（2013）穗天法民四初字第1317号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2015-12-25
案件名称
袁荣辉与叶翠映、黄润华、中国农业银行股份有限公司广州房建支行所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁荣辉,叶翠映,黄润华,中国农业银行股份有限公司广州房建支行
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五十五条，第五十六条，第七十一条；《中华人民共和国物权法》：第十七条，第三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第八条第一款
全文
广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗天法民四初字第1317号原告袁荣辉，住广州市天河区。原告叶翠映，1956年12月20日出，住址同上。共同委托代理人黄海平、邝伟文，分别系广东金海圣律师事务所律师及律师助理。被告黄润华，住广州市天河区。第三人中国农业银行股份有限公司广州房建支行，住所地广州市越秀区。法定代表人黄永忠，职务行长。委托代理人陈琦、叶倩，均系该司职员。原告袁荣辉、叶翠映诉被告黄润华、第三人中国农业银行股份有限公司广州房建支行所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁荣辉、叶翠映及其共同委托代理人黄海平，被告黄润华，第三人的委托代理人陈琦、叶倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：两原告是夫妻关系，位于广州市天河区黄埔大道中路296号704房（面积67.98平方米）是原告的夫妻共同财产。2003年7月8日，原告袁荣辉因下海经商资金周转困难，急于向银行贷款周转。由于银行下属的按揭中心工作人员认为由于原告年龄不能满足向银行申请贷款时间长、贷款利率低、贷款额度大的基本条件，故建议原告以将房屋虚假转让给亲戚中的年轻人，再以该年龄较轻的亲戚的名义向银行申请满足上述条件的银行贷款。在上述人员的提示下，原告物色到被告，原告袁荣辉与被告是表兄弟关系，被告同意以其名义虚假向原告购买涉案的房屋及广州市天河区黄埔大道中296号404房（其中广州市天河区黄埔大道296号404房已经在广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第487号民事判决书）两套，然后再以其名义以该两套房屋抵押给银行，将银行所贷款项分别为20万元全部交给原告使用，由原告以被告的名义还款付息，贷款期限为三十年，双方约定待原告还清贷款后，该两套房屋所有权再转移过户给两原告。由两原告负责支付两次过户的各项税费。而後，原被告于2003年6月19日、2003年7月8日就黄埔大道中路296号704房、404房签订两份虚假的《广州市房地产买卖合同》，被告并没有就704、404房支付任何房款给两原告。原告以被告的名义向中国建设银行天河东路支行及中国农业银行广东省分行营业部分别申请抵押贷款，并获批准各20万元的贷款，所贷款项全部交给原告袁荣辉用于经商周转之用。由于原告以被告的名义从2003年7月8日开始每月向银行逐期还贷付息（存折3328089980117106392用于支付黄埔大道296号404房的还本付息）、（存折44044300460129200用于支付黄埔大道中296号704房的还本付息）。（黄埔大道中296号704房的抵押借款的还贷付息现仍由两原告负责以被告的名义偿还）原告认为被告违背道德底线，非法霸占原告的房屋产权于法不容，被告当时并没有经济能力同时购买原告的两套房屋，被告也没有支付过任何的防范给原告。原被告双方之间的买卖房屋是虚假的。据此，现原告请求法院依法确认黄埔大道中路296号704房的房屋所有权问题归原告所有。现诉至法院，请求判令：1、请求判令人民法院依法确认广州市天河区黄埔大道中路296号704房的所有权属于原告所有；2、判令由被告承担本案诉讼费。被告辩称：我方不同意原告的诉讼请求。1、双方的买卖合同存在诈骗性质，我根本不认识所谓的买卖代理人，也不知道房屋的业主就是原告。