（2013）石大民初字第1677号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-05-19
案件名称
张明与高秘霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
石嘴山市大武口区人民法院
所属地区
石嘴山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张明,高秘霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百一十七条，第二百一十八条，第二百三十二条
全文
宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民 事 判 决 书（2013）石大民初字第1677号原告张明，男，1951年4月15日出生，汉族，原太西集团工程处退休职工，住大武口区。委托代理人张春生，宁夏仲正律师事务所律师，特别授权代理。被告高秘霞，女，1980年3月24日出生，汉族，个体，住大武口区。原告张明与被告高秘霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理。依法由代理审判员吴林海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张明及其委托代理人张春生，被告高秘霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年9月18日被告的丈夫找到原告要承租原告位于大武口区文明南路营业房，当天谈好价格后即把该营业房交给被告使用。按约定被告于2012年9月20日向原告交付了半年租金15000元和租房押金13000元整，合计人民币28000元整，原告即向被告出具了收条。到2013年3月20日半年租期已用完，原告找被告收租金时，被告称困难又交了两个月租金5000元，后又分两次将房租交到8月20日，以后被告再未交房租，却擅自把该营业房转租给第三人，因原告干涉才未转租成。其后，原告几次找被告协商终止事实租赁关系，被告却无理要求原告赔偿其未转租造成的损失4万元，原告不能满足这一无理要求。被告却又不交租金，强占着房屋不搬出，侵犯了原告的合法财产权益，为此原告诉至法院，要求：1.依法判决解除原、被告间的事实租赁合同并判令被告立即从租赁原告的出租房中搬出，将出租房交还原告；2.判令被告负责对租赁原告的房屋恢复原状或赔偿损失人民币5000元整；3.诉讼费由被告承担。被告辩称，原告所述不属实，双方建立事实租赁关系时，原告收取了被告3万元钱转让费，被告有权转让；2013年8月20日被告准备转让时，原告要求从转租费中抽取4000元，被告没有同意；只要原告退还被告转让费、租赁押金，被告愿意搬出并退还房屋；关于恢复房屋原状或赔偿损失，不符合通常租房惯例，没有依据。原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交的证据、被告质证意见：证据、房屋产权证书一份，证明原告是位于大武口区文明南路453号房屋的产权人，性质为营业房。被告质证对该证据真实性、合法性、关联性无异议。本院对原告提交的证据分析认证意见：原告提交的证据，被告无异议，客观、真实，本院予以认定。被告未提交抗辩原告诉讼主张，或证明其诉讼主张的证据。根据原、被告当庭陈述、答辩、举证、质证以及本院对证据的认证，确认以下事实：2012年9月18日，被告从原告处承租位于大武口区文明南路营业房一套用于开办蛋糕房，口头约定每月租金2500元，租期半年（2012年9月20日-2013年3月20日），押金13000元。原告向被告交付房屋后，被告于2012年9月20日向原告支付了押金及半年租金共计28000元。半年租期届满后，被告继续承租使用，分期将租金交纳至2013年8月20日。在承租期间，于2013年8月20日将房屋转租，因原告不同意，转租未果。被告以承租时给原告交纳了转让费，有权转租，原告不同意转租给被告造成经济损失为由，一直占用该房屋，也不交租金。原告为此诉至法院，要求判如所请。本院认为，原、被告双方口头约定租期六个月，租期届满后被告继续缴纳租金，原告表示接受，届满后继续承租属于不定期租赁。对于不定期租赁，当事人均可随时要求解除合同，出租人提出解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。原告通过诉讼的途径要求解除合同，属于通知行为。故原告要求解除双方事实租赁关系，要求被告从出租房中搬出并交付房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告双方系口头协商建立房屋租赁关系，对租赁物使用方法未作明确约定，应按照租赁物性质和承租人的用途确定使用方法，被告承租房屋用于经营蛋糕房，在使用的过程中对房屋进行必要的装修，属于按租赁物的性质使用租赁物的正常使用行为，即使致使租赁物受到损耗，依法也不应承担损害赔偿责任。故原告要求被告恢复原状或赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告张明与被告高秘霞之间的房屋租赁关系，被告高秘霞于本判决生效后十日内搬离，将位于大武口区文明南路453号营业房交还原告张明；二、驳回原告张明其他的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告高秘霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。代理审判员 吴林海二〇一三年十月十八日书 记 员 宋翠平附：本案适用的法条《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。