（2013）河市民三终字第79号

裁判日期: 2013-10-18

公开日期: 2014-05-06

案件名称

宜州市储备粮食管理公司等7公司于李宁房租租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区河池市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区河池市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宜州市储备粮管理公司,宜州市粮食局,宜州市粮油购销公司,宜州市粮食储备库粮油贸易经营部,宜州市粮油议购议销公司,宜州市金谷饭店,宜州市庆远粮油贸易经营部,李宁

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区河池市中级人民法院民事判决书（2013）河市民三终字第79号上诉人（原审被告）：宜州市储备粮管理公司。法定代表人：梁久明，该公司经理。上诉人（原审被告）：宜州市粮食局。法定代表人：龙飞强，该局局长。上诉人（原审被告）：宜州市粮油购销公司。法定代表人：韦昌宏，该公司经理。上诉人（原审被告）：宜州市粮食储备库粮油贸易经营部。法定代表人：吴俊梅，该公司经理。上诉人（原审被告）：宜州市粮油议购议销公司。法定代表人：蓝培耕，该公司经理。上诉人（原审被告）：宜州市金谷饭店。法定代表人：罗海泉，该公司经理。上诉人（原审被告）：宜州市庆远粮油贸易经营部。法定代表人：夏政文，该公司经理。上列七被上诉人委托代理人：容斗文，宜州市粮食局干部。上列七被上诉人委托代理人：韦胜国，广西宜人和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李宁。委托代理人：蓝琼相，广西真意律师事务所律师。上诉人宜州市储备粮管理公司、宜州市粮食局、宜州市粮油购销公司、宜州市粮食储备库粮油贸易经营部、宜州市粮油议购议销公司、宜州市金谷饭店、宜州市庆远粮油贸易经营部（以下简称“宜州市粮食局等七单位”）与被上诉人李宁房屋租赁合同纠纷一案，宜州市人民法院于2011年8月1日作出（2010）宜民初字第855号民事判决，李宁不服该判决上诉，本院经审理后，发回宜州市人民法院重审。宜州市人民法院经重审后于2012年11月15日作出（2012）宜民初字第481号民事判决，宜州市粮食局等七单位不服该判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月19日受理后，依法组成由审判员韦昌晶担任审判长，审判员邵彬和代理审判员韦媛��加的合议庭，于2013年5月30日公开开庭审理了本案。书记员欧晓霞担任法庭记录。上诉人宜州市粮食局等七单位的委托代理人容斗文、韦胜国，被上诉人李宁及其委托代理人蓝琼相到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长案件审理期限三个月。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年5月18日，原告李宁与被告宜州市储备粮管理公司签订了《宜州市商贸城商场租赁合同》，该合同由前区、后区两份租赁合同共同组成。其中前区租赁合同的主要内容有：“第一条所租商场铺位的位置情况：1、甲方（被告宜州市储备粮管理公司）出租给乙方（原告李宁）的商场为宜州市商贸城一楼东面，范围为东西向为第二柱起至第四、第五柱中间止。南北向为第一柱起至第六、第七柱中间止。出租商场面积为455.25平方米（以实际丈量为准）。第二条乙方应提供有效居民身份证��营业执照等复印件由甲方备案。第三条租赁期限、用途。1、此商场租赁期限共十二年，自二00五年五月十八日起至二0一七年五月十八日止。第四条租金标准及支付方式。1、租金标准：每平方米月租金为15元，每月租金总额为6828元。2、乙方除向甲方交纳租金外，乙方尚需另外向甲方交纳商场设施维护费、商场管理费每平方米9元，合计4097元／月。3、租金和维护费、管理费按月支付，乙方于二00五年五月二十八日前交纳第一个月的租金和维护费、管理费。以后依次逐月交纳，每月的二十八日前交纳下一个月的租金。4、从本合同签订之日起的头壹个月为乙方装修时间，不计收租金和维护费、管理费，租金和维护费、管理费从签订本合同后的第二个月开始计收。