（2013）惠博法湾民初字第51号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2016-11-16
案件名称
周振仁与姚瑞樟、曾锦爱房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
博罗县人民法院
所属地区
博罗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周振仁,姚瑞樟,曾锦爱,冯盘龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十条，第二百五十三条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
广东省博罗县人民法院文件稿头签发人发邓远标二〇一三年十月二十一日核稿人已核稿。朱友良2013-10-18拟或稿拟单稿位人石湾人民法庭朱友良2013年10月18日机密等级内部文件附件发印行发范份围数范围：份数：份文件编名（2013）惠博法湾民初字第51号民事判决书发出日期广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2013）惠博法湾民初字第51号原告周振仁，男，1979年6月3日出生，汉族，身份证住址：浙江省泰顺县。诉讼代理人李红军、卢煜璇，均为广东旗峰律师事务所律师。被告姚瑞樟，男，1968年9月1日出生，汉族，身份证住址：博罗县。被告曾锦爱，女，1964年12月25日出生，汉族，身份证住址：东莞市。以上两被告共同诉讼代理人唐金秀，广东砝码律师事务所律师。被告冯盘龙，男，1972年5月4日出生，汉族，身份证住址：广东省阳西县。原告周振仁诉被告姚瑞樟、曾锦爱、冯盘龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人卢璇，被告姚瑞樟及其诉讼代理人唐金秀到庭参加了诉讼，被告冯盘龙缺席。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告一双方于2010年12月17日签订了一份《厂房租赁合同书》，约定被告一将其位于博罗县石湾镇面积为218平方米的厂房、宿舍一间及一个饭堂出租给原告使用。该合同明确约定了租赁期限从2011年4月16至2017年4月15日，共6年，其中2011年2月15日至2011年4月16日为装修期，不计算租金。合同还对押金收取、水电费、合同续签等事宜作出了明确的约定。合同签订当日，原告依据合同约定向被告一支付了厂房押金19620元以及三个月的厂房租金、宿舍租金、管理费、饭堂租金25260元，共计人民币45240元，被告一向原告出具了两份编号分别为4139921、4139922的《收据》。合同签订后，被告迟迟未向原告交付厂房、宿舍、饭堂等租赁物。此后原告一直通过电话及朋友转高等方式联系两被告，要求协商解决此事，三被告承认了违约的事实，同意向原告双倍返还押金，并已陆续向原告返还了租金20000元，且承诺会将剩余的租金及管理费等款项退还给原告，但至今三被告未向原告双倍退还押金及租金等款项。综上所述，原告与被告一双方签订的《厂房租赁合同书》是双方的真实意思表示，是合法有效的，原、被告应依据该合同的约定全面履行各自的义务，现三被告迟迟不履行其交付租赁物的义务，致使原告一直无法使用租赁的厂房进行正常的经营活动，两被告的行为已构成了违约。依据相关法律规定，现向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》；2、三被告连带向原告双倍返还押金人民币39240元；3、三被告连带向原告返还厂房租金、宿舍租金、管理费、饭堂租金共计25620元；4、两被告连带向原告支付逾期付款期间的利息人民币5233.67元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2010年12月18日暂计至2013年1月17日，利息需计至全部欠款付清之日止。）5、本案有关诉讼费用由两被告承担。原告为其诉请在举证期限内所提供的证据有：一、《厂房租赁合同书》一份，证明双方合同约定被告将其厂房、宿舍出租给原告的事实。二、收据两份，证明原告向被告一、被告二支付了厂房押金19620元以及三个月的厂房租金、宿舍租金、管理费、饭堂租金等计25260元的事实。被告姚瑞樟、曾锦爱答辩称，一、原告与答辩人之间的《厂房租赁合同书》系无效合同，原告要求答辩人双倍返还押金无事实和法律依据，依法应予以驳回；二、原告的诉称与事实不符，答辩人已向原告退还押金、租金共计42000元。两被告为其答辩在举证期限内所提供的证据有：一、《厂房租赁合同书》一份，证明原、被告双方在合同中明确约定租期从2011年4月16日至2017年4月15日，原告应当按照8540元／月的标准向答辩人缴交租金和园区管理费（其中包括车间租金6540元／月、宿舍租金400元／月、园区管理费1000元／月，共计8540元／月）的相关情况属实。二、收据两份、中国农业银行客户通知书六份及付款明细表一份，证明答辩人已向原告退回押金、租金共计42000元，余欠3240元未付的相关情况属实。被告冯盘龙答辩称，一、案涉厂房、宿舍及饭堂非答辩人所有，答辩人不是本案的适格主体；二、被答辩人提供的《厂房租赁合同书》内显示“博罗县石湾镇海龙五金加工厂”作为甲方与事实不符，该厂早在合同签订前就已依法注销；三、从被答辩人提供的“收据”可知，答辩人或“博罗县石湾镇海龙五金加工厂”并未收取过被答辩人钱财。