承担。我对原告清单中列举的物品是否真实存在以及物品价值、折旧率的真实性都有异议，而且物品一直在原告的控制和使用下，我没有违约也没有损害后果，因此我不同意原告的相关赔偿要求。2011年时，原告承租房屋后开始装修，装修时我的父亲经常去，原告称承租房屋是为了办理家政公司，要打很多隔断，而且原告还改变当时双方协商好的装修计划，装修好后并未将房屋用于办公，而是用于转租，存在违约行为，而我不存在违约行为，所以我不同意赔偿原告的装修损失。综上，我认为双方纠纷不是停电造成的，而是原告违约，合同解除之后双方产生的纠纷，起诉书中的陈述相互矛盾、歪曲事实、诉讼请求有偏颇，缺乏相应的理由和法律依据，我认为法院应该驳回。另外，由于原告的违约行为导致合同提前解除，致使我产生相关损失，故起诉反诉要求：1、包润天赔偿我今后要继续出租房屋至少要花广告费2000元、中介费5000元，还要拆除隔断并重新装修，费用为15000元，因装修和招租期间会产生房屋空置3个月以上，要求赔偿房屋空置损失2万元；2、合同解除后，原告至今未将房屋返还给我，我为此缴纳取暖费5299.5元、物业费2937.5元及期间房屋损失按每月1000元计算13个月共计13000元，上述共计21237元要求包润天赔偿；3、包润天返还我2个铁皮柜及3个门卡，若丢失，要求赔偿铁皮柜损失400元及依约赔偿门卡损失。反诉被告包润天辩称，我同意归还2个铁皮柜和3个门卡外，其他反诉请求都是没有发生的费用，不同意赔偿。经审理查明，宋洋系北京市海淀区西翠路5号今日家园甲5号楼1层X室房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人。2011年7月31日，宋少恢受宋洋之委托与包润天签订房屋租赁合同，约定宋洋（甲方）将诉争房屋出租给包润天（乙方）用于办公兼居住，租赁期自2011年8月5日至2015年8月4日，共计肆年48个月，每季度租金22500元，押金7500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第五条约定：租赁期内的下列费用中，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费由乙方承担。第八条“合同解除”部分第四款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并收回房屋：1、不按照约定支付租金达五日的……，3、擅自改变房屋用途的……，7、擅自将房屋转租给第三人的。第九条“违约责任”约定：乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。第十一条“其他约定事项”约定甲乙双方约定第一年月租金为每月7500元，第二年至第四年月租金甲乙双方再进行平等协商，如房屋租金双方达成一致则合同继续履行，如双方因租金问题未达成一致，本合同则自然终止，双方互不承担违约责任。合同履行过程中，宋洋以包润天存在擅自改变诉争房屋用途为家庭旅馆、未按期支付2012年8月4日以后的租金及擅自将诉争房屋转租给第三人等违约行为为由，于2012年8月4日通知包润天解除合同。后宋洋申请物业停电，并于2012年8月23日申请拆掉表箱。双方因此产生纠纷。为此，宋洋将包润天起诉至本院，要求：1、确认双方于2011年7月31日签订的租赁合同于2012年8月4日解除；2、包润天返还北京市海淀区西翠路5号今日家园甲5号楼1层X室房屋并恢复原状；3、包润天支付2012年8月4日租赁协议解除后，至返还房屋时的房屋使用费，暂计算至2013年1月4日，共计37500元；4、包润天支付违反协议的违约金7500元；5、包润天承担本案诉讼费。本院经审理后认为：双方虽均确认合同期限共计四年，自2011年8月5日至2015年8月4日，但该合同仅约定了第一年每月租金为7500元，未就此后租金数额予以明确约定，而租金数额系租赁合同的核心条款，故该合同明显存在不严谨之处，宋洋作为出租人对此存在主要过错。包润天存在未通知宋洋的情况下，擅自将二楼出租，造成改变诉争房屋用途和擅自将诉争房屋转租给第三人的违约行为，同时因双方签订的合同未就第一年租期以后的租金数额予以明确约定，双方就此难以达成一致意见，租赁关系难以维系，而租金数额系租赁合同的核心条款，宋洋作为出租人对此存在主要过错。宋洋确认停电情况确实存在，且诉争房屋的市政供电至今尚未恢复，上述停电行为必然对诉争房屋的使用产生一定影响，故房屋使用费应比照第一年租期的租金标准予以相应降低，本院酌情判令包润天按照每月3750元的标准向宋洋支付自2012年8月5日至诉争房屋实际返还之日的房屋使用费。据此，本院作出（2013）海民初字第6021号民事判决书，判决：一、宋洋与包润天于二○一一年七月三十一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一二年八月四日解除，包润天于本判决生效后十五日内将北京市海淀区西翠路五号今日家园甲五号楼一层X室房屋恢复原状并返还给宋洋；二、包润天于本判决生效后十五日内按照每月三千七百五十元的标准向宋洋支付自二○一二年八月五日至上述房屋实际返还之日的房屋使用费；三、驳回宋洋的其他诉讼请求。