（2013）宁民终字第2866号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-01-16
案件名称
陈修祥与南京江山房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京江山房地产开发有限公司,陈修祥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2866号上诉人（原审被告）南京江山房地产开发有限公司，组织机构代码72179829-4，住所地南京市江宁区科学园竹山南路。法定代表人王银云，该公司总经理。委托代理人张雪君。被上诉人（原审原告）陈修祥。上诉人南京江山房地产开发有限公司（以下简称江山公司）因与被上诉人陈修祥房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2011）江宁民初字第3100号民事判决，向本院提起上诉。2013年8月20日本院受理本案后，依法组成合议庭于2013年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人江山公司委托代理人张雪君，被上诉人陈修祥到庭参加了诉讼活动。本案现已审理终结。陈修祥原审中诉称：其与江山公司签订房地产买卖契约一份，双方约定江山公司将江宁区竹山路×××号××幢101室门面房（以下简称101室门面房）以150万元价格出售给其。合同签订后，其依照合同约定支付了全部购房款，且已接收了房屋，但直到2010年5月，江山公司才将此房的所有权转移登记到其名下，江山公司一直未为其办理该房的国有土地使用权变更登记，现诉至法院要求江山公司立即将101室门面房的国有土地使用权变更登记在陈修祥名下的义务，暨要求江山公司为其办理商业性质的土地使用权证，并承担本案诉讼费。江山公司原审辩称：双方之间确实存在房屋买卖法律关系，但其承担的是配合办证义务，陈修祥无证据证明江山公司未履行配合义务，也无证据证明其无法办理土地证的责任在于江山公司，江山公司所交付的房屋不存在任何权利瑕疵和权利负担，江山公司当时出让的房屋的性质是住宅，由陈修祥将房屋所有权证办成商业性质，并由于其未及时办理土地证导致其无法办理商业性质的土地证，其责任不在江山公司，如果需缴纳相应的土地出让金，也应当由陈修祥自己承担。综上，如果陈修祥缴纳相应的土地出让金且江山公司不需承担其他义务的前提下，江山公司愿意配合陈修祥办理土地证，如果陈修祥不愿意交纳，则请求驳回陈修祥的诉讼请求。原审法院经审理查明：江山公司原名为南京江山物业开发有限公司，于2002年变更为现名称。101室门面房（1-3层，建筑面积为294.64平方米）房屋系江山公司于2004年、2005年间开发建设的“万欣花园”项目中的房屋，建设工程规划许可证号为宁建字（2004）第074号。在2001年江宁区国土管理局的（2001）174号“关于国有土地使用权出让批准通知书”文件中载明该项目地块面积为68386平方米，出让年限为70年，在2002年7月江宁区国土局颁发的该项目的土地使用证上载明土地用途是住宅，使用年限是70年。2005年，江山公司先后与南京璟惠工贸实业公司及王某某（王某某系南京璟惠工贸实业公司的经理）就该房屋签订房地产买卖契约各一份，契约约定：江山公司以1500000元的价格将该房出售，均价为5090元，房款由购房人于2005年10月20日前一次性付清，江山公司于2005年10月20日交付房屋等。契约签订后，南京璟惠工贸实业公司于2005年10月18日交纳购房款1500000元给江山公司，江山公司开具了房地产开发销售发票，并将房屋交付给南京璟惠工贸实业公司。后该房屋的房屋所有权证及土地使用权证一直未办理。至2009年陈修祥与江山公司签订房地产买卖契约一份，双方约定江山公司将该房屋以1500000元价格出售给陈修祥，在陈修祥领取房屋所有权证后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续，对于房屋用途及何时向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记未作约定。合同签订后，陈修祥未再向江山公司重新交纳房款，而是由江山公司将原开具的发票上购房单位变更为陈修祥，陈修祥向南京璟惠工贸实业公司交付购房款。规划部门批准的房屋性质是办公和门面。2010年5月，陈修祥在江山公司的协助下，依据规划部门批准的该房屋系办公和门面用房性质，向房屋管理部门申请办理了商业性质的房屋所有权证。后江山公司提供相关材料要求江宁国土局办理该房商业性质的土地使用权证，江宁国土局以该局核准房屋所在地块的土地性质是住宅，而非规划部门规划为办公和门面房性质为由，拒绝为陈修祥办理商业性质的土地使用权证。审理中，江宁国土局称根据目前该房屋的现状，可在按规定补交土地出让金后，为房屋办理商业性质的土地使用权证。