（2013）西民初字第03883号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-08-28
案件名称
卢林果与北京广德马克超市有限公司西城分公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民初字第03883号原告卢林果，男，1975年6月27日出生。委托代理人王涛，北京明科律师事务所律师。被告北京广德马克超市有限公司西城分公司，营业场所北京市西城区地安门外大街178号。负责人张莹莹，总经理。委托代理人邱新，北京市合达律师事务所律师。委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。原告卢林果与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告卢林果及其委托代理人王涛，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司的委托代理人余尘到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告卢林果诉称：2012年7月，被告以”京客隆地安门店”名义进行招商，双方进行洽谈，并于2012年7月6日签订合同，合同期限为2012年8月14日至2014年8月13日，月租金3500元，保证金5000元，约定2012年8月14日开始营业。2012年7月6日，原告交付被告租金42000元及保证金5000元。2012年8月14日未能开业，地安门店试营业时间为2012年9月28日。2012年9月20日，被告要求与原告签订补充协议，原告方要求必须保证京客隆超市正常营业，方签订该补充协议，被告同意该条件，原告是在小吃城经营小吃。被告没有及时将摊位交付原告，并且没有保证将所涉及的摊位用于约定的用途，被告在补充协议中承诺的条款并未正常经营。被告与原告协商变更起租时间，但原告认为被告开业打出的牌子是”京客隆地安门便利店”，与招商时承诺的”京客隆超市”不一致，所以没有签订变更协议。被告没有卫生许可证，导致我们小吃城的经营户无法正常经营。我们认为受到了欺骗，原告也可能存在重大误解，根据合同法94条，因为京客隆超市没有进驻，而换成京客隆便利店，便利店的规模和信誉无法与超市相匹敌，影响原告生意，没有固定客源，我方当时签订合同是奔京客隆超市，但被告行为致使合同目的无法实现，现起诉要求：1、判令解除原告与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司签订的编号为B30的租赁合同。2、判令被告北京广德马克超市有限公司返还原告租赁费42000元、保证金5000元。3、退还电表押金800元，电卡20元，灭火器80元；4、赔偿装修工程款4000元，厨具款7700元，原料损失1580元；5、判令本次诉讼费用由被告负担。被告北京广德马克超市有限公司西城分公司辩称：原告与被告之间的合同是合法有效的。2012年6月，被告进行招商。于2012年7月6日签订合同，合同期限为2012年8月14日至2014年8月13日，月租金3500元，保证金5000元。2012年7月6日，原告交付被告租金42000元及保证金5000元。同意解除双方签订租赁合同。西城分公司可以独立承担责任。签署合同有效，被告无违法情况。摊位已经在商场正式营业，于9月28日前交付原告。我方招商的名字是京客隆地安门店，在补充协议当中明确了京客隆超市。双方对京客隆地安门店理解有差异。普通超市的规模与便利店并无差异，综合超市的规模较大，本案中超市和便利店并无不同。我方商场有京客隆便利店、餐饮、服装等很多，约几千平方米，当时招商时并未承诺是以”京客隆超市地安门店”的名义在招商，而且一切是以合同约定为准，若原告有异议可以不签合同。且京客隆地安门店与京客隆便利店并无任何的不同。原、被告签订的合同系合法有效的，在合同的履行过程中，被告无任何违约行为；原告以被告招商时所说的京客隆便利店与京客隆超市的名称、开业时间不符合而提起诉讼，是不合法的。原告想与被告解除合同的真实原因系因经营情况不善，市场状况不是很好，原告是想要转嫁风险。被告已经取得食品流通许可证，但是否影响小吃城的正常经营需要核实。不同意原告的诉讼请求。原告于2012年7月15日试营业，9月28日正式营业，试营业至正式营业期间未收取租金，2012年9月28日起计收租金。原告没有正常营业。原告存在严重的违约行为，应该依法承担违约责任。原告提出的损失，被告不同意赔偿，是原告自己违约造成的损失，应由原告自行承担。相互权利义务应当按照合同约定。经审理查明，2012年6月开始被告以京客隆地安门店名义对西城区地安门外大街178号商铺进行招商。2012年7月6日原告与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司签订编号为B30的合同书，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司将位于北京西城区地安门外大街178号商场负一层B区B30号商铺租赁给原告经营米线、小炒、麻辣香锅。租赁期限24个月，自2012年8月14日起至2014年8月13日止，月租金3500元，年付租金42000元，保证金5000元。合同约定2012年8月14日为最迟对外营业日（被告北京广德马克超市有限公司西城分公司另有通知除外）。合同约定原告应当在开业前取得政府或其他有关部门规定有关原告使用或占用经营场所所需的许可或批准并在整个经营期内维持其有效性......。该合同违约部分约定，原告未经被告北京广德马克超市有限公司西城分公司同意擅自停止对外营业达到十天时，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司有权即时终止合同、收回该商铺、不予退还保证金并保留追究造成一切损失的权利。因原告方在合同履行期内由于违约或单方行为而导致合同终止的，原告方除承担按照合同约定的违约责任外，需另向被告北京广德马克超市有限公司西城分公司赔付六个月的租金作为违约金。2012年9月20日，原告与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司签订补充协议，该协议约定开业时间由原来的2012年8月14日，调整为2012年9月28日正式营业。起租日由原来的2012年8月14日调整为2012年9月28日算起，合同期按以上日期顺延。