（2013）西民初字第06182号

裁判日期: 2013-10-18

公开日期: 2014-07-30

案件名称

武斌与北京广德马克超市有限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

武斌,北京广德马克超市有限公司西城分公司,北京广德马克超市有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

北京市西城区人民法院民事判决书（2013）西民初字第06182号原告（反诉被告）武斌，男，1970年12月1日出生。委托代理人汤道金，北京市京豪律师事务所律师。被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司，营业场所北京市西城区地安门外大街178号。负责人张莹莹，总经理。委托代理人邱新，北京市合达律师事务所律师。委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。被告北京广德马克超市有限公司，住所地北京市东城区国瑞城中区西部地下二层商场C东区C-3号单元。法定代表人张莹莹，总经理。委托代理人邱新，北京市合达律师事务所律师。委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。原告（反诉被告）武斌与被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司及被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司反诉原告（反诉被告）武斌租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）武斌及其委托代理人汤道金，被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司的委托代理人余尘到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告（反诉被告）武斌诉称：2012年7月，被告以”京客隆地安门店”名义进行招商，双方进行洽谈，并于2012年7月18日签订合同，合同期限为2012年8月14日至2014年8月13日，月租金4900元，保证金5000元，约定2012年8月14日开始营业。2012年7月18日，原告交付被告租金58800元及保证金5000元，原告从事销售手机配件。后我方进行装修，2012年8月初，被告也对此进行检查，并予以认可。2012年8月14日未能开业，地安门店试营业时间为2012年9月28日。2012年9月27日，被告要求与原告签订补充协议，我方要求必须保证京客隆超市正常营业，方签订该补充协议，被告同意该条件，承诺京客隆超市于2012年9月28日正常营业，双方后签订补充协议，但至今京客隆超市也没有营业。被告与原告协商变更起租时间，但原告认为被告开业打出的牌子是”京客隆地安门便利店”，与招商时承诺的”京客隆超市”不一致，所以没有签订变更协议。如果是”京客隆地安门店”进货渠道是正规的，而便利店则自已组织货源，信誉低于京客隆店，规模也小。被告因手续不全，没有办理卫生许可证，原告承包摊位从事手机配件销售，因被告原因，责令小吃城停业。我们于2012年9月28日开业，自2012年11月后，小吃城停业影响原告生意，一直处于半停业状态。我们认为受到了欺骗，原告也可能存在重大误解，根据合同法94条，因为京客隆超市没有进驻，而换成京客隆便利店，便利店的规模和信誉无法与超市相匹敌，影响原告生意，没有固定客源，我方当时签订合同是奔京客隆超市，但被告行为致使合同目的无法实现。现起诉要求：1、判令解除原告与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司签订的编号为A30、A31的租赁合同。2、判令被告北京广德马克超市有限公司返还原告租赁费58800元、保证金5000元。3、判令被告北京广德马克超市有限公司赔偿原告装修及设备费10580元。4、判令本次诉讼费用由被告负担。被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司辩称：2012年6月，被告进行招商。2012年7月18日签订合同，合同期限为2012年8月14日至2014年8月13日，月租金4900元，保证金5000元。2012年7月18日，原告交付被告租金58800元及保证金5000元。双方签署合同有效，被告无违法情况。我方招商的名字是京客隆地安门店，在补充协议当中明确了京客隆超市。双方对京客隆地安门店理解有差异。普通超市的规模与便利店并无差异，综合超市的规模较大，本案中超市和便利店并无不同。我方商场有京客隆便利店、餐饮、服装等很多，约几千平方米，当时招商时并未承诺是以”京客隆超市地安门店”的名义在招商，而且一切是以合同约定为准，若原告有异议可以不签合同。且京客隆地安门店与京客隆便利店并无任何的不同。