被告冯盘龙为其答辩在举证期限内未提供证据。被告冯盘龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对本案证据的质证权利。在庭审中，原、被告就双方所提供的证据进行了质证。被告姚瑞樟、曾锦爱对原告所提供的证据一的真实性、合法性不予确认，认为是无效合同；对证据二的真实性予以确认，但认为该证据不能证明原告的证明内容。原告对被告姚瑞樟、曾锦爱所提供的证据一不予确认，认为应以原告所提交的合同书为准；对证据二的收据和通知书真实性不予确认，认为该证据只能证明租金和押金32000元，对付款明细表认为为被告单方面制作，不予确认。本院经审查，对原告所提供的证据一予以认定；对证据二的真实性由于被告姚瑞樟、曾锦爱无异议，本院予以认定。对被告姚瑞樟、曾锦爱所提供的证据一予以认定；对证据二中收据、中国农业银行客户通知书予以认定，对付款明细表为被告单方面制作且原告对此有异议，本院依法不予认定。本院查明，2010年12月17日，原告与被告姚瑞樟、曾锦爱签订了《厂房租赁合同书》，合同约定原告向两被告租用厂房车间218平方米、宿舍一间及一个饭堂；租期从2011年4月16至2017年4月15日，共6年；车间每月每平方米为30元即6540元、宿舍每月每间为400元、饭堂每月为600元；其中合同第八条约定，在签订合同时原告需要缴交被告押金19620元，原告2个月装修期满后，租金及管理费即日计算（8540元）。2010年12月17日，原告向被告姚瑞樟、曾锦爱缴纳了押金19620元和三个月的租金25620元，在原告向被告缴纳上述费用后，被告姚瑞樟、曾锦爱并未将案涉租赁物交付给原告使用，此后被告姚瑞樟、曾锦爱陆续向原告退回了押金和租金共计36000元，尚有9240元未付。另查明，在原告所提供的的《厂房租赁合同书》上有“博罗县石湾镇海龙五金加工厂”加盖公章予以确认，但“博罗县石湾镇海龙五金加工厂”并未收取本案原告的押金和租金等相关费用。本案所涉租赁房屋无取得《建设工程规划许可证》。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，在本案所涉租赁房屋未有《建设工程规划许可证》，故原告与两被告所签订的《厂房租赁合同书》为无效合同，不受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该条规定，两被告收取原告的押金19620元应返还给原告，原告诉请两被告双倍返还押金39240元，因合同被确认无效，合同所约定的押金条款亦为无效条款，故本院对其诉请不予支持，两被告只需返还已收取的押金19620元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据本院所查明的事实，被告姚瑞樟、曾锦爱在签订合同后并未将案涉租赁物交付给原告使用，原告无使用租赁物，被告姚瑞樟、曾锦爱应当将所收取的租金租金25620元返还给原告。因此，被告姚瑞樟、曾锦爱应退回押金及租金共计45240元给原告，根据本院查明的事实，被告姚瑞樟、曾锦爱已退回36000元给原告，故被告姚瑞樟、曾锦爱应实际退回9240元（45420元-36000元）。而原告诉请被告支付逾期付款期间的利息，被告姚瑞樟、曾锦爱实际只应返还原告9240元，且双方在本案中对合同的无效需承担一定的责任，故本院依法确认逾期付款的利息以9240元为基数，从本案起诉之日即2013年2月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止。关于被告冯盘龙的主体资格问题，在本案中，原告未提供“博罗县石湾镇海龙五金加工厂”的相关登记信息，无法确认被告冯盘龙与“博罗县石湾镇海龙五金加工厂”的关系，且即使“博罗县石湾镇海龙五金加工厂”为被告冯盘龙所开办，但在本案中，无证据证明“博罗县石湾镇海龙五金加工厂”有收取原告押金和租金等相关费用，在本案案涉合同被确认无效的情况下，“博罗县石湾镇海龙五金加工厂”并不承担返还押金和租金等相关费用的责任，故原告对被告冯盘龙的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告冯盘龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对本案的抗辩权利，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、第二百五十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告周振仁与被告姚瑞樟、曾锦爱于2010年12月17日所签订的《厂房租赁合同书》为无效合同，不受法律保护。二、被告姚瑞樟、曾锦爱应于本判决发生法律效力之日起十日内返还9240元及逾期付款利息（以9240元为基数，从2013年2月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止。）给原告周振仁。三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告姚瑞樟、曾锦爱未在指定的时间支付款项，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告周振仁。本案受理费1052元，由原告承担752元，被告姚瑞樟、曾锦爱承担300元。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长朱友良审判员钟伟志代理审判员李敏娴二0一三年十月十八日书记员钟建文 来自