（2013）一中民四终字第959号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-10-15
案件名称
薛春玲等诉天津市中腾房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛春玲,赵金娜,天津市中腾房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民四终字第959号上诉人（原审原告）薛春玲，女，1948年出生，汉族，住天津市南开区。委托代理人赵宝起（夫妻关系），1947年出生，汉族，住天津市南开区。上诉人（原审原告）赵金娜，女，1975年出生，汉族，住天津市南开区。委托代理人赵宝起（父女关系），基本情况同前。被上诉人（原审被告）天津市中腾房地产开发有限公司，住所地天津市南开区。法定代表人王天林，总经理。委托代理人李国良，该公司职员。上诉人薛春玲、赵金娜因商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2012）南民初字第5586号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人薛春玲、赵金娜的委托代理人赵宝起及被上诉人天津市中腾房地产开发有限公司委托代理人李国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2007年12月20日，二原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，该合同于2007年12月21日在天津市南开区房地产管理局备案。合同约定二原告购买被告开发建设的坐落于天津市南开区黄河道中段南侧虹畔馨苑XXX号商品房一套，建筑面积为111.37平方米，总价款为1173840元。合同第十二条约定，被告自初始登记完毕之日起180日办结房屋权属登记，由于被告原因未能在上述期限内办结房屋权属登记的，合同继续履行，被告应按房屋价款的0.01%向原告支付违约金。2009年3月12日被告向二原告交付涉诉房屋。原、被告此前就涉诉房屋的其他问题产生纠纷，（2012）一中民四终字第770号民事判决书中写明本案涉及的问题应另案解决。现原告起诉请求：一、主张被告将X号楼一层恢复为车库，并依据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，赔偿二原告自入住至被告恢复车库期间的因被告出租、出售该层获得的款项应按公摊面积返还业主，并支付利息；二、被告按照已付购房款总额、以银行计收逾期贷款的利息计算，支付擅自改变车库的违约金。三、撤销《天津市商品房买卖合同》中的第十二条。庭审中，原、被告均认可讼争房屋所在的虹畔馨苑X号楼一层应为车库。一层车库确有改为底商或住房，但被告表示上述改造系业主自主行为，并非被告对车库进行的改造。另，天津市国土资源和房屋管理局测量大队就南开区虹畔馨苑X号楼出具的测绘成果报告书中，各幢的公用部分和分摊说明：公用面积中的外墙和配电室分摊范围是全楼，公用面积中的梯、门斗、电梯机房的分摊范围是住宅。一审法院就X号楼一层车库权属问题向天津市房地产管理局进行查询。经询，虹畔馨苑X号楼一层车库的所有权人确为被告，且已有部分车库出售。一审法院就此向天津市国土资源和房屋管理局测量大队就其出具的南开区虹畔馨苑X号楼测绘报告中公摊部分的计算进行询问，其工作人员告知该楼的车库并不包含在公摊面积中，车库承担的公摊部分包括外墙和配电室，不包括梯、门斗、电梯机房。一审法院于2012年12月12日到讼争房屋所在的虹畔馨苑小区现场勘察相关情况，现该小区X-X号楼一层均系独立入户的房屋，确有部分已经出售、出租，且有人长期居住。该小区X-X号楼一层多为独立入户的房屋，且大部分已经作为底商对外营业。一审法院认为，二原告作为完全民事行为能力人与被告签订《天津市商品房买卖合同》，该行为应系双方当事人真实意思表示。现原告要求撤销该合同中第十二条的约定，认为该合同条款与法律规定不相符，但二原告对合同中所载的条款在签订时即应予明知，且该合同中所约定的相关款项并未违反法律禁止性规定，应认定其合法有效，故对原告此项诉请不予支持。关于二原告诉请要求被告将虹畔馨苑X号楼的一层变更为车库并赔偿其经济损失一节，原告虽称虹畔馨苑X号楼一层应计入全体X号楼业主的公摊面积，并称被告将虹畔馨苑X号楼一层以住宅方式出售，侵害了全体业主的利益，但二原告仅作为独立业主，并不能代表其所在小区的全部业主主张利益受损，且原、被告亦认可虹畔馨苑X号楼一层的设计用途应为车库，经一审法院核实被告为虹畔馨苑X号楼一层车库的所有权人。