（2013）朝民初字第29129号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-12-25
案件名称
任红诉彭超房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任红,彭超
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十九条；《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第29129号原告任红，男，1979年11月24日出生。委托代理人李春华，北京金栋（天津）律师事务所律师。委托代理人韩冰，北京金栋（天津）律师事务所实习律师。被告彭超，男，1986年9月26日出生。委托代理人周国政（被告彭超之岳父），男，1958年3月11日出生，湖南省祁东县人民法院审判员。原告任红（下称原告）与被告彭超（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨兵独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李春华、韩冰，被告及其委托代理人周国政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2013年3月12日在北京世轩家喜房地产经纪有限公司处签订了一份房屋买卖合同。合同约定原告将位于朝阳区六里屯9号楼10层1004室房屋出卖给被告。合同签订后，原告积极履行合同义务，并于2013年5月17日将上述房屋过户到被告彭超和其妻子周浴江名下。而被告却在支付了原告部分房款在尚欠原告300万元房款的情况下，无正当理由拒绝到银行签字，致使原告延期收取了房屋余款并造成了原告损失。现原告认为被告的行为违反了双方所签订买卖合同的第九条第三款、第四款之规定，故原告为了维护自己的合法权益，请求法院判令被告支付原告逾期付款违约金306000元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告提交给法庭的民事起诉书中虚构了被告在尚欠原告300万房款的情况下无正当理由拒绝到银行签字，致其延期收取房屋余款的事实。被告全面、正确地履行了房屋买卖合同约定的义务。二、原告提供的证据形式不合法，内容不符合客观事实情况，且出具证明的北京世轩家喜房地产经纪有限公司与本案有利害关系，其证据不具备证明力，请法院不予采信。三、原告起诉的理由不成立，被告没有违约事实，不应承担违约责任，请求法院驳回原告诉讼请求。四、原告有违约行为，未按照双方买卖合同约定将房屋租赁款交付给被告，并有与北京世轩家喜房地产经纪公司协同多收取被告款项的行为，被告保留诉讼的权利。经审理查明：2013年3月12日，原告作为出卖方、被告作为买受方、北京世轩家喜房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订了《房屋买卖合同》。合同约定，原告自愿出售北京市朝阳区六里屯9号楼10层1004房屋，该房屋建筑面积为136.51平方米，所有权人为原告；该房屋成交价格为6050000元整；原、被告双方已达成该房产买卖意向，在签订本合同当日，被告需向原告支付定金500000元，该定金自支付起自动转为一部分购房款；原、被告双方同意自签订本合同起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。此外，该合同第六条约定：在业主还银行贷款时，被告应将该房产的首付款（该房产交易价格减去银行实际贷款额）交于原告，在银行放贷手续完成时，原、被告双方须配合北京世轩家喜房地产经纪有限公司，由北京世轩家喜房地产经纪有限公司持相关证件等材料，协助原告办理剩余的房款收付事宜。该合同第九条还专门就双方违约责任作出约定：（一）签订买卖合同后，若原告违约不将上述房产出售给被告，原告应按所收的定金双倍金额赔偿被告；若被告违约，不购买该房产，则无权要求返还已付的定金，该定金归原告所有；（二）若原告逾期交付该房屋，则每逾期一日，原告应按该房产价格的千分之三向被告交付违约金，逾期超过30日，被告可自行解除合同，原告将被告已付房款退还，并按本条第（一）款中的原告违约条款处理；（三）若被告逾期付款，每逾期一日，被告应按逾期款的千分之三向甲方支付违约金。