原告当时说其不够资金购房，需以我的名义向银行贷款购房。2、若法院判决房屋给原告，我永远无法购买房产。3、原告证据7中“黄某华”签名是我哥哥签的，但签名上面的手写补充说明并非黄某华所写，也不是黄某华的妻子所写。黄某华跟我说，涉案房屋应是叶翠映的福利房，两原告隐瞒了该情况。第三人中国农业银行股份有限公司广州房建支行的意见为：我行与被告签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，我行已依约发放贷款，并已办妥涉案房屋抵押登记。我行是涉案房屋的抵押权人，在未结清贷款前，不同意涉案房屋的权属人变更。若被告提前还贷，我方同意注销抵押登记。经审理查明：两原告为夫妻关系，原告袁荣辉表示被告为其表弟，被告予以确认。据2013年9月2日的广州市房地产档案馆查册单显示：位于广州市天河区黄埔大道中路296号704房产（以下简称“涉案房屋”）的权属登记人为被告黄润华，占有部分为全部；抵押权人为中国农业银行广东省分行营业部；无查封记录。2003年6月12日，被告与中国农业银行广东省分行营业部签订《个人购房抵押借款合同》（二手楼），被告向该行借款20万元并以涉案房屋抵押，借款期限为24年，从2003年6月至2027年6月；还款账户为44×××21。2003年6月19日，原告叶翠映与被告签订《广州市房地产买卖合同》，约定被告以20500元向原告购买涉案房屋，并进行交易登记，广州市国土资源和房屋管理局办理涉案房屋的权属证书，权属登记人为被告。关于涉案房屋的交易款项，原告表示200000元贷款由原告收取，由原告负责归还，并提交户名为被告的存折原件（账号为44-044300460129200）及转账单据若干，证明由其还贷，被告予以确认。对于使用情况，原告表示从未交付房产给被告使用，一直由原告出租，被告予以确认。2005年12月25日，两原告儿子袁某、被告黄润华、案外人黄某华（被告黄润华之兄）签订《承诺书》：因甲方于2005年8月之前，以乙方“黄润华”之名购买了两套房屋，并于2005年8月之前也没有办理转名手续，导致乙方“黄润华”于2005年8月28日欲以自己之名用“个人住房公积金贷款”方式银行按揭购置真正属于自己的产权房屋时，在交付定金、所购楼盘发展商售部得悉乙方“黄润华”名下现有按揭房屋尚未还清贷款后，告知乙方说银行的房屋贷款政策收紧且银行间提前联网，对有房屋未还清贷款的不能再获贷款，要求乙方“黄润华”要么选择一次性付款，要么借用他人的名字进行商业性按揭贷款购房。在资金不足、无奈之下，乙方“黄润华”选择借用其兄长黄某华的名字进行商业性按揭贷款购房（购买的是金某世纪花园C2-31H，向银行借款金额为17万元，借款期限为15年）。因借用他人的名字按揭贷款购房，造成乙方“黄润华”产生如下两项损失：1、不能以个人住房公积金贷款购房，商业性贷款购房与个人住房公积金贷款购房之间存在利息差。以现时乙方购买位于广州市黄埔区茅岗村中山大道以北、黄埔支线以南的金碧世纪花园C2-31H的房屋，按现时贷款利率计算：借款期限同为15年，借款金额均为17万元，商业性贷款还款金额为每月1389.76元；个人住房公积金贷款还款金额为每月1292.68元。两者差额为每月97.08元。2、因是借用他人的名字按揭贷款购房，日后到房地产管理部门办理房产所有权人（即房产证业主）由“黄某华”转名为“黄润华”的有关手续时，须交纳一定的费用和税费。为了维护各方利益，甲乙双方在2005年8月28日达成口头协议，并于2005年12月25日立此书面协议。甲方承诺负责乙方“黄润华”因借用他人的名字进行商业性贷款购买金某世纪花园C2-31H的房屋而产生的如下两项损失：1、商业性贷款购房与个人住房公积金贷款购房之间存在利息差。利息差按贷款银行的贷款利率的变动而变动。（按现时的银行贷款利率：商业性贷款为5.508‰，即每万元月供款是81.75元；个人住房公积金贷款利率为4.41‰，即每万元月供款是76.04元。17万元的商业性贷款与17万元的个人住房公积金贷款之间的利息差额为每月97.08元。）差额补偿支付方式：甲方同意按月（每月的15日前）／年（每年的1月）存入乙方的结算帐户（户名：黄某华，帐号：44×××98，开户行：中国农业银行广州市城南支行）。