原被告签订的合同系合法有效的，在合同的履行过程中，被告无任何违约行为；原告以被告招商时所说的京客隆便利店与京客隆超市的名称、开业时间不符合而提起诉讼，是不合法的。原告想与被告解除合同的真实原因系因经营情况不善，市场状况不是很好，原告是想要转嫁风险。被告已经取得食品流通许可证，但是否影响小吃城的正常经营需要核实。不同意原告的诉讼请求。原告于2012年7月试营业，9月28日正式营业，试营业至正式营业期间未收取租金，2012年9月28日起计收租金。原告实际经营状况回去核实。原告的行为影响了被告的营业和招商，造成了损失，请求法庭予以酌情考量。反诉请求：1、请求判令解除双方签订的合同；2、原告返还被告租赁场地；3、不予退还原告保证金5000元；4、原告支付被告违约金29400元（相当于六个月租金，每月4900元），诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）武斌对反诉辩称：同意解除双方签订的租赁合同，合同解除后，若被告进行相应赔偿，我方同意返还租赁场地，不同意退还保证金和违约金。被告未就其所主张的原告停业状况充分举证，原告只是半歇业状态，但并未关闭商铺。双方签订的租赁合同，双方权利义务不对等，显失公平。经审理查明：2012年6月开始被告以京客隆地安门店名义对西城区地安门外大街178号商铺进行招商。2012年7月18日原告与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司签订编号为A30A31的合同书，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司将位于北京西城区地安门外大街178号商场一层商铺租赁给原告经营手机及维修、配件、电脑耗材、小家电。租赁期限24个月，自2012年8月14日起至2014年8月13日止，月租金4900元，年付租金58800元，保证金5000元。合同约定2012年8月14日为最迟对外营业日（被告北京广德马克超市有限公司西城分公司另有通知除外）。合同约定原告应当在开业前取得政府或其他有关部门规定有关原告使用或占用经营场所所需的许可或批准并在整个经营期内维持其有效性......。该合同违约部分约定，原告未经被告北京广德马克超市有限公司西城分公司同意擅自停止对外营业达到十天时，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司有权即时终止合同、收回该商铺、不予退还保证金并保留追究造成一切损失的权利。因原告方在合同履行期内由于违约或单方行为而导致合同终止的，原告方除承担按照合同约定的违约责任外，需另向被告北京广德马克超市有限公司西城分公司赔付六个月的租金作为违约金。2012年9月17日，原告与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司签订补充协议，该协议约定开业时间由原来的2012年8月14日，调整为2012年9月28日正式营业。起租日由原来的2012年8月14日调整为2012年9月28日算起，合同期按以上日期顺延。同时还约定被告北京广德马克超市有限公司西城分公司如没有按以上日期开业（2012年9月28日），退还原告方租金，押金，及装修等相关费用。2012年7月18日原告向被告北京广德马克超市有限公司交纳了租金58800元、保证金5000元。2012年7月21日原告向被告北京广德马克超市有限公司交纳电表费280元、电卡费用20元、灭火器费用80元、电费120元。2012年10月9日原告向被告北京广德马克超市有限公司交纳网线费用60元、网费240元。2013年1月10日原告向被告北京广德马克超市有限公司交纳网费80元。2012年8月5日原告购买货架、柜台进行吊顶、装修等共计花费8200元。2012年8月10日原告制作广告牌、安装支付1500元。2012年9月28日前原告进入租赁场地，商场及京客隆地安门便利店于2012年9月28日开业。2013年4月24日庭审中原告称其没有完全停业，属于半歇业状态。2012年11月5日北京市西城区卫生局出具行政处罚决定书，以2012年10月23日对北京市西城区地安门外大街178号北京广德马克超市有限公司西城分公司现场检查时发现，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司未取得餐饮服务许可从事餐饮服务，现场制售土豆粉、刀削面，对其罚款8000元。2013年7月30日本院对现场情况进行核实，原告承租的商铺现有部分玻璃柜台未拆除，无原告其余物品，原告表示柜台对其已经没有使用价值，全部交由被告处理。审理中本院就京客隆在京经营模式等问题向京客隆商业集团进行调查，该集团表示京客隆在北京有三种经营模式，分别为大卖场、综合超市和便利店，便利店分为加盟和直营两种，便利店挂牌为京客隆某某便利店。被告北京广德马克超市有限公司西城分公司与该公司签订了《特许加盟合同》，期限自2012年9月28日至2015年9月27日，面积305平方米。加盟协议只约束加盟区域内场所，便利店加盟是自主经营，出租协议区域外部分是由加盟人自己签合同。北京广德马克超市有限公司西城分公司可以使用京客隆标志，但应当注明京客隆某某便利店或某某加盟店。