5、租赁商场的租赁税由甲方承担支付。6、在租赁商场内，原来由乙方垫支装修的地板和吊顶费用合计46296.80元��为乙方租赁商场的保证金（不计利息），合同到期后，由甲方一次性归还给乙方。第五、六、七、八、九条（略）。第十条双方的违约责任：1、在承租期间，若乙方违约，甲方有权单方面解除合同并扣除全部保证金作为违约补偿金。2、在租赁期满前，若甲方违约，乙方有权单方面解除合同，同时甲方应向乙方支付违约金，违约金数额以乙方保证金数额为准。第十一、十二条（略）。后区租赁合同的内容与前区租赁合同的内容除了在商场铺位的位置、租金标准及支付方式有所区别外，其余内容基本相同。后区租赁合同所租商场铺位的位置是宜州市商贸城一楼东面，出租商场面积为48.65平方米（以实际丈量为准）。后区租金标准及支付方式：1、每平方米月租金为10元，每月租金总额为486元。2、乙方除向甲方交纳租金外，乙方尚需另外向甲方交纳商场设施维护费、商场管理费每平方米每月5元，合计243元／月。3、租金和维护费、商场管理费从第三个租赁年满起每年递增10%，当增至每月每平方米20元后不再增加。合同签订后，原告即将所租赁的前、后区商场整体转租给第三人开办ＸＸ行鞋城。2008年3月，原、被告因租赁合同的履行问题产生纠纷诉至本院，经本院调解，双方达成调解协议，本院作出（2008）宜民初字第27号民事调解书，调解协议内容主要有：“一、解除原被告双方于2005年5月18日签订的两份《宜州市商贸城商场租赁合同》；二、李宁原承租的商场由其继续租用到2010年6月30日止，商场租金按原合同的约定计算。三、合同押金到双方退房时作出具体清算后再退还。”在双方达成该调解协议后，李宁继续承租商场并整体转租给第三人开办ＸＸ行鞋城。李宁则不定期不定额的向被告缴纳相关费用，至2010年7月19日被告共收到原告��宁交纳的现金532149.85元。因在宜州市商贸城的建设和装修过程中，本案被告宜州市储备粮管理公司与原告李宁及广西华盈房地产开发公司存在债务问题，经三方协商达成相关协议，被告认可原告李宁可以用于抵销的债权数额为193752.77元。2010年3月8日，宜州市储备粮管理公司与原告李宁协商达成一致意见：原李宁代垫商场装修款46296.80元未结，转作商场租赁的保证金，待退租时一次性退还。另有原百姓超市的装修损失，宜州市储备粮管理公司承担的部分损失31400元已用前期租金冲抵结清。由于原告李宁没有在合同租赁期限届满后退出所租赁的商场，本案七被告于2010年7月4日向法院申请强制执行。期间，原告李宁对（2008）宜民初字第27号案向河池市中级人民法院申请再审被驳回。另查明，原告承租的前区商铺内设消防通道南至北长16.47米，宽3米，东至西22.3米，宽3米。��、被告2008年4月7日实地丈量后区通道面积为37.05㎡，双方口头约定此通道占用面积按后区标准计付租金。本案讼争租赁商场的产权为七被告共同所有，商贸城内各个企业的产权手续至今还在协调办理之中。原审法院审理认为，本案审理主要涉及如下几个问题：一、租赁合同的效力。原、被告签订的《宜州商贸城租赁合同》（后区及后区通道），是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应视为有效合同。原、被告签订的《宜州商贸城租赁合同》（前区），因该区内设有消防通道，被告将此消防通道连同商铺面积一并出租给原告作商业经营，违背了《中华人民共和国消防法》第28条消防通道专有不得改作他用的规定，故该《租赁合同》（前区），出租消防通道面积的部分应认定为无效，出租商铺面积的部分仍应视为有效。该合同属部分有效，部分无效的合同。二、商场租赁面积的确认。原告主张前、后区的总面积为420.10㎡，是其单方邀请宜州市金宏测绘有限责任公司测绘的结果，被告未予认可，本院不予确认。前区面积455.25㎡，后区面积48.65㎡，后区通道面积37.05㎡，是经原、被告实地丈量，双方认可后填写入合同条款中，故合同中填写的面积及双方认可的后区通道面积，即应确认为商场租赁的面积。三、关于商场租金及设施维护费、管理费应如何计付的问题。原告承租前区消防通道用于商业经营依法应认定为无效，但原告已实际占用该通道并取得相应利益，应参照约定的前区商铺租金标准计付租金及其他费用。原、被告租赁商场消防通道违法，系另一法律关系，不属于本案审理范围。原告以消防通道租赁违法为由，提出不应支付租金的主张，本院不予支持。