同时还约定被告北京广德马克超市有限公司西城分公司如没有按以上日期开业（2012年9月28日），退还原告方租金，押金，及装修等相关费用。2012年7月6日原告向北京广德马克超市有限公司交纳了租金42000元、保证金5000元。2012年7月26日原告交纳了电表、电卡、灭火器、电费共计1000元。2012年7月18日原告装修铺面支付装修工程款4000元。2012年7月16日原告购买厨具支付厨具款7700元。原告另提交购买原料的收据、销售单若干，证明其购买原料的支出。2012年9月28日前原告进入租赁场地，商场及京客隆地安门便利店于2012年9月28日开业。2012年11月5日北京市西城区卫生局出具行政处罚决定书，以2012年10月23日对北京市西城区地安门外大街178号北京广德马克超市有限公司西城分公司现场检查时发现，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司未取得餐饮服务许可从事餐饮服务，现场制售土豆粉、刀削面，对其罚款8000元。2013年7月30日本院对现场情况进行核实，原告承租的B31商铺现有柜台、框架及部分设备未拆除。原告表示未搬离的上述物品对其已经没有使用价值，全部交由被告处理。审理中本院就京客隆在京经营模式等问题向京客隆商业集团进行调查，该集团表示京客隆在北京有三种经营模式，分别为大卖场、综合超市和便利店，便利店分为加盟和直营两种，便利店挂牌为京客隆某某便利店。被告北京广德马克超市有限公司西城分公司与该公司签订了《特许加盟合同》，期限自2012年9月28日至2015年9月27日，面积305平方米。加盟协议只约束加盟区域内场所，便利店加盟是自主经营，出租协议区域外部分是由加盟人自己签合同。北京广德马克超市有限公司西城分公司可以使用京客隆标志，但应当注明京客隆某某便利店或某某加盟店。根据原、被告双方认可的商场摊位图显示原告承租的面积15平方米左右。餐具由各商铺自行消毒、被告未提供统一的餐具消毒设备和场所。另查，西城区地安门外大街178号产权人为北京万方有限公司。北京万方有限公司委托北京万方后海前企业经营管理有限公司负责该处物业的经营管理。2012年5月30日北京万方后海前企业经营管理有限公司与北京广德腾建商业管理顾问有限公司签订租赁协议书，协议约定北京万方后海前企业经营管理有限公司将北京市西城区地安门外大街178号的一层、二层、地下一层的一部分租赁北京广德腾建商业管理顾问有限公司使用。审理中被告表示北京广德腾建商业管理顾问有限公司将该处房屋转由其经营、使用。上述事实有当事人陈述、合同书、补充协议、收据、谈话笔录、勘验笔录、照片等证据材料在案佐证。本院认为：原告与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告起诉称被告以京客隆超市名义进行招商但实际为便利店，未能正常营业存在欺诈、违约情况。但根据原告提供的证据显示招商时使用的名称为京客隆地安门店，并未明确为超市，原告在签订合同时应当知晓合同相对方为北京广德马克超市有限公司西城分公司，并非京客隆商业集团，且原告租赁商铺进行经营，应当对租赁场地，经营环境等进行必要的考察，预见到经营过程中可能产生的风险，根据双方补充协议开业时间调整为2012年9月28日，被告已按期开业，故本院认为原告提供的证据不足以证明被告存在欺诈及违约行为。《北京市小型餐饮业生产经营场所及设施卫生标准》第一条规定：”小型餐饮业系指：有固定房屋的生产经营单位，使用面积在30-100平方米的餐饮业。小于30平方米的不得从事餐饮业生产经营。”虽根据合同约定原告应当在开业前取得政府或其他有关部门规定有关原告使用或占用经营场所所需的许可或批准并在整个经营期内维持其有效性。但合同中明确写明了原告经营的项目，现原告承租的场地面积等情况无法满足自行办理《餐饮服务许可证》的条件，且西城区卫生局于2012年10月23日对被告管理的西城区地安门外大街178号进行了相关处罚，故原告在该处实际经营的客观条件已经不具备，无法实现合同目的。现原告要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被告应当退还原告交纳的剩余的租金和保证金，原告应当将租赁物返还给被告北京广德马克超市有限公司西城分公司。原告未及时返还租赁场地的，应当承担占用期间的使用费。因原告于2013年8月1日明确表示对未拆除的部分设备交由被告处理，经核实其余物品确已搬离，故本院认为使用费计算至2013年8月1日为宜。经过计算，扣除使用费后，应当退还原告租金共计6558.90元。被告作为经营场地的出租方，从事商场的招商引资及经营管理活动，比从事个体经营的原告应当更加熟悉相关法律规定，且双方签订的合同系被告北京广德马克超市有限公司西城分公司提供的格式合同，现因被告对外出租的场地面积等原因无法满足原告经营的需要，故被告北京广德马克超市有限公司西城分公司应对合同解除给原告造成装修损失承担责任，根据原告提交票据经计算为4000元。对于原告主张的其余损失及电表、电卡、灭火器等杂费，因合同解除并非被告违约，无相关法律依据，且设备拆除后价值贬损不大，电表、电卡、灭火器收取的并非押金，被告对此无回收之义务，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十七条之规定判决如下：一、解除原告卢林果与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司签订的合同书及补充协议；二、本判决生效后七日内，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司退还原告卢林果租金六千五百五十八元九角、保证金五千元；三、本判决生效后七日内，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司支付原告卢林果装修费损失四千元；四、驳回原告卢林果的其他诉讼请求。如被告北京广德马克超市有限公司西城分公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百七十九元五角由原告卢林果负担六百七十九元五角（已交纳），被告北京广德马克超市有限公司西城分公司负担七百元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状两份，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长 杨桂林代理审判员 王 蒙人民陪审员 黄喜文二〇一三年十月十八日书 记 员 周凯雯 关注公众号“”