2、日后到房地产管理部门办理房产所有权人（即房产证业主）由“黄某华”转名为“黄润华”的有关手续时，产生的乙方须交纳的所有的相关费用和税费。甲方同意采用以下第2种方式支付：（1）甲方在陪同乙方办理上述有关手续时支付所有须交纳的相关费用和税费。（2）甲方待乙方办理上述有关手续完毕后的7个工作天内，按办理有关手续须交纳的相关费用和税费的单据以现金或转帐方式给付乙方。此协议从乙方签署《楼宇认购书》购买金某世纪花园C2-31H的房屋之日起生效。乙方须提供相关的《商品房买卖合同》复印件、《个人房屋担保借款合同》原件给甲方审阅确认。此协议一式三份，由甲方、乙方之黄润华、乙方之黄某华各执一份。三份具同等法律效力。2011年12月4日，案外人黄某华出具《关于承诺书补充说明证明》：关于甲方袁某，乙方黄润华、黄某华于2005年12月5日所签订《承诺书》，以乙方“黄润华”之名购买了两套房屋，实为甲方袁某之父（袁荣辉）、母亲（叶翠映）的房屋。第三人庭审确认截至2013年7月20日涉案房屋的抵押贷款还款正常。关于涉案房屋的抵押登记情况，原告表示同意先行垫付偿还第三人的借款，办理涂销抵押登记。另查，原告袁荣辉、叶翠映因所有权确认纠纷向本院起诉被告黄润华、第三人中国工商银行股份有限公司广州北京路支行，请求判令确认广州市天河区黄埔大道中路296号404房归原告袁荣辉、叶翠映所有，本院经审查作出（2012）穗天法民四初字第487号民事判决书，现已生效。在（2012）穗天法民四初字第487号案中，被告向本院答辩称：1995年，我即将大学毕业，原告的儿子袁某在天河区体育东小学也即将毕业。当时，我与原告一家关系还不错，原告就请我为他儿子补了几次课。按照当时的分配政策，我大学毕业要回原籍增城教书。原告主动提出帮忙把我留在天河区，我接受了。我还因此赔给了增城教育局4000多元的培养费。虽然说回到增城的所有同学现在都“住洋房，开小车”，生活比我幸福得多，但是对于原告的帮助，我是心存感激的，所以，后来原告收养了一名后改名为袁园的小女孩，原告每次叫我过去辅导袁园的功课时，我都随叫随到，无偿地为袁园补课。2003年8月，原告找到我，说想买2套房，手头上不够资金，还说，帮了我那么大的忙，希望借我的名义向银行贷款（因为我当时比较年轻，贷款时间可以长一些），每月的贷款由他去还。由于我缺乏社会经验，而且原告和我是表兄弟关系，我万万没想到这是一个圈套，就答应了。原告就开出了一份收入证明，上面写着我是他的公司员工，每月收入3000多元。原告就带着我去银行办贷款手续，我傻乎乎地签了名字。原告怕我知道那两套房子的原业主就是他两夫妻，就收买了银行或中介的职员代理签了《房屋买卖合同》。我郑重声明，我没有委托任何人签那份《房屋买卖合同》，我根本不认识而且从来没见过在那份《房屋买卖合同》签字的任何人。整个过程都是原告夫妇一手策划的，而我是被骗了8年多才知道事情的真相。当时我没有细想，袁某不是比我更年轻吗，他已经年满18周岁，原告给儿子开个收入证明不是可以贷款吗我真后悔没有“防人之心”。2005年8月，我看中了黄埔区金碧世纪花园的一套房子，正想签购房合同时，售楼小姐问我名下有没有房子，我如实地说名下有两套房子。售楼小姐说，这样子不行。我马上打电话给原告希望他把我名下的房子卖了，原告就提出了一个馊主意：让我借我哥“黄某华”的名义去购房，产生的利息差和将来的转名费由原告付。于是，我借了我哥的名义买下了金某世纪花园那套房。没想到，却因此留下了祸根。2005年12月，我哥按照事先约定的内容打印出一式三份的《承诺书》和我一道到原告位于员村都市兰亭花园的家中，原告说，反正他的家产都是会留给儿子的，就由他的儿子代签那份《承诺书》。现在对比—下那份《承诺书》和《房屋买卖合同》就会发现《承诺书》太怪了。儿子继承父辈房产天经地义，有需要代为购买吗？因为金某那套房子是以我哥的名义买的，我不得不每个月跑去农业银行将我农行账户的钱转到我哥的农行账户来还供楼款。当时的利息差每年只有1000多元，按照约定，原告应每年都把这个利息差转到黄某华的农行账尸，可是，原告直到现在，一分钱都没有支付。如果原告说有，请提供证据。至于上面所提的转名费，原告更是避而不谈。原告夫妇的诚信何在2007年5月，我一家三口正式入住金某世纪花园。可是入住一年多，诸事不顺，特别是2008年7月，儿子突患××，入住儿童医院半个多月。