2008年3月10日，原、被告达成调解协议，��此后的商场设施维护费、管理费未再进行确认，或另行约定交纳。被告也未对商场设施进行维护和管理，故从2008年3月10日至2010年6月30日，被告不应再向原告收取商场设施管理费、维护费。在本案中，原告应向被告交纳的商场租金及设施管理费、维护费计算结果如下：1、前区共546506.01元【①2005年5月18日至2008年3月10日＝33.73个月，6828元（月租）＋4097元（月维护、管理费）×32.73个月（第一月免交）＝357575.25元。②2008年3月10日至2010年6月30日＝27.67个月，6828元（月租）×27.67个月＝188930.76元】。2、后区共39706.09元【①2005年5月18日至2008年3月10日＝33.73个月，486元（月租）＋243元（月维护、管理费）×32.73个月（第一月免交）＝23860.17元。②2008年3月10日至2009年3月10日＝12个月，486元×110%＝534.6元×12=6415.2元。③2009年3月10日至2010年3月10日＝12个月，534.6元×110%＝588.06元×12=7056.72��。④2010年3月10日至2010年6月30日＝3.67个月，588.06元×110%×3.67＝2374元】。3、后区通道共14730.56元【①2008年4月7日至2008年5月18日＝1.3个月，370.5元（月租）×1.3＝481.65元。②2008年5月18日至2009年5月18日＝12个月，481.65×110%＝529.82元×12＝6357.78元。③2009年5月18日至2010年5月18日＝12个月，529.82元×110％＝582.80元×12＝6993.62元。④2010年5月18日至2010你那6月30日＝1.4个月。582.8元×110%×1.4＝897.51元】。以上合计：546506.01元（前区）＋39706.09元（后区）＋14730.56元（后区通道）。原告共应交给被告商场租金及维护费、管理费为600942.66元。四、原告的保证金46296.8元被告应否退还。原、被告在履行合同过程中存在债务的冲抵问题，原告是定期和不定期的向被告交纳相关费用，至双方达成调解协议期限届满，原告并未拖欠被告的相关费用，原告在租赁期届满后未退出租赁商场，也是双方在调��协议中未明确约定所致，故被告以原告违约不退还保证金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综合本案认定的事实，原告共支付给被告租金等费用为532149.85元，被告认可原告可用于抵销的债权193752.77元，被告应退还原告的保证金46296.8元，原告对被告享有的债权31400元，四项合计803599.42元，与原告应交给被告的租金、商场设施维护费、管理费600942.66元冲抵后，被告还应返还原告多交的租金等共202656.76元。原告诉请被告返还租金等432134.17元，超出被告应返还的数额，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决被告宜州市储备粮管理公司、宜州市粮食局、宜州市粮油购销公司、宜州市粮食储备库粮油贸易经营部、宜州市粮油议购议销公司、宜州市金谷饭店、宜州市庆远粮油贸易经营部应共同返还给原告多预交的租金、商场设施维护费、管理费等费用共计202656.76元。一审案件受理费7633元，由李宁负担3931元，由被告宜州市储备粮管理公司、宜州市粮食局、宜州市粮油购销公司、宜州市粮食储备库粮油贸易经营部、宜州市粮油议购议销公司、宜州市金谷饭店、宜州市庆远粮油贸易经营部共同负担3702元。上诉人不服一审判决提出上诉，并在二审审理过程中提出一些意见，主要是：一、一审法院认定被上诉人承租的前区商铺内设有消防通道证据不足。事实上，前区商铺内的通道是开发商与上诉人对商铺使用权的范围划分标准，不是用于消防的通道，按照设计也不是用于消防的通道。二、一审法院判决上诉人共同返还多预交的租金、商场设施管理维护费、管理费等费用共计202656.76元依据不足。一审法院根据宜州市人民法院（2008）宜民初字第27号民事调解书第二条“商场由被上诉人继续租用到2010年6月30日止，商场租金按原合同的约定计算”的约定，认为调解书没有商场设施管理维护费、管理费的约定，故判决上诉人返还相关的费用。