（2013）兴民一初字第1586号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-11-03
案件名称
（2013）兴民一初字第1586号苏钰婷诉夏嘉琪房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
南宁市兴宁区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏钰婷,夏嘉琪,邱友珍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）兴民一初字第1586号原告苏钰婷。被告夏嘉琪。第三人邱友珍。原告苏钰婷与被告夏嘉琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月2日立案受理后，依法由审判员农慧兰适用简易程序，于2013年10月18日公开开庭进行了审理。书记员卢秀逢担任记录。原告苏钰婷、第三人邱友珍到庭参加诉讼。被告夏嘉琪经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告苏钰婷诉称：原、被告双方于2012年12月28日签订了南宁市裕丰五楼XX号摊的租赁合同，被告将位于裕丰商场五楼XX号摊的铺面租给原告使用。原告按约定给付了被告租金，转让费等合计60285元。但原告入场经营后发现，被告并无转租权，该份租赁协议根本无效!经原告与被告多次沟通，被告一直否认，原告提出终止合同，被告不同意。更为恶劣的是，被告母亲于2013年6月5日打砸了原告租用的铺面，导致店面以及衣服损坏，一直未能正常经营，损失严重。该铺面的业主也于2013年6月28日发来原件，要求原告撤离铺面。综上所诉，被告采取欺诈手段骗取原告转让费、租金等，构成严重违约。为此，原告诉至法院，请求法院依法判决：1、确认原、被告双方2012年12月28日签订的南宁裕丰商场五楼XX号摊租赁合同无效。2、被告返还原告支付的转让费3万元，押金5000元、自2013年1月至2013年9月30日的物业管理费每月360元（金额合计3240元）及2013年1月1日至2013年5月l5日租金22500元；3、被告赔偿违约金40000元；4、诉讼费用由被告承担。被告夏嘉琪未作答辩，亦未提交证据。第三人邱友珍陈述称：第三人之前并不知道原、被告之间的矛盾，直到事情闹大报警由警方处理第三人才知道的。第三人跟被告签订合同，在合同第二条里明确约定如果要将铺面转租，必须经过第三人的同意，由于原、被告的矛盾影响商场营业，对第三人本人也造成了损失，被告租赁铺面至今也没有交税，第三人要求被告承担相应的责任。因为被告的行为，导致另一个租户至今还在闹事。经审理查明：南宁兴宁区西关路1号裕丰大厦5层XX号商铺的产权人为第三人邱友珍（产权证号：邕房权证字第XX**号）。第三人邱友珍（甲方）与被告夏嘉琪（乙方）于2012年10月1日签订《租赁合同》，约定：甲方将座落在南宁裕丰商场五楼XX号商铺出租给乙方经营，经营期限从2012年10月1日起至2013年9月30日止，租金每月为5000元，按年交，合计60000元；物业管理费每月为360元，按年一次性交清，合计64320元；乙方在租赁期间自主经营，承担国税、地税、水电费、工商管理费、物业管理费等其他在经营过程中应缴纳的费用，乙方在租赁期间只有使用权，如果将摊位转租他人经营，必须经甲方同意方可，违约者即停租，甲方收回铺面，押金、租金、物业管理费不退。该《租赁合同》还对双方的其他权利、义务进行了约定。2012年12月28日，被告夏嘉琪（甲方）与原告苏钰婷（乙方）签订《租赁合同》，在该合同中，约定：甲方将裕丰商场五楼XX号摊租给乙方经营，经营期限从2013年1月1日起至2013年9月30日止，物业管理费每月为360元，摊租金每月为5000元，物业管理费一次性交清，金额合计3240元；摊租金分两次交清，一次金额合计22500元，第二次租金必须在2013年3月1日前交清，如未交，即停租，甲方收回铺面，押金、租金、物业管理费不退；乙方在租赁期间自主经营，承担国税、地税、水电费、工商管理费、物业管理费等其他在经营过程中应缴纳的费用，乙方在租赁期间只有使用权，如果将摊位转租他人经营，必须经甲方同意方可，违约者即停租，甲方收回铺面，押金、租金、物业管理费不退；在乙方租期未满的情况下，如果甲方擅自收回或加租他人，余下的租金和物业管理费返还给乙方，另甲方得赔偿乙方双倍的押金，以此为据（乙方未违约的前提下）。