（2013）宁民终字第2468号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-01-17
案件名称
南京利众房屋销售有限公司第贰佰陆拾捌分公司与薛伟居间合同纠纷民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛伟,南京利众房屋销售有限公司第贰佰陆拾捌分公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2468号上诉人（原审被告）薛伟。委托代理人刘继红、刘立胜，江苏万禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京利众房屋销售有限公司第贰佰陆拾捌分公司，组织机构代码证69464216-2，住所地南京市江宁区科学园天元东路228号苹果都市大厦1-105室。法定代表人余军，该公司经理。委托代理人丁芸，江苏禾汇律师事务所律师。委托代理人李云。上诉人薛伟因与被上诉人南京利众房屋销售有限公司第贰佰陆拾捌分公司（以下简称利众公司）居间合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁汤民初字第74号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年8月29日公开开庭审理了本案。上诉人薛伟及其委托代理人刘立胜，被上诉人利众公司委托代理人丁芸、李云到庭参加了诉讼活动。本案现已审理终结。利众公司原审诉称：2012年9月2日利众公司组织薛伟与房屋产权人周某某、张某某、杨某就位于南京市江宁区汤山街道华汇路1号华汇康城××幢×××室房屋签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定：薛伟于合同签订当日支付房屋产权人购房定金50000元，于2012年9月30日前支付购房款950000元。但2012年9月28日薛伟单方发函要求解除合同，该行为已违反了合同约定，应支付违约金240000元，利众公司自愿将数额降为20000元。请求法院判令：1、解除利众公司与薛伟签订的《房地产买卖中介合同》；2、薛伟支付利众公司违约金20000元；3、本案诉讼费用由薛伟承担。薛伟原审辩称：1、双方及房屋产权人签订的《房地产买卖中介合同》具有双重法律关系，既有买卖合同关系即主要法律关系，也有居间法律关系即从法律关系，现主合同关系已于9月28日撤销，从法律关系也应撤销；2、居间人的主要义务是向委托人如实报告有关事项和信息，促成双方签订合同，本案居间人作为房产买卖专业人士，应当预见房屋违建是违法行为，而没有将相关信息告知委托人，造成委托人与房屋出卖方解除合同，解除合同与居间人提供虚假情况存在因果关系；3、关于违约责任条款，利众公司认为只适用于主合同关系即买卖合同关系，居间合同价款仅为20000元，如果也适用该违约责任条款明显与双方的权利义务不一致；4、根据双方签订的合同最后一条明确约定合同必须经居间人盖章后生效，但本案中利众公司提供的合同没有居间人盖章，所以该合同仅对买卖双方产生法律效力，对居间人不产生法律效力。综上，请求驳回利众公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：2012年9月2日经利众公司居间，利众公司（丙方）、薛伟（乙方）及房屋产权人周某某、张某某、杨某（甲方）签订一份《房地产买卖中介合同》，甲方将其所有的位于江宁区麒麟街道华汇路1号华汇康城××幢×××室出卖给乙方。乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜，佣金为20000元，于2012年9月30日前支付。合同第九条第三款约定，违约方按标的额的15%即240000元作为违约金支付各守约方。合同还约定了其他相关事项。三方于当日签订补充协议一份，约定：乙方于签订本合同当日支付甲方购房定金50000元，于2012年9月30日前支付甲方购房款950000元，于2014年8月15日前办理产权过户手续，乙方办理公积金贷款600000元。合同签订当日，薛伟交付利众公司中介费3000元，并支付周某某定金50000元。2012年9月28日，薛伟向利众公司邮寄《解除﹤房地产买卖中介合同﹥的函》，内容如下：“南京利众房屋销售有限公司第二百陆拾捌分公司并转李云、周某某：二〇一二年九月二日二O一二年九月二日我方与贵中介及周某某等三方签订《房地产买卖中介合同》。合同签订后，我方经了解该华汇康城××幢×××室房屋已擅自改变原房屋结构，存在安全隐患，且属违法改建。为此，我方现正式书面通知贵中介及出售方，解除三方签订的《房地产买卖中介合同》，并要求贵中介退还所收取的中介费及定金”。另查明周某某、张某某、杨某所有的位于江宁区麒麟街道华汇路1号华汇康城××幢×××室房屋的后院搭建了一间厨房，房屋的主体结构未有改变。薛伟在签订合同之前，于2012年8月27日和利众公司员工去看房，签订合同当日与其配偶一起去看房。利众公司在365地产家居网对上述房屋的描述中已提及搭建事宜。以上事实，有《房地产买卖中介合同》、收条、当事人陈述等在卷佐证。