上诉人认为一审如此判决依据不足，理由如下：1、从调解书的内容上看，调解书上没有维护费和管理费的约定，并不能当然的得出上诉人放弃了原来的利益。同样，被上诉人也没有就维护费和管理费不再交纳而要求作出明确的约定。2、从上诉人真实的意思表示来看，调解书上的租金是一个广义的范畴，其真实的意思包括上诉人出租铺面所有的应得收益，包括了原合同的租金、维护费和管理费，即出租收益为租金。这从原合同第四大点的内容可以看出，第四大点讲的是“租金标准”，它下面列有的几��小点就包括了商场维护费和管理费的内容，按上诉人的理解就是第四大点的内容包括它下面所列小点的内容。正因为这样上诉人才同意原来的调解，才在调解成立至今4年的时间，从没有多收取被上诉人维护费和管理费的观念。另外，从常理上看，一个正常的人只可能希望自己的利益增加而不是减少。在原来的诉讼中，上诉人为原告，是为了利益而起诉被上诉人，在诉讼过程中，不可能放弃将近50%的利益。因为上诉人并不是有钱的单位，而是连工资发放都困难的国有企业。所以，上诉人当时真实的意思表示是广义的租金，即租金包括了维护费和管理费。3、从被上诉人真实的意思表示上看。人的思想观念是看不见摸不着的东西，考量一个人真实的意思应从其行为反应来进行相应的判断，而不能只考量其表面的言词。从本案的实际情况看，2008年3月之后被上诉人每个月��付的租金数额与原合同约定的租金、商场维护费和管理费总额相吻合，说明被上诉人默认调解后的租金数额包括商场维护费和管理费并已经实际履行。从双方达成调解书之日起至提起本案诉讼，时间长达三年多，如果说被上诉人认为自己多付了几十万元的费用，作为一个生意人，不可能不知道几十万元在三年多的时间里所产生的经济效益。而被上诉人却在三年多的时间里只字不提，说明当时其对租金的理解也是广义的，即包括维护费和管理费。4、上诉人已将收取的商场管理费和商场设施维护费连同租金一起作为总的租金收入上交地税局纳税，税务部门亦出具证据证明商场管理费和商场设施维护费是租金组成部分，故不应退还商场管理费和商场设施维护费。三、一审认定上诉人未对商场设施进行维护和管理错误。上诉人单位是国有企业，所有资产是国有资产，上诉��平时都对这些资产进行维护和管理，而维护和管理都是需要人员和资金的，比如2008年8月对消防管道进行维护，支出2000多元；2009年6月将漏水卫生间改造为杂物房，支出9000多元。其它部位都暂无损坏，不用维修，说上诉人未进行维护和管理，难道让上诉人把它们打烂了再维修？综上所述，上诉人认为，一审法院判决上诉人返还管理费和维护费的依据是不足的，严重损害了上诉人的合法权益。为此，特上诉请求：1、撤销宜州市人民法院（2012）宜民初字第481号民事判决；2、驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人李宁答辩称：一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请二审驳回上诉，维持原判。本院经二审审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩��见，本案二审争议焦点是：一、调解书中确定的本案租金是否包括商场设施维护费、管理费；二、上诉人是否对商场进行维护和管理；三、被上诉人承租的前区商铺内的通道是否是消防通道。本院认为：一、关于涉案民事调解书确认的本案租金是否包括商场管理费和商场设施维护费的问题。（2008）宜民初字第27号民事调解书确认的调解协议内容主要是：一、解除原被告双方于2005年5月18日签订的两份《宜州商贸城商场租赁合同》；二、被告李宁原承租的商场由其继续租用到2010年6月30日止，商场租金按原合同的约定计算；三、合同押金到双方退房时作出具体清算后再退还。据此，一审判决认为该协议对此后的商场管理费和商场设施维护费未再进行确认，或另行约定交纳，被告也未对商场设施进行维护和管理，故从2008年3月10日至2010年6月30日，被告不应再向原告收取��场管理费和商场设施维护费。上诉人则认为一审判决上诉人返还管理费和维护费的依据不足。对此，就上诉人的主要上诉理由，本院评析如下：1、上诉人认为从调解书的内容看，调解书上没有维护费和管理费的约定，并不当然的得出上诉人放弃了原来的利益。