另查，西城区地安门外大街178号产权人为北京万方有限公司。北京万方有限公司委托北京万方后海前企业经营管理有限公司负责该处物业的经营管理。2012年5月30日北京万方后海前企业经营管理有限公司与北京广德腾建商业管理顾问有限公司签订租赁协议书，协议约定北京万方后海前企业经营管理有限公司将北京市西城区地安门外大街178号的一层、二层、地下一层的一部分租赁北京广德腾建商业管理顾问有限公司使用。审理中被告表示北京广德腾建商业管理顾问有限公司将该处房屋转由其经营、使用。上述事实有当事人陈述、合同书、补充协议、收据、谈话笔录、勘验笔录、照片等证据材料在案佐证。本院认为：原告与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告起诉称被告以京客隆超市名义进行招商但实际为便利店，未能正常营业存在欺诈、违约情况。但根据原告提供的证据显示招商时使用的名称为京客隆地安门店，并未明确为超市，原告在签订合同时应当知晓合同相对方为北京广德马克超市有限公司西城分公司，并非京客隆商业集团，且原告租赁商铺进行经营，应当对租赁场地，经营环境等进行必要的考察，预见到经营过程中可能产生的风险，根据双方补充协议开业时间调整为2012年9月28日，商场已按期开业，故本院认为原告提供的证据不足以证明被告存在欺诈及违约行为，原告要求被赔偿原告装修及设备费10580元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的2012年9月27日签订的补充协议系在被告强迫下所签订一节，因原告未向本院提供充分证据予以证明，故本院对原告上述主张不予采信。原告要求解除合同，现被告同意解除合同，故本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被告应当退还原告交纳的剩余的租金，原告应当将租赁物返还给被告北京广德马克超市有限公司西城分公司。原告未及时返还租赁场地的，应当承担占用期间的使用，关于使用费的标准，本院参照双方合同约定的租金数额确定。因原告于2013年7月30日明确表示对未拆除的玻璃柜台交由被告处理，经核实其余物品确已搬离，故本院认为使用费计算至2013年7月30日为宜。经过计算，扣除使用费后，应当退还原告租金共计9504.66元。对于被告之反诉请求，因原告没有法定理由起诉要求解除合同，且之后未再正常经营，导致合同终止，故原告应当承担相应的违约责任，但合同约定六个月租金的作为违约金，明显过高，原告要求酌减，本院依法酌减违约金为一个月租金。因保证金系为保证合同的履行和为承担相应责任提供担保，在原告已经承担违约金的情况，根据现有证据，被告扣除原告保证金事实及法律依据不足，故被告应当退还原告保证金5000元。虽与原告签订租赁合同的系被告北京广德马克超市有限公司西城分公司，但根据原告提交的收据显示，被告北京广德马克超市有限公司向原告收取了租金、保证金，故被告北京广德马克超市有限公司应当对退还租金、保证金的义务与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司承担连带责任。解除合同后根据相关规定原告作为承租人应当依法将租赁物返还被告，现原告已经明确表示对剩余物品交由被告处理，经核实其余物品确已搬离，原告已不再使用该处，故本院认为场地已返还，剩余物品被告可自行清理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）武斌与被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司签订的合同书及补充协议；二、本判决生效后七日内，被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司退还原告武斌九千五百零四元六角六分、保证金五千元。三、本判决生效后七日内，原告（反诉被告）武斌支付被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司违约金四千九百元；四、驳回原告（反诉被告）武斌的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司的其他反诉请求。如原告（反诉被告）武斌，被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百一十九元五角（含反诉受理费六百六十元），由原告（反诉被告）武斌负担一千三百一十九元五角（已交纳），被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司负担一千元（已经交纳六百六十元，剩余部分于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状两份，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审　判　长　　杨桂林代理审判员　　王　蒙人民陪审员　　黄喜文二〇一三年十月十八日书　记　员　　周凯雯来源：百度搜索“”