我和爱人决定卖掉金某这套房，另外再买回一套。当时正是楼市低迷，我们就想，低价卖出，低价买回。在放盘的同时，我一家人的看房足迹遍及番禺、天河、白云、黄埔、萝岗，光是交通费就花了近万元。终于，2009年的3月，有买家看中了我们的房子并下了2万元定金，与此同时，我们也看中了好几套房子，其中一套是朋友介绍的，就在天河区四海小学附近，81平方米一次性付款45万元即可，还送30平米的超大平台，是开发商抵押给包工头的房子，以房顶债，俗称“工程款”。我还打算买下这套房子就申请调动到四海小学。这边买家一下定金，我就给了那个包工头作购房定金。可是，当我请黄某华夫妇过来签名卖房时，蔡某情（黄某华的老婆）怎么都不听电话，黄某华说她不肯签，他也没办法。因为借名买房这个主意是原告提出来的，而原告的外甥媳妇正是黄某华、蔡某情的婚姻介绍人，所以，我让爱人打电话给原告叶翠映，希望她能做做蔡某情的思想工作，让她签名卖房。那时，我就在旁边听着我爱人与叶翠映的通话。叶翠映竟然说：“这套房的名字是黄某华的，为什么你们卖房前不跟他老婆打招呼？”，除了废话还是废话。蔡某情迟迟不肯签名，结果我们无法卖房，也无法买房。我那2万元的定金泡汤了，看中的那套笋盘最终给中国电信的一名经理买去了，现在这套房子的市价已经足超过150万元。2009年7月，金某那套房子终于卖出。这时，楼价已经又一次飞涨，再后来又出现“限购”，因为我名下有员村那两套房产，我已经没有资格再贷款，连买房的资格都没有了。金某的房子卖了，想着省一点钱再买新房子，我就打算先搬回明珠新村的房子住一段时间，那套房子是我在石牌的学生家长认识开发商介绍买的，买房钱绝大部分是我出的，一部分是我爸出的，黄某华只出了5000元，后来的装修钱、购置家具、电器的费用全都是我出的，可能是办证的人粗心，宅基地证只写了黄某华的名字。这一点蔡某情在婚前就知道的。但此时，她竟然多次大言不惭地说：房产证上是她老公的名字，我们不可以搬进去。我多次打电话让原告做做蔡某情的工作，可是原告袁荣辉竟然说：“这是你们的家事，不关我们的事。”如果原告不是利用我贷款，我会落到如此地步吗后来，原告干脆不接我的电话。大概是2008年年底，原告叶翠映打电话给我，说想卖掉704房，已经在员村二横路的连生地产（现在己改名为连星地产）中介的帮助下，跟‘买家谈好了，实收38万元，叫我过去签名，我二话没说，当晚赶去连生地产。谁知道，叶翠映竟然说，她打电话给买家说要加多1万元才成交，买家可能觉得她言而无信，就没有签约。那时，我仍然不知道原告夫妇就是404和704的一手业主。2010年的一天，原告带着一名所谓的买家到我单位，说让我签名，我说补偿了我的损失再说，原告居然说：“你有什么损失”有一次，出门的时候，我专门了解过，乐某的市价是9000元一平米。在省高院附近的一家饭店房间，我和爱人向原告提出，能不能便宜—点将我名下的一套房子卖给我，原告竟然说：“现在市价一万一、一万二，你想多少钱买”这些年，我们一家三口到处流浪，房租大幅加价，房东急着卖楼等原因，我们被逼一次又一次的搬家，个中滋味，原告可曾想过2011年3月，我们租下了东圃某小区的房子，签了一年期租赁合同，谁知才住了2个月，房东看到行情好，打算卖楼，就像黑社会一样威逼我们在一周内搬走，而且不退回押金和违约金给我们，我的儿子被吓得当场哭了，无奈，我们只好拨打110求助，最终前进街派出所的警察出面才妥善解决这件事。2011年7月，我儿子突发急性传染病，病情非常急，在黄埔医院住院10多天才痊愈，医生说，这种病是居住环境差引发的。而我，落下了半夜经常双脚抖动的毛病，上楼梯很吃力。为了房子，我经常和爱人吵架，家无宁日，爱人因此患上了慢性咽喉炎。我非常愤怒，这一切都是拜袁荣辉夫妇所赐。于是，我决定讨回公道，向法院起诉他俩。谁知，他们竟花重本请了一名“广州市10佳律师”，想了一些歪招，一再拖延时间，再后来竟然好意思做起本案的原告来反咬一口。他们打电话给我的单位领导，说我的坏话，希望我的领导出面做做我的工作。2012年1月12日下午，我在单位与他们一家见面，本来我是给面子给单位领导才见他们的。可惜，他们非常无礼，一开口就说，为何要跟他儿子争房产还说，已经说服黄某华，让黄照华无条件让出明珠新村的房子给我们居住。我是很生气的，一点诚意都没有，浪费我的宝贵时间。