原审法院认为，利众公司与薛伟之间的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，双方之间的居间合同关系依法成立，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。利众公司已促成薛伟与周某某、张某某、杨某签订房地产买卖合同，薛伟所购买的系产权证上记载的房屋，该房屋证件齐全，产权人在房子的后院搭建厨房，该行为并不导致房屋买卖合同的无效。薛伟辩称《房地产买卖中介合同》没有利众公司的盖章，与事实不符。薛伟辩称其看房时未注意到厨房系搭建，利众公司亦未告知，但搭建的厨房与房屋其他部分区别明显，薛伟两次实地看房，不可能未发现，故对于薛伟的该项辩解原审法院不予采信。薛伟单方解除《房地产买卖中介合同》的行为已构成违约，应承担违约责任。利众公司的中介费为20000元，包括为薛伟办理产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜，现因薛伟违约，利众公司实际未办理上述业务，且薛伟已支付中介费3000元，利众公司主张的违约不宜过分高于因薛伟的违约行为给其造成的损失，故原审法院将利众公司主张的违约金调整为17000元。现利众公司与薛伟均要求解除双方签订的《房地产买卖中介合同》，原审法院照准，该合同中有关利众公司与薛伟之间的权利义务的条款对双方不再具有法律约束力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：1、解除利众公司与薛伟于2012年9月2日签订的《房地产买卖中介合同》，该合同中有关利众公司与薛伟之间的权利义务的条款对双方不再具有法律约束力。2、薛伟支付利众公司违约金17000元，于判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费380元，减半收取190元，由薛伟负担。上诉人薛伟不服上述判决，向本院提起上诉称，1、原审法院认定事实不清。原审法院在被上诉人未提供任何证据证明上诉人在购房之初了解房屋擅自搭建的事实情况下，仅凭经验判断上诉人两次实地看房，即认定上诉人了解房屋被擅自搭建的事实。首先，上诉人并非从事房地产交易的专业人土，其次，擅自搭建部分与房屋其他部分连接，经房屋产权人整体装修后，在未了解房屋的详细资料前，凭经验很难了解相关违法事实。据此，原审法院关于案件事实的相关推定，有违公民的一般认识，此推论过于苛求买房人的责任。2、原审法院适用法律错误。原审法院认定，产权人的擅自搭建行为并不导致房屋买卖合同无效。该认定如果能够成立，法院无异于在保护非法的利益。违章搭建的事实必然影响房屋买卖合同部分无效，也足以影响到将来房屋的居住安全，影响购买人生活的稳定，对购买人的购买心里产生重要影响。原审对于该影响合同效力及当事人利益的重要因素不做法律上的衡量与评判，支持被上诉人的诉请，没有法律依据。另外，根据我国合同法第425条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，买受人正是因为发现了房屋被擅自搭建，主体结构被严重破坏，才被迫放弃购买房屋。居间人在掌握违建事实情况下，并未如实将上述事实如实告知上诉人，因此，对于居间人、委托人有权拒付报酬并保留损害赔偿请求权。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法撤销原审判决，依法改判驳回原审利众公司的诉讼请求。一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。被上诉人利众公司要求维持原判。本院查明的事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的合同合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人薛伟单方解除合同其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，故原审法院判决解除双方签订的合同并判令上诉人薛伟支付违约金并无不当。上诉人薛伟上诉称，原审法院认定其在购房之初就了解涉案房屋擅自搭建的事实与事实不符。对此本院认为，涉案房屋搭建的厨房外观与房屋其他部分区别明显，上诉人薛伟两次实地看房，原审法院以此事实推断上诉人薛伟应当注意到涉案房屋厨房部分系搭建并无不当，且上诉人薛伟也未提供相关证据证明其主张，故对该上诉理由本院不予采纳。上诉人薛伟上诉认为涉案房屋产权人擅自搭建厨房导致涉案合同无效，因该上诉理由没有法律依据本院亦不予采纳。上诉人薛伟还主张被上诉人利众公司故意隐瞒涉案房屋存在搭建的事实，损害了委托人的利益，无权要求委托人支付报酬，因该主张无事实依据，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费380元，由上诉人薛伟承担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 林代理审判员 汪德全代理审判员 刘 凡二〇一三年十月十八日书 记 员 石 莹 来源：百度搜索“”