同样，被上诉人也没有就维护费和管理费不再交纳而要求作出明确的约定。本院认为，人民法院的民事调解书与民事判决书具有同等的法律效力，调解协议的内容生效后对当事人具有法律约束力。原租赁合同分别约定了租金和商场管理费、商场设施维护费的不同计算标准。当事人双方经过平等协商后，调解协议只确认商场租金按原合同的约定计算，未对商场管理费和商场设施维护费进行确认，既然调解协议没有确认，当事人就没有履行的义务。2、上诉人认为从真实意思表示上看，调解书上的租金是一个广义的范畴，原合同第四条“租金标准”包括了“房租”“管理费”和“维护费”三项之和，因此，调解书确认的租金应包括商场管理费和商场设施维护费。经查，这与实情不符。具体理由：一是原租赁合同第四条共有六项（后区合同有七项），不仅有租金、商场管理费、商场设施维护费，还有商场租赁税、垫付装修费、保证金等的支付和返还事宜。如果把在该条款项下的内容都归到租金里，显然与调解协议第一项解除原租赁合同的约定不相符，因为双方在协议第一项已约定解除原租赁合同，说明调解后重新开始的租赁不受原合同内容的约束，仅是调解后的租金按原合同约定计算；二是原租赁合同将租金和商场管理费、商场设施维护费明确区分，独立核算；三、租金和商场管理费、商场设施维护费是不同的概念、名称不同、含义不同、法律性质也不一样，租金是物业收��项目，而商场管理费、商场设施维护费是服务收益项目。3、上诉人认为在原调解案中，上诉人作为原告是为了利益而起诉被上诉人，在诉讼过程中，不可能放弃将近50%的利益（即商场管理费、商场设施维护费）。本院认为，诉讼调解是当事人通过自愿协商达成的协议，当事人因此获利或损失有大有小。从案卷材料反映内容看，2005年5月18日，上诉人与被上诉人签订租赁合同，约定商场租金每个平方米15元／月，商场管理费、商场设施维护费每平方米9元／月，租赁期限是12年。双方履行合同近3年，上诉人以被上诉人李宁违约为由诉请法院解除合同。后租赁合同实际履行5年多被解除。合同被解除时，商贸城商铺月租赁价格有的每平方米已达60元／月，有的甚至更高。原租赁合同解除后，上诉人将商铺另租他人是获利还是受损不言而明。而被上诉人李宁曾帮上诉人垫资装修商贸城，双方签订租赁合同期限是十二年，实际仅得租赁5年多，租赁合同就被解除。正因为如此，被上诉人李宁在调解协议达成后不久就反悔和不服，以调解协议违反自愿原则，明显不公，至使其受到重大损失等为由，向本院提出再审申请，请求撤销（2008）宜民初字第27号案民事调解书。后经本院审查，认为被上诉人李宁提出违反自愿原则的证据不充分，遂于2010年8月4日以（2010）河市民申字第13号民事裁定驳回了李宁的再审申请，以上事实有案可查。4、上诉人认为被上诉人在调解后每月支付的租金数额与原合同约定的租金、商场管理费和商场设施维护费总额相符，说明被上诉人默认调解后的租金数额包括商场维护费和管理费并已经实际履行。经查，被上诉人李宁在支付租金的银行汇款单标明了汇款金额是支付租金，没有标明支付商场管理费和商场设施维护费，并且在部分单据上还标明“多还少补”的字样，调解协议第三项亦约定“合同押金到双方退房时作出具体清算再退还”，以上内容说明双方对于租金及其他相关费用一致约定在租赁终止时要经过清算方能确定。据此，法院只能根据现有的法律事实和调解协议明确的内容作出判定。5、上诉人称其收取的商场管理费和商场设施维护费连同租金一起作为总的租金收入上交地税局纳税，不应再退还。本院认为，本案审理的是上诉人与被上诉人的租赁法律关系问题，上诉人是否纳税及如何纳税那是上诉人与税务机关的关系问题。况且上诉人所言纳税问题与客观事实并不完全相符。据2013年7月31日宜州市地方税务局《关于宜州市储备粮管理公司涉税事宜的情况说明》及上诉人提供的财务账簿票据证实，自2005年5月至2008年11月之前，上诉人的财务账簿是将租金和商场设施维护费��商场管理费分项记账。租金申报税务机关纳税，而商场设施维护费和商场管理费并不申报税务机关纳税。如果本案租金包括商场设施维护费、商场管理费，为何又把它们分开计算？为何又开具不同的票据？为何又不一起申报税务机关纳税呢？直到2008年11月26日税务机关对上诉人财务账簿进行现场检查，发现上诉人未按税法规定办理纳税申报后即于次日作出责令上诉人限期改正通知书【宜地税庆限改（2008）70003372号】，上诉人才将商场设施维护费、商场管理费和租金一起申报纳税，但这已是调解协议生效后数月之事。