逾期超过30日，原告可解除合同，原告将被告已付房款退还，并按本条第（一）款中的被告违约条款处理；（四）在办理立契过户和银行按揭贷款过程中，若因原、被告任何一方单方延误而致使其它方遭受损失，则视为延误方违约，按本条第（二）款和第（三）款处理。该合同签订当日，被告向原告支付了定金50万元。2013年3月26日，被告向原告支付购房款255万元。2013年5月17日，原告将北京市朝阳区六里屯9号楼10层1004房屋过户到被告及其妻周浴江名下。2013年5月23日，被告、周浴江与中国邮政储蓄银行股份有限公司北京西区支行签订了《个人购房借款及担保合同》。2013年6月21日，被告、周浴江与中国邮政储蓄银行股份有限公司北京西区支行就朝阳区六里屯9号楼10层1004房屋，在北京市朝阳区房屋管理局办理了房屋抵押权设立登记手续。2013年6月27日，被告向原告支付了购房款300万元。诉讼中，经本院询问，原告明确其主张的被告违约行为是指被告未按时去房屋管理部门办理涉诉房屋的抵押登记，称被告违反了双方合同中第六条和合同第九条第（四）项内容的约定。为此，原告提供了北京世轩家喜房地产经纪有限公司2013年7月2日、9月10日书面《证明》两份和该公司职员潘磊书面《证明》一份。其中，2013年7月2日《证明》载明：”2013年5月17日将房屋过户给彭超和其妻子周浴江名下。我公司立即将过户后的房产证以特快专递的方式送到邮政银行，银行在2013年5月17日通知我公司及彭超，让彭超去趟银行签字就马上将300万元贷款划到出卖人开户账号上。但彭超却以没时间拒绝，银行后又多次打电话给我公司让我公司催促彭超去银行办理签字事宜，我公司也多次打电话给彭超，彭超一直说有事没时间。......最后在我公司及银行的多次催促下，彭超于2013年6月21日去银行签字，银行于2013年6月27日将300万贷款划到出卖人名下。”2013年9月10日《证明》载明：”我公司全程代理了出卖方任红与买受方彭超关于位于朝阳区六里屯9号楼10层1004室房屋的买卖事宜，包括协助买受方彭超办理该房屋的抵押登记及贷款手续。因办理房屋抵押登记手续需提前预约，于是我公司通过网上预约，定于2013年5月24日在北京市朝阳区房屋管理局办理该房的抵押登记。预约号为3108号，密码为123456。我公司预约成功后联系买受方彭超，其一直推脱说没有时间。”潘磊出具的《证明》称：”彭超的贷款银行于2013年5月17日就和我公司联系让彭超去银行签字放贷，我公司员工潘磊和彭超联系彭超推脱说没有时间。”被告对原告主张及上述《证明》所述内容的真实性均不予认可，并称上述《证明》实际上是证人证言，因为证人为×出庭，对其证言的效力不予认可。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、北京世轩家喜房地产经纪有限公司《证明》、潘磊《证明》、《个人购房借款及担保合同》及中国邮政储蓄银行股份有限公司北京西区支行《关于彭超在我行办理贷款手续的相关说明》等在案佐证。本院认为：本案原、被告双方争议的焦点是被告是否存在违反双方签订的《房屋买卖合同》相关约定的行为。依据我国合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。换言之，一方当事人承担违约责任的前提，是其未履行双方约定的合同义务或者履行义务的行为不符合合同的约定。本案中，原告主张被告的违约行为系被告”未按时去房屋管理部门办理涉诉房屋的抵押登记”，但从本案查明的事实看，双方签订的《房屋买卖合同》中，并没有约定被告去房屋管理部门办理涉诉房屋抵押登记的具体时间和相关时限要求。因此，原告以被告未按时办理涉诉房屋抵押登记为由主张被告违约，缺乏相应的合同依据，本院不予认可。此外，原告虽就其主张提供了北京世轩家喜房地产经纪有限公司及其职员潘磊的三份书面《证明》欲以佐证，但该三份《证明》从证据分类上均系证人证言，而证人无正当理由均未出庭作证，被告对上述《证明》的内容真实性亦不予认可，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条关于”无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据”之规定，本院对原告主张的相关事实不予认定。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告任红的诉讼请求。案件受理费2945元，由原告任红负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 兵二〇一三年十月十八日书记员 胡焕刚