（2013）奉民三（民）初字第1149号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2016-11-14
案件名称
陈少卿与袁文凯、ＸＸ房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市奉贤区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈少卿,袁文凯,ＸＸ
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2013）奉民三(民)初字第1149号原告陈少卿，男，1990年6月24日生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人王文军。委托代理人陆玺。被告袁文凯，男，1993年1月22日生，汉族，住上海市奉贤区。被告ＸＸ，女，1969年10月13日生，汉族，住上海市奉贤区。委托代理人沈浩。原告陈少卿诉被告袁文凯、ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月27日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆玺、被告ＸＸ的委托代理人沈浩到庭参加了诉讼，被告袁文凯经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈少卿诉称,2013年3月1日，原、被告在上海通勤房地产经纪事务所签订了一份关于《本市奉贤区奉浦工业区锦梓家园L12幢房屋的租赁合同》，合同约定，两被告将位于本市奉贤区奉浦工业区锦梓家园L12幢房屋出租给原告，租期10年，自2013年3月1日起至2023年2月28日止，每月租金1,500元，首期租金付3年。合同签订当天，原告在中介公司当场支付给被告租金及押金共计人民币60,000元。被告在收到租金后未能实际将出租房屋交付原告使用，原告多次与被告联系，被告均避而不见，现原告为了维护自身的合法权益，遂诉讼来院，要求判令：1、解除原、被告签订的《本市奉贤区奉浦工业区锦梓家园L12幢房屋的租赁合同》；2、两被告退还租金和押金共计60,000元；3、诉讼费由被告承担。原告对其诉称向本院提供了如下证据：1、《租赁合同》1份，旨在证明原、被告双方存在租赁关系，被告收取了60,000元租金和押金；2、上海市房地产权登记信息1份，旨在证明两被告系系争房屋权利人；3、照片2张，旨在证明被告袁文凯收取租金和押金的事实。被告袁文凯未作答辩，也未向本院提供证据。被告ＸＸ辩称，被告ＸＸ没有出租房屋的意思，也没有委托袁文凯出租房屋。本案租赁合同中对租金、租期等约定违背常理，原告和被告袁文凯之间系借款关系，被告ＸＸ不应承担责任。被告ＸＸ未提供相关证据。经庭审质证，被告ＸＸ对原告提供的证据2表示无异议，但认为被告ＸＸ没有委托被告袁文凯签订租赁合同。被告ＸＸ对原告提供的其余证据表示不清楚。原告提供的上述证据有原件予以佐证，具有真实性、合法性，且与本案有关联性，本院均予以确认。经审理查明，两被告系母子关系，系争位于上海市奉贤区奉浦工业区锦梓家园L12幢房屋(建筑面积306,60平方米)系两被告按份共有房屋，其中被告袁文凯占33.333%，被告ＸＸ占66.667%。2013年3月1日，原告和被告袁文凯在闵行区安宁路XXX号的上海通勤房地产经纪事务所签订1份《租赁合同》，被告袁文凯将上述房屋租赁给原告陈少卿。合同约定，租赁期限为10年(由原20年改)，自2013年3月1日起至2023年2月28日止，租金为每月1,500元，原告首付3年租金和3,000元押金。上述租赁合同最后附有收据，收据称：今收到承租人从2013年3月1日至2016年2月28日房屋租金60,000元(押金3,000元)。上述租赁合同和收据签名(包括ＸＸ的签名)均为袁文凯签字。当日陈少卿支付了袁文凯60,000元。上述协议签订后，原告由于无法入住，遂诉讼来院。本院认为，根据本案中《租赁合同》的内容，系争房屋为一套装修好的面积达306.60平方米的别墅，而约定的租赁价格仅为每月1,500元，明显低于本区房屋的租售行情；合同中租赁期限存有明显改动的痕迹，按改动的租期，亦长达十年，与为临时居住而寻租的常理不符，一般不会一次性约定如此长的租期；系争房屋位于奉贤区内，而原告为闵行区居民，中介方亦在闵行区经营；合同约定原告一次性支付的租金，相当于近四年的租金总额，超过了合同约定支付的3年的租金，其履行方式有违常理；租赁合同约定了各方的权利义务，同时又载明了原告支付租金的行为，而房屋却未交付。上述种种情况，均存在不符合常理的情形，故本院采信被告ＸＸ的说法，本案形式为租赁合同关系，实质是原告与被告袁文凯之间借款关系。本院认为该租赁合同非当事人真实意思表示，合同无效。鉴于被告ＸＸ未在上述合同上签字，该借款对ＸＸ没有约束力，故对于原告要求被告ＸＸ也承担责任的请求不予支持。被告袁文凯经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，应承担相应不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈少卿和被告袁文凯于2013年3月1日签订的《租赁合同》无效；二、被告袁文凯于本判决生效之日起十日内返还原告陈少卿借款人民币60,000元；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,300元，由被告袁文凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 倪黎明审 判 员 屠朝辉人民陪审员 杨士芳二〇一三年十月十八日书 记 员 査义琳附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。