至于是否退还租金以外的款项，法院只能依据生效的民事调解书确定当事人履行的权利义务来处理。另外，上诉人称除粮食局是行政主管局外，其它都是自主经营的特困粮食企业。本院认为，如上诉人所述属实，法院予以理解同情，并寄望上诉人通过依��国家政策，依法依规经营，增加收入，改善和提高职工的生活水平。但是人民法院执法办案须坚持以事实为依据，以法律为准绳的原则，在法律面前人人平等，法院不能因为当事人经济状况特殊而违反民事主体地位平等的法律原则，否则有失公正。综上，人民法院的民事调解书是法律文书，属于国家公文类，用词严谨明确，调解书协议主文确认的事项，在没有括号注译的情况下，应严格遵循原文，而不应任意扩张解释。否则，各解其义，就会造成混乱。如果（2008）宜民初字第27号民事调解书违反自愿原则，显失公平，或内容违法，上诉人可依照有关法律法规和法定程序处理。但在该民事调解书未经法定程序被撤销之前，对双方当事人都具有法律约束力。二、关于上诉人是否对商场进行管理、维护的问题。上诉人提出其是国有企业，平时需要人和资金对国有资产��行管理，其2008年8月和2009年6月先后对商场消防管道和卫生间进行了维修，即是对商场的管理和维护。经查，宜州商贸城是上诉人与案外人广西华盈房地产开发有限公司合作开发的房地产项目，上诉人对其所属商业物业依法可以出租。2004年6月28日、2008年10月1日，广西华盈房地产开发有限公司和宜州商贸城住宅小区业主委员会先后分别与宜州市浩丰物业管理有限公司、宜州市仁顺物业管理有限公司签订了《前期物业管理委托合同》、《宜州商贸城小区物业管理服务协议》，约定上述物业管理公司对商贸城及小区进行物业管理。该公司有物业管理的证照和物业管理的专门及专业人员，其承租上诉人商铺的承租人也依据与上诉人签订的《租赁合同》约定依法向物业管理公司交纳了物业管理费。上诉人所属商场面积宽大，管理维护专业性强，而上诉人是国有粮油管理购销��营单位，其经营范围主营是储备粮管理等。上诉人在二审中称其对所属商场进行了维护和管理，但上诉人并没有提供日常进行具体从事商场管理的专门人员和专业人员名单、项目、工资表格、职责分工和规章制度等物管的充分证据，且商贸城已有物业管理公司进行专门专业管理。上诉人称其所属商场不在物业管理公司范围内，与本案实情不符。至于上诉人2008年8月对商场消防管道进行改造，2009年6月将商场公共卫生间改造成杂物房。本院认为，商场消防系统和商场公共卫生间是商场作为租赁物出租的基本组成部分，对租赁物结构维修改造行为，属于出租人完善出租物出租功能应履行的法定义务。三、关于被上诉人承租的前区商铺内的通道是否是消防通道的问题。上诉人主张前区商铺内的通道不是消防通道，一审认定为消防通道证据不足。本院认为，一审时被上诉��李宁提交了消防部门对商场的消防验收意见书、存档于房产部门及相关部门的该商场物业购买合同书及附图等资料，以上证据相互印证证明该争议通道确实是消防通道，一审根据事实认定为消防通道并无不当。上诉人虽主张不是消防通道但未提出足以反驳的证据，对其主张本院不予支持。综上所述，一审认定本案基本事实清楚。被上诉人李宁诉请上诉人返还多交的房屋租金432134.17元，经查，其中有229477.4元属于依原租赁合同约定收取的租金和商场管理费、商场设施维护费，被上诉人李宁诉请返还该款理由不充分，一审法院对此不予支持被上诉人李宁的诉请是正确的。另有202656.76元，其中有46296.8元是被上诉人李宁预交的合同保证金，租赁终止后，上诉人应予退还；有31400元是被上诉人对上诉人享有的债权，上诉人对此也应予退还；124959.96元是由于原租赁合同解除后��按调解书确认的租金标准计算扣除应交租金后，被上诉人李宁多预交的费用，由于民事调解书对除租金外没有约定另收其他费用，且上诉人实际也没有对其商场物业进行具体和规范的管护，一审判决上诉人返还此款并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7633元（上诉人已预交），由上诉人宜州市储备粮管理公司、宜州市粮食局、宜州市粮油购销公司、宜州市粮食储备库粮油贸易经营部、宜州市粮油议购议销公司、宜州市金谷饭店、宜州市庆远粮油贸易经营部共同负担。本判决为终审判决。审　判　长　　韦昌晶审　判　员　　邵　彬代理审判员　　韦　媛二〇一三年十月十八日书　记　员　　欧晓霞关注公众号“”