黄某华没有固定工作，更没有稳定的收入，他让出明珠新村的房子，难道让他一家一辈子没有安居的地方如果将来蔡某情反悔，或者他们的儿女长大后得知此事不乐意，还不是要打官司宅基地证改不了名字，我毫无保障。也就是说，袁荣辉一家想得太美了，他们一家人毫发未损，我的直接经济损失不少于80万元，精神损失更是无法用金钱弥补。2011年10月，经过我的律师查册，我第一次看到了《房产交易合同》（复印件）的庐山真面目，才知道404和704的上手业主分别是袁荣辉、叶翠映，也就是说，2003年银行贷给我的40万元已经落入他们的腰包。他们当年拿到这40万元是去炒楼的，大赚特赚；扣除供楼款，9年来，他们又在房租上面再挣一笔，纯收益不少于20万元。如果这次法院支持原告的话，原告又可以至少再挣180万元。如果是这样的话，我看很有必要亲自到广东省反贪局一趟，请教反贪局的同志，原告这种行为是不是索贿2003年那个骗局骗了我一次，现在原告还想骗局延续。难道不怕有报应吗那份《房产交易合同》是原告有意隐瞒我的，而且现在可以明确那40万元的确进了他们的腰包，至于《承诺书》所提到的内容，原告根本没有做到。现原告主张其以被告名义申请借款故签订虚假交易合同，请求确认涉案房屋为其所有并办理更名引起本诉。本院认为：依据物权公示原则，涉案房屋登记在被告名下，被告是公示的权属人。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。原告叶翠映、被告黄润华于2003年6月19日就涉案房屋签订《广州市房地产买卖合同》，但被告从未实际占有、使用涉案房屋；上述的交易情形显然有悖日常交易常理。被告与原告之子签订的《承诺书》，虽然该《承诺书》非为原告方与被告方作出，但案外人袁某为两原告儿子，原告方予以确认并无异议，《承诺书》对房产真实交易情况予以反映，本院予以采纳。被告本人在（2012）穗天法民四初字第487号案中作出的庭审答辩，陈述内容为原告方主张通过与被告对涉案房屋进行交易、套取银行借款，该交易行为非真实意思的房屋买卖交易行为，及后双方因借用名义购买房产是否补偿、如何补偿等发生一系列矛盾。综合分析，被告答辩陈述的事实与原告主张的事实、《承诺书》的内容基本一致。故此，本院认为，上述的《广州市房地产买卖合同》非当事人之间的真实意思表示，双方的交易行为仅为被告配合原告套取银行借款而达成的交易，原告未放弃权属权利。原告方依据双方的协议主张权属权利符合法律规定，应予支持。鉴于两原告为夫妻关系，夫妻存续期间购买的房产属于夫妻共同财产，两人作为共同原告提起诉讼并无不当，应予准许。现涉案房屋登记信息与当事人的真实意思表示不一致，原告的主张确认涉案房屋归其所有具有事实依据，本院予以支持。对于涉案房屋目前存在的抵押登记情形，原告方表示愿意代被告向第三人清偿借款债务，以便涂销抵押，消除确权障碍，并无不当，予以准许。为此本案应一并处理，由原告方某为偿还第三人借款。至于原、被告之间的其他债权债务关系不属于本案调处范畴，由当事人另循法律途径处理。至于本案诉讼费用，本院认为，导致双方成诉，双方均需承担一定责任，故此本院判令诉讼费用由双方平等负担。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第五十六条、第七十一条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，判决如下：确认以被告黄润华名义登记的广州市天河区黄埔大道中路296号704房归原告袁荣辉、叶翠映所有，被告黄润华于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告袁荣辉、叶翠映办理上述房产更名至原告袁荣辉、叶翠映名下的房地产登记手续。原告袁荣辉、叶翠映于本判决发生法律效力之日起十五日内向第三人中国农业银行股份有限公司广州房建支行清偿被告黄润华尚欠的银行借款本息。本案受理费13800元由原告袁荣辉、叶翠映负担6900元，由被告黄润华负担6900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 谭巨文人民陪审员 关东英人民陪审员 田常国二〇一三年十月十八日书 记 员 蒲肖明曾妙仪本判决已于2013年月日送达