（2013）穗南法万民初字第174号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-12-10
案件名称
广州南沙围垦开发公司与广州恒发集团有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市南沙区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州南沙围垦开发公司,广州恒发集团有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十四条第一款，第六十条第一款，第六十八条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国担保法》：第六十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第八十五条
全文
广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗南法万民初字第174号原告广州南沙围垦开发公司。法定代表人朱伟东，职务董事长。委托代理人李元华，广东正大联合律师事务所律师委托代理人李钦明，广东正大联合律师事务所律师被告广州恒发集团有限公司。法定代表人童建辉，职务经理。原告广州南沙围垦开发公司诉被告广州恒发集团有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。原告广州南沙围垦开发公司的委托代理人李元华、李钦明到庭参加诉讼。被告广州恒发集团有限公司下落不明，无法送达。本院发出公告要求被告广州恒发集团有限公司到庭应诉，被告逾期没有到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行审理，现已审理完结。本案现已审理完结。原告诉称：原告广州南沙围垦开发公司与被告广州恒发集团有限公司于2011年4月8日签订了一份《土地租赁合同》，约定将20涌东围北堤约xxxx平方米地块出租给被告25年，并合作成立广州南沙围垦农业联合开发有限公司，双方约定新公司成立后，由新公司承担合同中原由被告享有和承担的全部权利义务，被告于2011年4月15日交了60万元押金，合同签订后，被告一直没有支付租金，也没有进行任何投资和开发建设，以及根据合同成立新公司。被告的行为已构成严重违约，导致土地闲置，造成原告重大损失。原告在附近出租给被告的地块也因其未能履行合同而被法院判令解除双方的合同。被告商业信誉较差，现在其注册的办公地址已无人员上班，经营状况严重恶化，已经完全丧失履行合同的能力。上述土地租赁合同已不能实现合同目的，故请求法院判令解除该合同，确认被告缴纳的60万元押金不予退还。被告广州恒发集团有限公司没有答辩。经审理查明：原告于2008年6月2日根据《关于明确围垦公司范围国有农用地管理的通知》（穗南开管（2008）1号文）的要求将坐落于广州市南沙区沙尾垦区xxxxxxxxx共xxxxx平方米农用土地使用权移交广州市南沙开发区土地开发中心。土地开发中心委托原告经营管理，所得收入除按规定上缴国资收益外，其余授权原告用于土地维护管理、改善基础设施建设以及湿地保护和开发支出等。被告广州恒发集团有限公司原名为广州市恒发水产有限公司，于2012年10月15日变更登记为广州恒发集团有限公司。原告广州南沙围垦开发公司（为甲方）与被告广州恒发水产有限公司（为乙方）于2011年4月8日签订了一份编号为xxxxx的《土地租赁合同》，为利用南沙区万顷沙镇20涌东围的地理环境和农渔资源，将其发展成为滨海餐饮旅游、休闲渔业、水产品集中贸易和展示一体的商业经济项目，甲方将位于20涌东围北堤（xxxxxx平方米地块出租给乙方开发使用，期限25年。合同约定，租赁期从2011年5月1日起算，甲方于2011年5月1日前将上述土地交付给乙方。租金每年120万元，前两年减半收取。第三、四年按120万收取，第五年递增5%，此后每二年在上年度的租金基础上递增5%。租金每半年结算一次。签订合同后，乙方三十日内向甲方支付押金60万元。双方约定合作成立新公司。待新公司成立后，由新公司接替乙方承担合同中的全部权利和义务。2011年4月15日，广州市恒发水产有限公司于向原告支付了60万元押金。原告则未将上述土地交付给对方。2010年11月29日，双方又签订了另一份编号为xxxxx的《土地租赁合同》将包括20东围、21西围的土地租赁给广州市恒发水产有限公司。广州市恒发水产有限公司承诺在签订合同后十五日内交付500万元保证金。签订合同后，广州市恒发水产有限公司没有在合同约定时间向原告交付保证金，原告也没有向其交付土地。双方因此产生纠纷，原告向本院提起诉讼，以对方违约为由要求解除合同。本院经审理认定原告认为被告违约导致无法得到租金收益，使土地处于闲置状态不能得以利用的主张合理，原告签订合同的目的已不能实现，据此解除合同的诉求符合法律规定。2013年4月3日，本院以（2012）穗南法万民初字第128号民事判决书作出原、被告于2010年11月29日签订的编号为xxxxxx的《土地租赁合同》于2012年4月16日解除的判决。该判决现已发生法律效力。现被告的工作人员已经撤离其住所地，没有继续经营。本院认为：原告作为涉案土地的经营管理者有权出租该土地，双方于2011年4月8日签订的编号为xxxxx的《土地租赁合同》系双方的真实意思表示，但合同约定的25年的租赁期限违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四第一款“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，故该合同超过20年的5年部分无效，合同的其他内容符合法律规定，合法有效。对于合法有效部分，原被告应当履行。关于解除合同的问题，根据合同约定，双方签订合同的目的是为利用南沙区万顷沙镇20涌东围的地理环境和农渔资源，将其发展成为滨海餐饮旅游、休闲渔业、水产品集中贸易和展示一体的商业经济项目。因此，编号为xxxxxx的《土地租赁合同》是以20东围土地的开发利用为条件的。由于被告违约，导致其租赁包括20东围在内土地经营使用的合同经法院判决确认解除，所以将20涌东围北堤用作发展相应地域水产品集中贸易和展示的商业项目不能实现。而且，被告现在实际已经没有继续经营的情况证明被告经营状况严重恶化，丧失了继续履行合同义务的能力。被告的行为已表明其无法继续履行合同，原告出租土地用的合同目的无法实现，故对其要求解除编号为xxxxxxx的《土地租赁合同》的请求予以支持。对于押金的问题，根据《中华人民共和国担保法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第85条的规定，合同约定的押金属于履约担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。现因被告无法继续履行合同，导致原告管理的土地不能合理利用，造成原告损失，被告应予赔偿。结合被告因违约导致法院判决确认租赁20东围、21西围土地的合同于2012年4月16日解除，被告实际已经停止经营，早已经丧失履行合同能力的情况，参照双方对租金标准的约定，原告要求不予退还60万元押金符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、九十四条第一款第（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第85条的规定，判决如下：一、解除原告广州南沙围垦开发公司与被告广州恒发集团有限公司于2011年4月8日签订的编号为xxxxx的《土地租赁合同》。二、原告广州南沙围垦开发公司对被告广州恒发集团有限公司于2011年4月15日缴纳的押金600000元不予退还。本案受理费9900元由被告广州恒发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 陈 健人民陪审员 黎新泉人民陪审员 钟北有二〇一三年十月十八日书 记 员 时 松 微信公众号“”