一审宣判后，包润天不服提起上诉。2013年8月12日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第7936号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审宣判后，包润天至今仍未将诉争房屋恢复原状并返还给宋洋。庭审中，包润天称诉讼请求中涉及的物品除蓄电池已经以600元价格出卖给他人及蜡烛已用光外，装修、新旧家具、被褥等生活用品、应急灯、空调、热水器及暖气散热器均在诉争房屋内，但认为原合同期限是4年，以上装修及物品都是按照4年租期准备的，宋洋去年强行解除合同，致使我这些装修和物品都不能按期使用，并要求宋洋予以赔偿。为此，包润天提供装修费、材料费收据及新家具的收据予以证明。宋洋对上述证据的真实性不予认可，认为包润天存在违约行为，不同意赔偿。包润天还称其已将诉争房屋内宽带网费交纳至2016年8月25日，合同解除后剩余的宽带费35个月共计3600元要求宋洋予以赔偿，并提供宽带费收据予以证明。宋洋对宽带费收据的真实性提出异议，并明确表示要求包润天将宽带转出房屋，不同意赔偿。就反诉，宋洋提供2012年度物业费、2012-2013年度供暖费发票予以证明。包润天对发票的真实性予以认可，但认为这些费用合同约定是由宋洋承担，而且法院判决其承担一半房租中已经包含物业费和供暖费。经询问，包润天同意归还宋洋铁皮柜2个及门卡3个。宋洋称反诉中的广告费、中介费、拆除隔断并重新装修费、房屋空置损失现均未实际发生。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、（2013）海民初字第6021号民事判决书、（2013）一中民终字第7936号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为，根据（2013）海民初字第6021号民事判决书及（2013）一中民终字第7936号民事判决书判决内容，双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2012年8月4日解除，包润天应于上述判决生效后15日内将北京市海淀区西翠路五号今日家园甲五号楼一层X室房屋恢复原状并返还给宋洋。所谓恢复原状，指的是将房屋恢复至合同签订后宋洋将房屋交付给包润天时的状态，包润天主张的装修、新旧家具、被褥等生活用品、应急灯、空调、热水器、暖气散热器以及宽带均属于包润天履行生效判决内容时应予以拆除及搬走的范围，相关的拆除及搬运费用应由包润天自行承担。而且生效判决书认定包润天在合同履行过程中存在擅自将二楼出租，造成改变诉争房屋用途和擅自将诉争房屋转租给第三人的违约行为，因此，包润天要求宋洋赔偿装修、新旧家具、被褥等生活用品、应急灯、宽带费、暖气散热器及安装损失、空调、热水器移机费之诉讼请求，没有法律依据，本院均不予支持。关于蓄电池及蜡烛损失一节，因合同解除后，包润天仍购买蓄电池、蜡烛用于继续使用房屋，包润天应自行承担相关费用，且宋洋对包润天购买蓄电池及蜡烛真实性及价值均不予认可，故包润天要求宋洋赔偿蓄电池及蜡烛损失，没有依据，本院亦不予支持。关于反诉，包润天同意归还宋洋铁皮柜2个及门卡3个，本院对此不持异议。宋洋所称为将房屋继续出租所产生的广告费、中介费、重新装修费及房屋空置损失，与包润天在合同履行过程中的违约行为之间并不存在因果关系，且上述损失并未实际发生，故宋洋要求包润天赔偿相关损失，于法无据，本院均不予支持。关于拆除隔断的费用，生效判决书判决包润天应将房屋恢复原状，拆除隔断属恢复原状的范围，故包润天应自行将隔断拆除，相关费用由包润天自行承担，且宋洋未实际垫付该笔费用，故宋洋要求包润天赔偿，没有依据，本院亦不予支持。关于供暖费、物业费及房屋损失一节，生效判决已认定停电行为必然对诉争房屋的使用产生一定影响，并据此判决包润天按照每月3750元的标准向宋洋支付自2012年8月5日至诉争房屋实际返还之日的房屋使用费，因此，宋洋要求包润天另行赔偿房屋使用期间的供暖费、物业费及房屋损失，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、包润天于本判决生效后七日内将北京市海淀区西翠路五号今日家园甲五号楼一层X室房屋内的铁皮柜二个及门卡三个返还给宋洋；二、驳回包润天全部诉讼请求；三、驳回宋洋其他反诉请求。本诉案件受理费三百三十元，由包润天负担，已交纳。反诉案件受理费六百二十五元，由包润天负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳；由宋洋负担六百元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 王尧峰二〇一三年十月十八日书 记 员 丁 珊 来源：百度“”