（2013）一中民四终字第960号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-10-15
案件名称
周璐诉天津市中腾房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周璐,天津市中腾房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民四终字第960号上诉人（原审原告）周璐，男，1973年出生，汉族，住天津市南开区。委托代理人周永厚（父子关系），1940年出生，汉族，住天津市南开区。委托代理人闫晓菲，天津行通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津市中腾房地产开发有限公司，住所地天津市南开区。法定代表人王天林，总经理。委托代理人李国良，该公司职员。上诉人周璐因商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2012）南民初字第3711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周璐的委托代理人周永厚、闫晓菲、被上诉人天津市中腾房地产开发有限公司委托代理人李国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2005年11月13日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，该合同已经在天津市南开区房地产管理局备案。合同约定原告购买被告开发建设的坐落于天津市南开区黄河道中段南侧虹畔馨苑XXX号商品房一套，建筑面积为88.72平方米，总价款为503930元。合同第十二条约定，被告自初始登记完毕之日起180日办结房屋权属登记，由于被告原因未能在上述期限内办结房屋权属登记的，合同继续履行，被告应按房屋价款的0.01%向原告支付违约金。2008年3月13日被告向原告交付讼争房屋。现原告起诉请求：1、请求判令被告尽快给予办理合理合法的产权证，完成产权的分割、归属。开发商提供房屋测绘报告及办理产权证所需由被告提供的天津市房屋所有权转移登记申请书及开发商委托书原件（加盖公章及法人章）、开发商营业执照复印件（加盖公章、年检标记需清晰）；2、判令被告变更《天津市商品房买卖合同》第十二条第一项的规定，依照相关法律规定进行赔偿；3、办理产权证的相关费用由被告承担；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原、被告均认可讼争房屋所在的虹畔馨苑X号楼一层为车库。一层车库改为底商或住房，但被告表示上述改造系业主自主行为，并非被告对车库进行的改造。另，天津市国土资源和房屋管理局测量大队就南开区虹畔馨苑X号楼出具的测绘成果报告书中，各幢的公用部分和分摊说明：公用面积中的外墙和配电室分摊范围是全楼，公用面积中的梯、门斗、电梯机房的分摊范围是住宅。一审法院就X号楼一层车库权属问题向天津市房地产管理局进行查询。经询，X号楼一层车库的所有权人确为被告，且已有部分车库出售。一审法院向天津市国土资源和房屋管理局测量大队就其出具的南开区虹畔馨苑X号楼测绘报告中公摊部分的计算进行询问，其工作人员告知，该楼的车库并不包含在公摊面积中，车库承担的公摊部分包括外墙和配电室，不包括梯、门斗、电梯机房。一审法院于2012年12月12日到讼争房屋所在的虹畔馨苑小区现场勘察相关情况，现该小区3-5号楼一层均系独立入户的房屋，确有部分已经出售、出租且有人长期居住。该小区6-8号楼一层多为独立入户的房屋，且大部分已经作为底商对外营业。一审法院认为，原告作为完全民事行为能力人与被告签订《天津市商品房买卖合同》，该行为系双方当事人真实意思表示。现原告要求变更该合同中第十二条的约定，认为该合同条款与法律规定不相符，但原告对合同中所载的条款在签订时即应予明知，且该合同中所约定的相关款项并未违反法律禁止性规定，应认定其合法有效，故对原告此项诉请不予支持。关于原告诉请被告完成产权的分割、归属一节，原告虽称虹畔馨苑X号楼一层应计入全体X号楼业主的公摊面积，但经核实被告为虹畔馨苑X号楼一层车库的所有权人，故对原告此请求不予支持。被告作为诉争房屋的开发建设方，应配合原告办理诉争房屋的所有权转移手续，被告所述原告尚欠被告购房款一节，被告可另行向原告主张权利。原告主张被告承担逾期办理产权证的违约责任及承担办理产权证的相关费用，无法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决为：一、本判决生效后三十日内，被告天津市中腾房地产开发有限公司配合原告周璐办理坐落于本市南开区虹畔馨苑XXX号房屋的所有权转移手续；二、驳回原告周璐的其他诉讼请求。案件受理费80元，原、被告各担负40元，被告担负的部分于本判决生效后七日内给付原告。上诉人周璐不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销实体内容错误的一审判决第二项并依法改判；2、纠正被上诉人擅自改变3-8号楼一层规划设计、结构及使用的功能，严重侵害业主权益的行为，承担法律责任并依法恢复原状；3、判令被上诉人提供天津市房屋所有权转移登记申请书、开发商委托书原件、开发商营业执照复印件、按重新质证面积开具发票办理合理合法的产权证，并承担拖延办理的有关法律责任。4、因诉讼涉案产生的一切费用由被上诉人承担。理由：1、一审法院认为被上诉人为虹畔馨苑X号楼一层车库的所有权人，缺乏法律依据。产权归属不能依据天津市国土资源和房屋管理局测量大队出具的《房屋测绘成果报告书》。一审法院向天津市国土资源和房屋管理局测量大队调查询问，违反法律规定。