该协议还对双方的其他权利、义务进行了约定。苏钰婷向夏嘉琪交付了60385元，夏嘉琪于2012年12月30日向苏钰婷出具收条，载明收到该款项，并注明“尚欠四个半月租金计22500元”。苏钰婷未如期向夏嘉琪支付剩余四个半月租金，双方产生纠纷，苏钰婷于2013年6月23日向南宁市公安局解放派出所报警。第三人邱友珍于2013年6月28日向苏钰婷发出《告示》，内容为：“裕丰五楼XX号租户：你与夏嘉琪私自所签该铺面租赁合同为无效合同，夏嘉琪未经业主同意私自转租或转让铺面于你，已违反与业主所签合同中，终止铺面出租业主回收条款。现业主逾期所签合同已自动终止，业主将按合同收回铺面，请你在叁天之内，清空遗留铺面所有物品逾期将视为无主物扔弃！”苏钰婷认为因夏嘉琪无权转租，影响其实际使用铺面，遂于2013年8月2日向本院起诉，并提出前述诉讼请求。庭审中，苏钰婷自述其实际使用商铺至2013年5月3日左右，其后由于与夏嘉琪之间产生纠纷，未保留纠纷现场，苏钰婷未再继续使用商铺进行经营。邱友珍自述在苏钰婷与夏嘉琪产生纠纷并报警后，邱友珍接到商场物业公司的询问电话后得知夏嘉琪转租商铺的情况，并于2013年7月5日左右收回铺面，苏钰婷对邱友珍的陈述予以认可，同时认可邱友珍收回铺面之后，对铺面进行了重新装修。以上事实，有《告示》、租赁合同、收条、报警回执及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告夏嘉琪经本院合法送达传票，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，讼争商铺由夏嘉琪向商铺产权人邱友珍承租，再由夏嘉琪将商铺转租给苏钰婷。苏钰婷依据其与夏嘉琪签订的租赁合同及讼争商铺的所有权人邱友珍对其发出的《告示》提出主张，从苏钰婷与夏嘉琪签订的租赁合同内容来看，苏钰婷并不知道夏嘉琪并非讼争商铺的产权人。邱友珍与夏嘉琪签订的租赁合同中已明确约定夏嘉琪转租商铺时必须经过邱友珍的同意，在诉讼过程中，邱友珍明确表示其不同意夏嘉琪的转租行为，同时，无其他相应证据可证实或依据查明事实可推定邱友珍存在知道或应当知道夏嘉琪的转租行为，但未在法定期限内提出异议的情形，依据上述法律规定，苏钰婷与夏嘉琪签订的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，苏钰婷向夏嘉琪交付60385元，苏钰婷主张上述款项包含了转让费3万元、押金5000元、2013年1月1日至2013年9月30日的物业管理费3240元、2013年1月1日至2013年5月15日的租金22500元，从苏钰婷与夏嘉琪签订的租赁合同来看，仅能证实苏钰婷交付款项中包含物业管理费3240元以及租金22500元，夏嘉琪出具的收条中亦未明确其他款项的性质，本院对苏钰婷提出60385元款项中包含转让费3万元、押金5000元的主张不予采信。虽然租赁合同无效，但苏钰婷已交付租金至2013年5月15日，在其交付租金所对应的租期内已实际占用、使用了铺面，已产生房屋占用的事实，在此前提下，原告主张被告返还其已实际使用铺面四个半月期间所交付的租金22500元以及物业管理费1620元，无事实和法律依据，本院不予支持。剩余款项36265元系苏钰婷依据其与夏嘉琪之间的租赁合同关系所交付，因该租赁合同无效，夏嘉琪基于租赁合同取得的36265元款项应予返还。苏钰婷主张依据租赁合同的约定由夏嘉琪赔偿违约金40000元，由于该租赁合同无效，自始没有发生法律效力，对双方均无法律约束力，原告以被告违反合同约定为由主张违约金，无法律及事实依据，本院不予支持。由于讼争商铺已经重新装修，无法对苏钰婷装修讼争商铺的装修残值进行评估以确定最终数额，本院在本案中对讼争商铺的装修残值部分不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏钰婷与被告夏嘉琪于2012年12月28日签订的《租赁合同》无效；二、被告夏嘉琪向原告苏钰婷返还36265元；三、驳回原告苏钰婷的其他诉讼请求。本诉案件受理费1157元，由被告夏嘉琪负担417元，由原告苏钰婷负担740元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 农慧兰二〇一三年十月十八日书记员 卢秀逢附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”