且二原告未充分举证证明一层变更原设计用途系被告行为所致，故二原告此主张不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决为：驳回原告薛春玲、原告赵金娜的全部诉讼请求。上诉人薛春玲、赵金娜不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销（2012）南民初字第5586号民事判决书；2、要求被上诉人将虹畔馨苑X号楼一层，按原规划设计恢复原状，以达到使用功能，并承担相应的违约责任；3、要求被上诉人当庭出示虹畔馨苑《房产测绘成果报告书》；4、要求被上诉人当庭出示虹畔馨苑X号楼一层车库的销售许可证，所有权人的法律依据及一层房屋的买卖合同、发票、税票、维修基金发票；5、案件诉讼费由被上诉人承担。理由：1、一审法院违反法律规定的审限规定，超期判决。一审判决认为二上诉人作为独立业主，并不能代表其所在小区的全部业主，主张利益受损，实际上在本案中上诉人并没有代表全小区业主起诉，其主张的是自己所在楼栋的利益损失。如果主张全小区业主的利益受损，也是符合法律规定的。2、业主入住时，开发商已经将一层建为商品房，不是车库。是开发商所做的1号楼到8号楼外檐的装修，无论从外墙石材的规格、尺寸、颜色、材质、及营造做法完全一致。各单元门无论从材质、颜色、外观都完全相同，一层阳台窗户的护栏从材质、颜色、尺寸、外观也一模一样。一层供暖设施也是开发商所为。虹畔馨苑X号楼一层原规划设计图、竣工验收图都是车库。该楼房测绘成果报告书注明一层也是车库。天津市国土资源和房屋管理局测量大队在测绘时该楼一层已建商品房，为了逃避责任，在测绘成果中标注“所涉及到的房屋及户室用途均以设计图纸为准”。3、一审法院及被上诉人应当庭出示X号楼一层车库的销售许可证及所售房屋的买卖合同、发票、税票、维修基金发票。被上诉人天津市中腾房地产开发有限公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。针对上诉请求1、2、5项意见是同意一审判决。认为X号楼一层是按照原计划施工的，就是车库。被上诉人是车库所有人，允许被上诉人出售。上诉人的第3、4项并不是一审的诉讼请求，属于新的诉求，法院不应审理。经审理查明，被上诉人在二审期间提供了以下证据：1、2009年5月22日签订的《天津市商品房买卖合同》一份及2009年4月3日《销售不动产统一发票（自开）记账联》。房屋坐落地点为天津市南开区黄河道中段南侧虹畔馨苑6-1-03。证明被上诉人将此车库销售予案外人。2、2009年6月17日缴存人为被上诉人的《天津市商品住宅维修基金交款收据》。3、2011年11月29日付款人为被上诉人的《天津市非税收入统一缴款书（带收费票证）》一张，以证明虹畔馨苑初始登记时间。本院依职权到天津市南开区房地产管理局调取了以下证据：1、2006年11月5日出台的《关于规范房地产登记中房屋设计用途和土地用途填写等有关问题的通知》，文号为津国土房权（2006）1166号。2、天津市南开区黄河道中段南侧虹畔馨苑4-1-102号的房地产登记簿查询证明、《天津市商品房买卖合同（非住宅类）》及商品房产权证。3、虹畔馨苑6号楼1层、2层、3-23层、24层、25层、25a层、25b层、X号楼1层、2层、3层、4-11层、11a层等分层分户平面图。一审法院查明的其他案件事实与本院查明的事实一致。案经调解未果。本院认为，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系真实意思表示，合法有效。上诉人要求撤销《天津市商品房买卖合同》的第十二条，但该条所涉及的逾期办理房产证违约金的问题已经在本院（2012）一中民四终字第770号案件中审结并已生效，本案不再涉及。关于上诉人要求恢复3-8号楼一层房屋设计、结构及使用功能之请求，因上诉人所述房屋为被上诉人所有，且已与案外人订立合同关系，现上诉人的主张涉及案外人的合同权利，且上述房屋使用过程中，对上诉人造成侵害的证据不足，故上诉人要求恢复原状的请求，不予支持。上诉人对天津市国土资源和房屋管理局测量大队出具的《房产测绘成果报告书》证明内容的质疑，与本案不属于同一法律关系。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人薛春玲、赵金娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 王润生审 判 员 高良栋代理审判员 张 璇二〇一三年十月十八日书 记 员 刘 艳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”