另查明，同地段同期房屋有业主领取了商业性质的土地使用权证。上述事实有房地产买卖契约、销售发票、建设工程规划许可证复印件、国有土地使用证复印件、房屋所有权证复印件、调查笔录及当事人陈述等证据材料证实。原审法院认为：陈修祥与江山公司签订的房地产买卖契约合法有效。陈修祥已按约支付了购房款，江山公司应当履行交付房屋及协助陈修祥办理房屋所有权证和土地使用权证的义务。现江山公司未能协助陈修祥办理土地使用权证，故陈修祥要求办理该证，符合法律规定，原审法院予以支持。现陈修祥在江山公司的协助下已领取了商业性质的房屋所有权证，目前只有在补交土地出让金后，土地管理部门才可为该房屋办理商业性质的土地使用权证。对于该出让金的交纳，原审法院认为，由于双方签订的房地产买卖契约中并未约定该房屋的性质，但该房屋系位于江宁区东山街道竹山路上的沿街房屋，规划部门批准该房屋性质是办公和门面，且同一地段、同期建设的房屋有业主办理了商业性质的土地使用权证，江山公司目前亦无证据证实其在向陈修祥出售该房屋时已告知陈修祥购买的是住宅且无法办理商业性质的房屋所有权证和土地使用权证，此系隐瞒了与订立合同有关的重要事实，因此造成不能办理该房屋土地使用权证的责任在于江山公司，由此给陈修祥造成的损失应当由江山公司负担，故需补交土地出让金应由江山公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：南京江山房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起一个月内履行协助陈修祥办理位于南京市江宁区竹山路×××号××幢101室房屋商业性质的土地使用权证的义务，需补交的土地出让金及相关费用由南京江山房地产开发有限公司承担。案件受理费80元，由江山公司负担。上诉人江山公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审认定事实错误。1、2005年10月上诉人与南京璟惠工贸实业公司签订《房地产买卖契约》，售价1500000元，均价为5090元／平方米，而同期竹山路商业性质的门面房销售均价已达11000元／平方米，到2009年陈修祥取得该房屋时门面房价已达20000元／平方米。也就是说陈修祥明知其购买的是住宅房屋，而不是原审法院认定的上诉人隐瞒了相关的事实。2、上诉人在向房产管理部门申请测绘的测绘报告中已明确涉案房屋为住宅性质，且上诉人在与被上诉人办理房屋所有权证转移前，上诉人已办理了住宅房屋性质的房屋所有权证。只是被上诉人执意要办商业性质的房屋所有权证的且原意承担相应责任的情况下，上诉人才勉强将房产证用途变更为商业性质。原审法院认为涉案房屋在2009年与被上诉人签订协议之前未办理房屋所有权证错误。3、原审法院未查明相关事实。上诉人与南京璟惠工贸实业公司签订的涉案房产合同，后转给被上诉人，但上诉人一直未收到被上诉人交纳的房款，仅将南京璟惠工贸实业公司的购房发票上购房人变更为被上诉人陈修祥，南京璟惠工贸实业公司占有该房达四年之久，明知涉案房屋为住宅用房，故其在将房屋转让时有义务将房屋情况告知被上诉人，换言之，南京璟惠工贸实业公司也是有责任的。事实上，上诉人与被上诉人之间仅发生了形式上的房地产买卖关系，而实质上并未形成房地产买卖关系。综上，请求二审法院依撤销原判决，依法改判由被上诉人自行承担补交出让金的义务，一、二审诉讼费用均由被上诉人陈修祥负担。被上诉人陈修祥要求维持原判决。二审中，本院查明的事实与原审认定事实一致。此节事实由二审开庭笔录在卷证实。本院另查明，2008年7月16日之前，上诉人曾经将涉案房屋登记为住宅，2008年7月份，又将涉案房屋变更登记为商业性质的房屋。该事实有二审时江山公司提交的江宁房权证（东山）字第JN000754**号涉案房产原产权登记证为证。本院认为：陈修祥与江山公司签订的房地产买卖契约，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。陈修祥已按约支付了购房款，要求江山公司办理房屋所有权证和土地使用证，符合法律规定。江山公司已协助陈修祥办理了商业性质的房屋所有权证，未能协助陈修祥办理商业性质的土地使用权证，其原因是需要补交相应的土地出让金后，土地管理部门才可为该房屋办理商业性质的土地使用权证。关于土地出让金的补交义务，原审判决认定由江山公司承担，符合法律规定，上诉人江山公司上诉提出被上诉人陈修祥在签订双方合同时，即已明知涉案房屋为住宅性质，因其提交证据均不足以证明其观点，相反其提交的涉案房屋原产权证上的登记即为商业性质，且形成于其与陈修祥签订合同之前，故上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人江山公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 林审 判 员 刘恩成代理审判员 汪德全二〇一三年十月十八日书 记 员 石 莹 来自：