（2013）浙嘉民终字第454号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-06-19
案件名称
嘉兴市老百姓农贸市场有限公司与涂伟文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嘉兴市老百姓农贸市场有限公司,涂伟文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙嘉民终字第454号上诉人（原审原告）：嘉兴市老百姓农贸市场有限公司。法定代表人：杨景明。委托代理人：刘昕。被上诉人（原审被告）：涂伟文。委托代理人：周太泽。上诉人嘉兴市老百姓农贸市场有限公司（以下简称老百姓公司）因与涂伟文房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2013）嘉南民初字第414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月9日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月3日公开开庭审理了本案，老百姓公司的委托代理人刘昕、涂伟文的委托代理人周太泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2008年4月24日，原嘉兴市博吉置业有限公司（现变更为老百姓公司）与涂伟文弟弟涂伟飞签订房屋租赁合同一份，将位于锦绣农贸市场大门28号的房屋租赁给涂伟文，租期暂定九年，前三年租金为65万元，第四年开始为70万元，第七年开始为75万元，每年租金一年一付，每年提前一个月支付。后双方于2009年9月10日签订租房合同补充协议一份，约定2009年10月1日至2010年9月30日的租金变更为20万元，2010年9月30日的租金按2008年4月24日签订的租房合同为准。2010年12月21日，老百姓公司向涂伟文送达一份关于催交房租款的通知，明确载明2010年10月1日至2011年9月30日房租于2010年12月25日一次性交付年租金（优惠价）50万元（此优惠价只限一年），逾期交付则按原合同执行。2012年10月18日，老百姓公司通过EMS快递向涂伟文送达解除合同通知函一份，内容为：老百姓公司方曾发函要求涂伟文在2012年9月30日之前一次性交清下一年度的房租款70万元整，否则将解除与涂伟文方的租赁合同。至发函日仍未全额支付，故老百姓公司方解除与涂伟文的合同，并给予涂伟文方一个月的时间腾退租赁房产。交还房产时双方就租赁期间的租金进行结算，多退少补。根据EMS快件查询信息，涂伟文方已于次日本人签收。原审另查明，涂伟文已支付2009年10月1日至2010年9月30日租金20万元，2010年10月1日至2011年9月30日租金50万元，2011年10月1日至2012年9月30日70万元，2012年10月1日至2013年9月30日租金70万元。原审认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议的焦点有二：一、双方之间的租赁合同是否应当解除；二、老百姓公司诉请的15万元租金是否应当支持。焦点一，双方签订的《租房合同》以及之后签订的《租房合同补充》，均没有对合同解除作出相关约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。老百姓公司认为其于2012年8月25日、2012年9月11日两次通过挂号信发函给涂伟文，要求支付2012年10月1日至2013年9月30日租金。但该两份挂号信并未由涂伟文本人签收，签收人员为陈筱某（该字无法辨认）、涂鹏刚，老百姓公司也无证据证明该两名人员系涂伟文所雇佣工作人员，亦无法证明该两名人员与涂伟文具有亲属关系，故老百姓公司未能充分证明挂号信上的意思表示已经有效的到达涂伟文处。涂伟文于2012年9月13日支付租金20万元、9月29日支付租金15万元、10月28日支付租金35万元。涂伟文已在老百姓公司催促的合理期限内给付了租金，出租人行使合同解除权不符合法律规定的情形。老百姓公司现提起诉讼要求解除双方租赁合同法律依据不足，不予支持。焦点二，老百姓公司于2010年12月21日向涂伟文送达一份关于催交房租款的通知，该行为视为老百姓公司向涂伟文发出要约，涂伟文在收到该通知后，于同年12月28日支付了租金12500元，并在此后付清了租金余款37500元。涂伟文此行为可以视为以实际行为作出承诺，虽已超过老百姓公司确定的承诺期限，但老百姓公司并未对此提出异议，在此后双方交易过程中，也未就该事项达成新的履行方案。故老百姓公司方已认可涂伟文的履行方式，该期租金已履行完毕。退一步讲，即便该笔租金仍未履行，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，本案也已超过诉讼时效。故老百姓公司提起诉讼要求涂伟文支付15万元租金及利息，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回老百姓公司的诉讼请求。一审案件受理费8278元，保全费3020元，由老百姓公司负担。判决宣告后，老百姓公司不服，向本院提起上诉称，原审认定事实不清：一、双方当事人签订的《租房合同》及《租房合同补充》约定：每年租金一年一付。每年提前一个月支付。依照上述约定，下一年度的租金需提前一个月支付，即从2010年10月1日始，下一年度的租金需于当年的8月31日前全额支付。