2、根据《建筑物配建停车设施设置标准与准则》、《房产测量规范》、建设部《商品房房屋面积计算以及共有面积分摊规则》以及2004年《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》等一系列法律法规，15%的室内停车位及全部露天停车位是全部业主共有的，其余为房地产开发企业出售的业主专用停车位。因此3-8号楼一层车库属于全体业主所有。3、被上诉人应提供属于被上诉人车位的证据。如果本小区3-8号楼一层的所有权归被上诉人所有，那么3-8号楼489个单元，约1.6万平方米的分摊面积在何处。业主需要审查共有与公用面积的测定和分摊计算是否合理。对测绘报告的真实和合法性不予认可。4、规划局批准的虹畔馨苑总平面图一期经济指标参数表，机动车位450个，非机动车位750个在何处。5、不认可一审判决查明中“一层车库确有改为底商或住房，但被上诉人表示上述改造系业主行为，并非被上诉人对车库进行的改造”。请求将车库恢复原状、排除妨碍。被上诉人应当提供3-8号楼一层车库和高架以下一层车库的出租，出售（含阶段出租）等明细及收费存根原始票据及复印件。6、关于房屋面积、分摊面积问题。上诉人根据房产测量规范及房屋建筑面积规定对自己居住的X号楼X门XXX套内面积进行测量后实为63.13平方米，高层分摊比例是15-30%，按照最高30%算应该为18.94平方米、合计为82.07平方米。与被上诉人出售的房屋面积88.75平方米相差5平方米，上诉人再按照天津市国土资源和房屋管理局测量大队提供的该房套内面积66.42平方米的测绘报告，根据测量规范30%的规定是19.93平方米，建筑面积应该是86.35平方米，比被上诉人出售的88.75平方米也少2.4平方米，故上诉人不应该补缴房款，反而被上诉人应退还上诉人2.4平方米的房款和利息。依据双倍返还的规定，被上诉人应退还上诉人本金31921.6元及利息。利息从全部交齐预付款次日起2005年12月26日至兑现交付上诉人之日止，按银行同期贷款利率给付利息，即2003银发251号的相关规定执行。被上诉人天津市中腾房地产开发有限公司辩称，不同意上诉人上诉请求。同意给上诉人办理虹畔馨苑XXX的产权证。但需要上诉人按《房屋测绘成果报告书》确定的面积尺寸补足差价才能办理产权证。一层车库产权人是被上诉人，其有权处置一层车库。经审理查明，被上诉人在二审期间提供了以下证据：1、2009年5月22日签订的《天津市商品房买卖合同》一份及2009年4月3日《销售不动产统一发票（自开）记账联》。房屋坐落地点为天津市南开区黄河道中段南侧虹畔馨苑6-1-03。证明被上诉人将此车库销售予案外人。2、2009年6月17日缴存人为被上诉人的《天津市商品住宅维修基金交款收据》。3、2011年11月29日付款人为被上诉人的《天津市非税收入统一缴款书（带收费票证）》一张，以证明虹畔馨苑初始登记时间。本院依职权到天津市南开区房地产管理局调取了以下证据：1、2006年11月5日出台的《关于规范房地产登记中房屋设计用途和土地用途填写等有关问题的通知》，文号为津国土房权（2006）1166号。2、天津市南开区黄河道中段南侧虹畔馨苑4-1-102号的房地产登记簿查询证明、《天津市商品房买卖合同（非住宅类）》及商品房产权证。3、虹畔馨苑X号楼1层、2层、3-23层、24层、25层、25a层、25b层、4号楼1层、2层、3层、4-11层、11a层等分层分户平面图。一审法院查明的其他案件事实与本院查明的事实一致。案经调解未果。本院认为，双方当事人均同意由被上诉人协助上诉人办理诉争房屋的所有权转移手续，本院予以确认。因被上诉人未能在约定的期限内办结房屋权属登记，故上诉人要求被上诉人支付逾期办理房屋权属登记违约金的请求，应予准许，依据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十二条，被上诉人应向上诉人支付违约金为商品房价款的0.01%，即50.39元。对于上诉人要求撤销该条款的诉请，法律依据不足，本院不予支持。被上诉人提供的天津市国土资源和房屋管理局测量大队出具的《房产测绘成果报告书》，属于国家行政主管机关制作的公文书证。该《房产测绘成果报告书》明确载明上诉人房屋的面积以及一层车库未计入其房屋的公摊面积，因此，上诉人提出重新测量房屋面积及查明公摊面积如何计算的诉讼请求，本院不予支持。进而上诉人提出由被上诉人按照上诉人自行测量的房屋面积进行退还相应购房款、利息以及双倍赔偿的上诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。被上诉人是虹畔馨苑3-8号楼地上一层车库的所有权人，故上诉人请求确认3-8号楼地上一层车库均为业主共同所有的上诉请求，事实依据不足，不予支持。关于上诉人要求恢复3-8号楼一层房屋设计、结构及使用功能之请求，因上诉人所述房屋为被上诉人所有，且已与案外人订立合同关系，现上诉人的主张涉及案外人的合同权利，且上述房屋使用过程中，对上诉人造成侵害的证据不足，故上诉人要求恢复原状的请求，不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2012）南民初字第3711号民事判决及诉讼费的承担部分；二、被上诉人天津市中腾房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付上诉人周璐逾期办结房屋权属登记的违约金50.39元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回上诉人其他上诉请求。二审案件受理费80元，由上诉人周璐负担。本判决为终审判决。审 判 长 王润生审 判 员 高良栋代理审判员 张 璇二〇一三年十月十八日书 记 员 刘 艳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 关注公众号“”