而涂伟文未按照协议约定履行支付义务，老百姓公司通过挂号信方式向涂伟文发送两封催款函，要求其于2012年9月30日之前支付下一年度租金，否则解除租房合同。但涂伟文未于2012年9月30日之前支付租金。于是老百姓公司向涂伟文发送解除租房合同通知及催促腾退函。老百姓公司认为其已按照法律规定给予涂伟文合理期限，涂伟文逾期不支付，老百姓公司发出的解除合同通知函应于到达涂伟文时生效。老百姓公司提供了两封催缴租金函、解除合同通知函和催促腾退函的送达凭证，以证明涂伟文收到上述函件，涂伟文虽辩称未收到，但无相反证据证明，故法院应采信老百姓公司提供的证据，支持老百姓公司解除合同并要求涂伟文立即腾退房屋的请求。二、2010年12月21日，老百姓公司向涂伟文发出的关于催交房租款的通知显示：此款项于12月25日前一次性交付年租金（优惠价）50万元（此优惠价只限壹年），逾期交付按原合同约定执行。若上述催交房租款的通知属要约，亦是附条件和期限的要约，涂伟文未按照通知要求的条件和期限支付租金，要约条件和期限未成就，要约并不发生法律效力。因此涂伟文仍需按照租房合同的规定支付65万元租金，无需再达成新的履行协议。三、涉案租房合同租期为九年，因为租房合同一直在连续履行，且涂伟文一直未按合同的约定履行提前一个月支付租金的义务，租金只能累积结算，而非分割计算。因租金是同一债权原因产生的债务，具有整体性和同一性，诉讼时效的时间应从最后一期履行期限届满之日起算。因此，老百姓公司要求扣减15万元的租金和利息，应从涂伟文腾退房屋之日起结算。综上，老百姓公司请求：撤销原判，依法改判。涂伟文在二审中答辩称：涉案合同中有关租金支付日期约定不明，双方当事人理解有差异，根据合同法规定，约定不明的租金可以到期后支付。涂伟文没有收到老百姓公司解除合同的函件，并已经全额支付了租金，所以老百姓公司有关合同解除的上诉理由不能成立。关于老百姓公司主张涂伟文2010年少付15万元租金的问题，虽然涂伟文没有在通知要求的期限内支付，但支付的日期仅仅超过通知要求日期的几天时间，老百姓公司事隔两年没有提出异议，视为默许了涂伟文按照通知要求支付15万元的行为。双方当事人在二审中均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。另查明，涂伟文已支付租金详细情况如下：2009年10月1日至2010年9月30日租金20万元（2010年3月30日5万元，6月30日10万元，11月24日5万元）；2010年10月1日至2011年9月30日租金50万元（2010年12月28日12.5万元，2011年1月17日20万元，2月1日17.5万元）；2011年10月1日至2012年9月30日70万元（2011年9月4日20万元，11月3日20万元，11月7日10万元，11月16日10万元，2012年6月29日10万元）；2012年10月1日至2013年9月30日租金70万元（2012年9月13日20万元，9月29日15万元，10月28日35万元）。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案《租房合同》是否应当解除；二、老百姓公司诉请的15万元租金是否应当支持。关于《租房合同》是否应当解除的问题。双方当事人签订的《租房合同》中约定：每年提前一个月支付。但未明确是在每年度租期起算日前一个月支付，还是在每年度租期届满日前一个月支付。根据合同的实际履行情况来看，除2010年9月30日至2011年10月1日的租金外，其余租金均于租期起算日前就开始支付，并且大部分租金均于每年度租期开始后的半年内付清。因此，本院认定《租房合同》中约定的“租金一年一付，每年提前一个月支付”是指每年度租期起算日前一个月支付。老百姓公司称其在涂伟文延付租金后，曾向涂伟文发两份催交房租函的挂号信，但涂伟文辩称未收到。本院认为，老百姓公司邮寄地址为嘉兴市东方路三元路28号，系整个农贸市场的地址，而涂伟文经营超市的地址为农贸市场大门28号，仅是嘉兴市南湖区农贸市场的一部分。在老百姓公司填写的邮寄地址非涂伟文所在地准确地址且信件非涂伟文本人签收的情形下，不能视为老百姓公司已完成信件成功送达的举证责任。故老百姓公司无证据证明其行使合同解除权符合法律规定，其请求解除租赁合同的理由不成立。关于老百姓公司诉请的15万元租金是否应当得到支持的问题。依据《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效应当从当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算。双方当事人签订的租赁合同属于继续性合同，租金在合同履行过程中产生，每一期租金都有各自产生的时间，都是一笔独立的债务。承租人只要未在约定的时间内履行任一笔债务，即侵害了出租人关于该笔租金享有的权利，诉讼时效期间应从每期债务履行期限届满之次日起算，适用一年的诉讼时效。老百姓公司没有提供证据证明其自2010年10月1日至2011年9月30日的租金支付届满之次日起一年内行使过权利，从而不发生诉讼时效中断的效力。现老百姓公司主张15万元租金的请求未过诉讼时效期间，无法律依据，本院对此不予支持。综上，老百姓公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3757元，由上诉人嘉兴市老百姓农贸市场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐元芬审 判 员 李 岗代理审判员 倪 勤二〇一三年十月十八日书 记 员 邵 洁 更多数据：